Поправка на местоположение (социально-экономическое развития населенного пункта) объектов недвижимости в Республике Татарстан

Поправка на местоположение (социально-экономическое развития населенного пункта)  объектов недвижимости в Республике Татарстан (Статья от 08.07.2015 Автор: Насибуллин Н.М., сотрудник ООО «МФКЦ «Барс-Консалтинг» (г. Наб.Челны)

 

Местоположение объекта - характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

  • престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей;
  • удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами;
  • транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта;
  • качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне – лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта – свалок, химических и других вредных производств;

Влияние различий данного фактора на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Основной характеристикой социально-экономическое развития населенного пункта, а соответственно и местоположения оцениваемого объекта, является численность населения.

Как показывает практика, в небольших городах и селах Республики Татарстан количество объявлений по продаже недвижимости является недостаточным даже для поиска аналогов сравнительного подхода, не говоря уже о том, чтобы на их основании проводить расчет корректировок.

В связи с чем, для расчета корректировки предлагается использовать метод «Экстраполяции» — особый тип аппроксимации, при котором функция аппроксимируется вне заданного интервала, а не между заданными значениями. Иными словами, экстраполяция — приближённое определение значений функции f(x) в точках  x , лежащих вне отрезка [x_0, x_n], по её значениям в точках x_0< x_1 < . . . < x_n

При этом необходимо учесть, что основная масса предложений сосредоточена в крупных городах Татарстана г.Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Елабуга, однако на информации о продаже объектов в крупных городах не построить каких-либо математически или даже логически обоснованных корректировок в пределах Республики, если подумать, что объекты могут быть расположены в разных частях города и иметь различные экономические характеристики.

Наиболее предпочтительным на наш взгляд является анализ предложений в населённых пунктах численностью от 10 до 100 тыс. человек, имеющих устойчивое предложение, и спрос на объекты недвижимости, и менее подверженные воздействию локальных характеристик местоположения, что обусловлено масштабом населённого пункта.

Средняя стоимость жилой недвижимости в населенных пунктов Татарстана количеством жителей от 10 до 100 тыс. человек (I кв. 2015 года)

Населенный пункт

Численность населения, чел.

Средняя цена жилой недвижимости  за 1 кв.м. руб.

Зеленодольск

98 120

44 390

Бугульма

87 193

37 550

Лениногорск

63 708

38 050

Чистополь

61 092

31 740

Азнакаево

34 747

35 450

Бавлы

22 178

35 360

Менделеевск

22 131

33 700

Буинск

20 718

30 950

Агрыз

19 778

28 670

Кукмор

17 428

29 790

Васильево

17 300

29 740

Мензелинск

16 968

29 540

Камские Поляны

15 774

29 130

Мамадыш

15 313

30 830

Джалиль

13 817

28 250

Алексеевское

11 579

27 070

Тетюши

11 419

26 980

Уруссу

10 561

26 450

Нижняя Мактама

10 045

26 120

Аксубаево

10 001

26 090

 

Так используя информацию о средней стоимости жилой недвижимости населенных пунктов и численность населения построен следующий тренд

Коэффициент достоверности аппроксимации R2 = 0,8132, что показывает сильную зависимость средней цены предложений в населённых пунктах от количества жителей.

Подставив значения х (численность населения) в приведенную модель у=5050,1*х0,1816, получим увеличение средней цены в среднем на 12% при удвоении численности жителей в населенном пункте и наоборот, например: при численности жителей населенного пункта в 500 человек средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости составляет 15611 рублей, а уже при 1000 человек 17705 рублей. Что соответствует единичным предложениям, на рынке жилой недвижимости в малых населённых пунктах Республики.

Необходимо отметить, что введение корректировки на социально-экономическое развития населенного пункта (местоположение), не исключает проведение анализа других локальных факторов относящихся к местоположению оцениваемого объекта.

Оформить заказ
Отправить заявку


Схема проезда
Онлайн-консультант