Аналитические материалы

Поправка на обеспеченность единого объекта недвижимости земельным участком

При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками. При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок. Т.е. в общем случае процедура оценки предполагает отдельную оценку стоимости прав на земельные участки в составе объекта оценки и объектов-аналогов (что значительно увеличивает трудоемкость оценочных процедур).

Скорректированную цену аналога с учетом корректировки на обеспеченность земельным участком можно рассчитать по формуле:

(1)

где

Ц1 – скорректированная удельная цена аналога, руб./кв.м.

Ц0 – удельная цена аналога до внесения корректировки, руб./кв.м.

Dан – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта-аналога, %

Dоц – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки, %

 

Относительную поправку на обеспеченность земельным участком можно представить в виде:

(2)

Таким образом, для расчета поправки на обеспеченность земельным участком необходимо обосновать значения Dан и Dоц. Задачей настоящего исследования является выявление эмпирической формулы для расчета этих значений (для г.Набережные Челны, для объектов недвижимости торгово-офисного и производственно-складского назначения).

 

Коэффициент застроенности земельного участка рассчитывается как отношение пятна застройки (площади застройки) к площади земельного участка.

Коэффициент плотности застройки земельного участка (p)  рассчитывается как отношение общей площади помещений, размещенных на участке, к площади земельного участка.

(3)

В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием. Т.е. имеется возможность расчета плотности застройки для объектов-аналогов.

На участке могут размещаться объекты недвижимости различной этажностью, и чем выше этажность объекта, тем выше коэффициент плотности застройки. Очевидна также и закономерность, что чем выше плотность застройки земельного участка, тем ниже доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Указанная зависимость представлена на графиках:

 

Для расчета доли стоимости земельного участка (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости в г. Казань используется формула:

(5)

Для расчета доли стоимости земельного участка (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости в г. Набережные Челны используется формула:

(6)

Для расчета доли стоимости земельного участка (D) в составе единого объекта производственно-складской недвижимости в г. Набережные Челны используется формула:

(7)

Пример 1

Условия задачи:

Допустим, оценивается 2-этажный торговый центр общей площадью помещений 400 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м.

В качестве аналога найдено предложение по продаже 3-этажного торгового центра общей площадью помещений 1000 кв.м. на земельном участке 800 кв.м.

Решение:

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

оц  = 400/700 = 0,57

ан  =1000/800 = 1,25

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,14 * 0,57 -0,84 = 0,2240 или 22,40%

D ан = 0,14 * 1,25 -0,84 = 0,1162 или 11,62%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в цену аналога, составляет:

Пример 2

Условия задачи:

Оценивается производственная база, на которой расположено 2-этажное здание АБК общей площадью 450 кв.м., производственный корпус площадью 2000 кв.м. Оцениваемая база расположена на участке площадью 1,5 га.

В качестве аналога выбрана производственная база, на которой расположен производственный корпус со встроенными в нем административными помещениями (общая площадь помещений производственно-складского назначения составляет 800 кв.м., административных площадей 150 кв.м.). База расположена на участке площадью 1 га.

Решение:

Общая площадь помещений на производственных базах:

S оц  = 450 + 2000 = 2450 кв.м.

S ан  = 800 + 150 = 950 кв.м.

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

оц  = 2450/15000 = 0,16

ан  =950/10000 = 0,10

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,032 * 0,16 -0,82 = 0,1443 или 14,43%

D ан = 0,032 * 0,10 -0,82  = 0,2124 или 21,24%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в цену аналога, составляет:

Автор: Смирнов А.Г.

Новостройки г.Набережные Челны (февраль 2016)

Автор: Смирнов А.Г.

В данной статье анализируются цены застройщиков на 1-комнатные квартиры в г.Набережные Челны по состоянию на февраль 2016 г. Как показал анализ, диапазон цен составляет от 41 до 69 тыс.руб./кв.м., и варьируется в зависимости от следующих основных факторов:

► степень готовности дома (чем больше срок до сдачи дома в эксплуатацию, тем ниже цена)

► престижность месторасположения (самый престижный район города - Новый Город)

 ► престижность жилого комплекса, что подразумевает под собой более высокий уровень качества жилой недвижимости (наиболее раскрученные жилые комплексы города - SUNRISE CITY, EUROPA TOWER, Солнечный парк, Европейский)

► тип жилого дома (выше всего ценятся монолитно-каркасные дома, затем - кирпичные, менее всего ценятся панельные дома)

► тип отделки квартир. Квартиры от застройщика могут сдаваться с предчистовой отделкой (подготовка под чистовую) и с чистовой отделкой. В среднем цена 1 кв.м. в квартирах с чистовой отделкой на 4 тыс.руб./кв.м. выше квартир с предчистовой отделкой. 

► Общая площадь квартиры. Чем больше общая площадь квартиры, тем ниже удельная цена за 1 кв.м. (принцип действия эффекта масштаба). Поэтому квартиры-студии с маленькой площадью 20-30 кв.м. в расчете за 1 кв.м. дороже полноценных 1-комнатных квартир общей площадью 40 кв.м.

► Также на цену квартир оказывает влияние финансовое состояние застройщика. Проблемными застройщиками в городе являются две компании: ООО "Химстрой" (жилой дом 58/02 передан застройщику ЖСК "Доступное жилье") и ГК "Фон". (65 комплекс). Группа компаний «Фон», осуществляющая строительство многоквартирных домов в 65 комплексе микрорайона «Яшьлек», прекратила строительные работы в 2015 году в связи с отсутствием финансирования. На данный момент имеются 4 недостроенных дома 65/03, 65/05, 65/06, 65/10 блоки 3, 4. Исполком, ЗАО «Фон» и ГК «Профит» договорились о завершении строительства 119-квартирного жилого дома 65/05. В 2016 году планируется решить проблемы 426 дольщиков (58/02 и 65/05), остальные 341 перейдут на 2017 год. 

Адрес

Район

Застройщик Дата сдачи в эксплуатацию Стены Этажность Общая площадь (в среднем), кв.м. Удельная цена (в среднем), тыс.руб./кв.м. Проектная декларация
черновая чистовая
19 микрорайон, ЖК SUNRISE CITY НГ ООО "Санрайс Капитал" 4 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 19 - 25 эт 43,0 65,4 69,4 >>
45/01А  НГ ООО «ПКФ «Альянс-Сити» 2 квартал 2016 г. кирпичные 14 эт 30,6 61,7 65,7 >>
40/03В НГ ООО ФСГ «АЛЬЯНС» 4 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 16 эт 35,3 55,0 57,3 >>
9 микрорайон ЖК "ЕURОРА ТОWЕR" НГ ООО "РНП "Доступное жилье" 31 января 2016 г. монолитно-каркасные 25 эт 43,5 52,7 56,7 >>
9/23, блоки А, Б НГ ЗАО «ЭГК-Инвест» 30 мая 2015 г. монолитно-каркасные 19 эт 41,0 51,9 56,7 >>
46 мкр д.54, блоки А,Б, В,Г ЖК Солнечный Парк НГ ООО "Риэлт К" сентябрь 2016 г. монолитно-каркасные 8, 13, 14 эт 43,8 51,3 55,3 >>
67А мкр ЖК "Европейский"  НГ ООО «Трамп НЧ» 2 квартал 2016 г. кирпичные 3 эт 50,0 50,9 54,9 >>
65/14 НГ  ГК «ПРОФИТ» 3 квартал 2015 г. кирпичные 10 эт 34,0 51,0 54,8 >>
54 мкр, пересечение пр. Московский и Вахитова НГ ООО «ДОМКОР» 31.05.2016 г. панельные 10 эт 38,5 50,3 54,3 >>
53/34 НГ ООО ФСГ «АЛЬЯНС» 4 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 17 эт 31,7 50,1 54,2 >>
63/01 НГ ООО ЖСК «Комфортное жилье» 3 квартал 2015 г. кирпичные 5 эт 39,7 49,1 53,1 >>
63/02 НГ ООО ЖСК «Комфортное жилье» 3 квартал 2015 г. кирпичные 5 эт 40,0 49,1 53,1 >>
32 мкр, ЖК "Крылатый", блок А НГ ООО "Компания "Сувар-Казань" 2 квартал 2014 г. монолитно-каркасные 24 эт 46,0 49,0 53,0 >>
24/01 НГ ООО «Реал Эстейт Сити» 2014 г. монолитно-каркасные 16 эт 54,8 48,5 52,5 >>
65/04 НГ ЗАО "ФОН" 2 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 17 эт 42,5 46,4 50,4  
п.Чаллы Яр, мкр «Берег» НГ ООО "ЧЕЛНЫ ЯР ИНВЕСТ" 2 квартал 2017 г. кирпичные 5 эт 53,2 46,3 50,3 >>
ЗЯБ 17А-III-4, 17А-III-5, 17А-III-7, 17А-III-8 ЖК "Красные Челны" ЗЯБ ООО "ДОМКОР" 1 квартал 2016 г. панельные 10 эт 39,0 46,2 50,2 >>
12/07 блок Г НГ ГК «ПРОФИТ» 4 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 18 эт 48,7 46,1 50,1 >>
21/24 блоки Б, В НГ ГК «ПРОФИТ» 1 квартал 2017 г. монолитно-каркасные 17 эт 41,0 45,4 49,4 >>
51/04А НГ ООО НПЦ «Нефтехимэнергоснаб» 2 квартал 2016 г. монолитно-каркасные 17 эт 42,4 45,1 49,1 >>
21/19 Замелекесье ЗЯБ ООО УКС «Камгэсэнергострой» 1 квартал 2016 г. кирпичные 10 эт 39,0 44,7 48,7 >>
16/01А НГ ГК «ПРОФИТ» 3 квартал 2015 г. монолитно-каркасные 18 эт 55,0 44,5 48,5 >>
32 мкр, ЖК "Крылатый", блоки Б, В НГ ООО "Сувар Холдинг" 1 квартал 2016 г. монолитно-каркасные 20 эт 42,2 44,4 48,4 >>
20/01 Замелекесье ЖК "Дружный" ЗЯБ ООО "ДОМКОР" 30.11.2015 г. панельные 10 эт 39,1 44,3 48,3 >>
65/02 НГ ЗАО "ФОН" 2 квартал 2012 г. монолитно-каркасные 16 эт 46,0 43,7 47,7  
21/18 Замелекесье ЗЯБ ООО УКС «Камгэсэнергострой» 1 квартал 2015 г. кирпичные 10 эт 41,1 43,1 47,1 >>
ГЭС 1/15, блоки А, Б, В  ГЭС ООО "АНГ-Холдинг" 2 квартал 2016 г. монолитно-каркасные 19 эт 41,8 41,3 46,9 >>
26 микрорайон Замелекесье ЗЯБ ООО «Финансовая Промышленная Группа-ТНГС-И» сентябрь 2016 г. кирпичные 9 эт 44,0 42,5 46,5 >>
20/03 Замелекесье ЖК "Дружный" ЗЯБ ООО "ДОМКОР" 30.06.2016г. панельные 10 эт 39,1 42,5 46,5 >>
26 мкр Замелекесье ЖК На Сармановском тракте ЗЯБ ООО «Реал Эстейт Сити» 2 квартал 2017 г. монолитно-каркасные 17 эт 42,8 42,1 46,1 >>
ЗЯБ 14/ 01А ЗЯБ ООО «ПКЦ «СТРОЙГРУПП» 4 квартал 2017 г. монолитно-каркасные 15 эт 46,4 41,0 45,0 >>
ЗЯБ 15/12-1 ЗЯБ ООО «Ирида+» 30 июня 2016 кирпичные 10 эт 42,2 40,0 44,0 >>
46 мкр, пересечение пр. Автозаводский и Чулман, блоки А, Б НГ ООО «Инжиниринг-М 4 квартал 2016 г. монолитно-каркасные 18 эт 43,0 39,9 43,9 >>
58/02 НГ ЖСК «Доступное жилье» 1 квартал 2016 г. кирпичные 10 эт 42,5 39,9 43,9  
22/02 Замелекесье ЗЯБ ОАО «Камгэсэнергострой» 4 квартал 2015 г. кирпичные 10 эт 38,6 38,4 42,4 >>
65/03 НГ ЗАО "ФОН" 4 квартал 2016 г. кирпичные 10 эт 45,5 37,9 41,9 >>
65/05 НГ ГК "ПРОФИТ" 3 квартал 2016 г. монолитно-каркасные 17 эт 44,4 37,5 41,5  
58/18а НГ ООО НПЦ «Нефтехимэнергоснаб» 4 квартал 2017 г. монолитно-каркасные 16 эт 45,4 37,1 41,1 >>

 

 

 

Специфика ценообразования на рынке недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

  • рынок жилой недвижимости;
  • рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные, складские помещения);
  • рынок земельных участков.

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома, квартиры, офисные и другие помещения. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство. На вторичном рынке предоставлено жилье и помещения, которыми уже пользовались по основному назначению. Первичный рынок отражает объемы созданной жилой недвижимости, а объем вторичного рынка определяется другими факторами:

  • изменением благосостояния населения;
  • доходностью различных инвестиционных объектов;
  • мобильностью трудовых ресурсов;
  • событиями человеческой жизни (свадьба, развод, рождение ребенка в семье, смена места жительства и др.).

Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменение структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности населения), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки). Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья (например, оно может снизить нагрузку на первичный рынок путем увеличения налога на имущество, что приведет к предпочтению аренды). Переход к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит, к нему применимо понятие стоимости. Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

  • фактор спроса и предложения;
  • фактор пользователя недвижимого имущества;
  • факторы, связанные с объектом недвижимости;
  • факторы внешней рыночной среды;
  • фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора оценки оределяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:

  • спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
  • спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
  • предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностъю периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, это может привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов. На стадии экономического спада государство должно разрабатывать меры по стимулированию приобретения жилья.

На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева, когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным введу ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом. Поэтому полтика государства должна быть максимально продуманной, с тем чтобы при необходимости затормозить дестабилизирующие процессы в строительном секторе. Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены. В совокупности такие факторы увеличивают вероятность дефолта заемщиков, вследствие чего растет число проблемных кредитов. По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.

К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:

  • фактор полезности. Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени; 
  • фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный; 
  • фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке жилой недвижимости нет ничего загадочного - просто квартира, просто дом, просто земля.

Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:

  • экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
  • финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
  • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

  • фактор условия ведения бизнеса в городе;
  • фактор уровня жизни;
  • политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
  • уровень платежеспособного спроса населения региона;
  • себестоимость строительства;
  • доступность кредитов и жилищных субсидий;
  • макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.).

Жилищный рынок - собирательное понятие. В него входит рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», которые состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

По уровням комфорта типы жилых домов подразделяются на высококомфортные, престижные, массовые, социальные. Уровни комфорта подразделяются на:

  • высокий уровень;
  • нормальный;
  • средний;
  • низкий;
  • санитарный уровень комфорта.

По этажности каждый вид жилого дома варьируется от одного до 25 и более.

По квартирности жилье подразделяется на дом на одну семью или многоквартирный тип дома.

По доходности при строительстве и эксплуатации типы домов подразделяются на:

  • сверхдоходный;
  • высокодоходный;
  • доходный;
  • низкодоходный;
  • убыточный жилой фонд.

По уровням потребности жилье может быть систематизировано на использующееся для удовлетворения следующих потребностей:

  • самореализации и самоутверждения;
  • самоуважения и уважения со стороны других;
  • общения, дружбы и любви;
  • безопасности;
  • физиологических потребностей.

По уровням нуждаемости в жилье население подразделяется на:

  • остронуждающиеся;
  • особонуждающиеся;
  • нуждающиеся;
  • потенциальнонуждающиеся семьи;
  • молодежь.

На стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:

  • местоположение районов в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение;
  • характеристика района:
  •  наличие парков, водоемов, промышленных предприятий;
  •  развитость инфраструктуры;
  •  удаленность дома от станции метро;
  • тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материалы стен и перекрытий;
  • благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
  • состояние квартиры. Площадь квартиры, жилая и общая, изолированность комнат, площадь кухни и санузла, телефон, балкон и вид из окна.

 

Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:

  • местоположение:
  •  округ, микрорайон;
  •  местоположение в микрорайоне;
  •  преобладающая застройка микрорайона;
  •  транспортная доступность;
  •  обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
  •  объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
  •  обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
  •  объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
  •  объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
  •  состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
    • жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
  •  тип здания;
  •  год постройки;
  •  материал наружных стен;
  •  материал перекрытий;
  •  состояние здания (субъективная оценка);
  •  техническое обеспечение здания;
  •  организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
  •  количество этажей в здании;
  •  состояние подъезда (субъективная оценка);
    • характеристика оцениваемой квартиры:
  •  этаж расположения;
  •  площадь, кв. м: общая / жилая;
  •  количество комнат, их площадь, кв. м;
  •  площадь кухни, кв. м;
  •  санузел;
  •  высота потолков, м;
  •  лоджия (балкон);
  •  вид из окон;
  •  дополнительные системы безопасности;
  •  состояние объекта (субъективная оценка);
  •  видимые дефекты внутренней отделки;
  •  данные о перепланировке.

Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:

  • уникальность каждого объекта;
  • большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
  • высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
  • значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
  • необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.

Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основные ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами являются:

  • передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
  • условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
  • условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
  • состояние рыка (в том числе время продажи);
  • местоположение;
  • степень строительной завершенности объекта;
  • физические характеристики;
  • экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
  • использование.

Оценка квартиры - это частный случай оценки недвижимости.

На процедуру проведения оценочной экспертизы для квартиры существуют стандарты, разработанные дународными союзами и Российским обществом оценщиков, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая затем анализируется оценщиком. Оценка недвижимого имущества необходима при:

  • операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  • акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости - зданий и земельных участков;
  • страховании объектов недвижимости;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
  • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка стоимости

Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. 

Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:

1.Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).

2.Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.

3.Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.

4.Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.

Факторы влияния Учитываемые факторы 

1-й уровень (страна)

Экономические

Налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения

Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости

Социальные

Свободное время; структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности

Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости

Физические

Экология; природные ресурсы; географические; сейсмические

Технологические решения в . области землепользования; геодезические; топографические

Политические

Законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии

Зонирование территорий; за­кон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность

Факторы влияния

Учитываемые факторы

2-й уровень (город, район)

Местоположение

Транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность

Размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение

Физические характеристики

Физические параметры; функциональная пригодность и использование

Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации

Условия продаж

Залоги и заклады; особые условия сделок

Мотивы продавцов и покупателей

Временные факторы

Дата оценки

Дата известных сделок по аналогам

Условия финансирования

Сроки кредитования; про­центные ставки

Условия выделения средств

3-й уровень (здание)

Архитектурно-строительные

Объемно— планировочные показатели

Финансово-эксплуатационные

Доходы

Эксплуатационные расходы; стоимость строительства

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

1-й уровень

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2-й уровень

Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

3-й уровень

Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:

  • архитектурно-строительные;
  • финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

  • предпочтение потребителей;
  • доходы населения;
  • цены на жилье;
  • количество домохозяйств на рынке жилья.

Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

  • административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
  • экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
  • социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
  • экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.

Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:

  • занятость населения;
  • средняя заработная плата;
  • степень экономического развития района;
  • уровень цен;
  • доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.

Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида:

  • макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
  • микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:

  • ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
  • коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
  • федеральная и местная налоговая полиция;
    специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

Источник: Аудит и финансовый анализ, №2, 2009

Ценообразование и ценообразующие факторы на вторичном рынке машин и оборудования

Вторичный рынок машин и оборудования – это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

  • возраст оборудования;
  • наработка объекта;
  • условия эксплуатации;
  • условия среды функционирования;
  • пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

  • комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
  • номинальная производительность оборудования;
  • прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
  • появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО:

  • законодательные ограничения;
  • экономический спад и инфляция;
  • рост налогов и пошлин;
  • состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
  • сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
  • возросшая конкуренция и сужение рынка;
  • рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
  • высокие процентные ставки;
  • изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
  • уровень конкурентоспособности предприятия;
  • требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях.

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

  • общая экономическая ситуации в стране и мире;
  • налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
  • изменения в законодательной и нормативной базе;
  • состояние отрасли;
  • конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
  • наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

  • конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
  • причины падения в целом выручки предприятия;
  • причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
  • наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному.

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии;

По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок – это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа;

По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок – это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом.

Источник: Михайлов А.И.  ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет, 27.12.2013

Анализ рынка жилой недвижимости города Набережные Челны Республики Татарстан (в соответствии с требованиями ФСО-7)

Анализ рынка жилой недвижимости города Набережные Челны Республики Татарстан (в соответствии с требованиями ФСО-7)

 

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Резкое развитие рынка недвижимости с 2010 по 2012 г. после кризисных 2008-2009 г. в начале 2013 года и по настоящее время сменилось на существенное замедление роста. Этому способствует ряд факторов, среди которых удешевление рубля и нефти, а также продолжающееся замедление российской экономики.

Темпы экономического роста в России по итогам года стали самыми низкими с момента финансово-экономического кризиса 2009 и 1998 г., достигнув уровня 1997 г.

Причины кризиса являются внутренние проблемы, а именно диспропорции в развитии отдельных отраслей экономики, ориентация на добывающую промышленность, низкая производительность труда, недостаток инвестиций. 

 

 

 

 

 

 

  1. Темпы роста ВВП
 

 

 

 

 

 

  1. Промышленное производство
 

Цены на недвижимость в России росли от 10 до 12% ежегодно. Начиная с 2013 года, рост цен на недвижимость не превысил уровень инфляции, и составит 5-8 %. Существенную роль в ухудшении ситуации на рынке российской недвижимости оказало влияние таких внутринациональных факторов, как снижение спроса на недвижимость и удорожание ипотеки.

 

 

 

 

  1. Уровень инфляции
 

Существенное количество сделок с недвижимостью совершается с жильем, приобретаемым с использованием ипотеки, доля ипотеки в сделках с жильем в целом составила около трети, для новостроек этот показатель существенно выше и в среднем доходит до 50%. Этот показатель удвоился по сравнению с 2010 годом.

Существенное падение цен на нефть (до уровня $60 за баррель) в конце 2014 года в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 г., совпало с периодом выплат российскими компаниями по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего роста цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение "Банка России" о повышении ключевой ставки с 10,5% до 17% годовых. В таких условиях стоимость фондирования для банков резко выросла. На этом фоне у банков возникла необходимость срочно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 14,5–16%, "ВТБ 24" – до 14,95%. Увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию привело в конечном итоге к остановке ипотечного рынка в России.

 

 

 

 

  1. Ключевая ставка Банка России
 

 

 

 

 

 

  1. Ставка по кредитам в банках
 

На снижение спроса влияет то, что рынок недвижимости вполне насыщен. Так, около 70 % россиян обеспечены собственным жильем. А перспектива введения налога на недвижимость позитивно не влияет на увеличение числа сделок. Налоговая нагрузка на недвижимость для физических лиц – владельцев возрастет в 4 раза. Это связано с тем, что при расчете налога на недвижимость будет использована кадастровая стоимость. Оценка недвижимости россиян, данные от проведения которой попали в кадастр, проводилась как раз в тот период, когда цены на недвижимость достигли своего пика. Поэтому и неудивительно, что после введения налога на недвижимость россияне начнут избавляться от лишних квадратных метров. Это означает, что предложение будет превышать спрос, что негативно скажется на рыночной стоимости жилья.

Экономические факторы способствуют замедлению темпов роста развития ипотечного кредитования. Более того, текущая ситуация характеризуется нарастанием скрытых рисков, реализация которых может привести в будущем к сжатию ипотечного рынка. Прежде всего это риски роста безработицы среди потенциальных ипотечных заемщиков и нарастание рисков и проблем с ликвидностью в банковской системе в целом.

 

 

 

 

  1. Численность населения РФ

 

 

 

 

 

 

 

  1. Занятость населения РФ
 

Россия отличается высокой неравномерностью экономического развития в территориальном разрезе. Эта неравномерность во многом определяется обеспеченностью природными ресурсами, исторически сложившейся инфраструктурой, природно-климатическими условиями, менталитетом населения и другими факторами объективного характера. Наряду с объективными факторами, существенное влияние на развитие субъектов РФ оказывают региональная экономическая политика и условия ведения бизнеса.

Согласно рейтингу федеральных округов по объемам жилищного строительства:

Первое место по объемам жилищного строительства среди округов занимает Центральный федеральный округ (ЦФО), сообщают аналитики портала Urbanus.ru. Лидерство, в первую очередь, достигается за счет больших объемов жилищного строительства в Москве и Московской области - 9457,9 тыс. кв. м в совокупности. Столичный регион является главным центром привлечения, как населения, так и инвестиций - российских и иностранных.

Следующим по объемам жилищного строительства в рейтинге следует Приволжский федеральный округ (ПФО). Численность населения Приволжского федерального округа, по данным на начало 2013 года, составляет 29 772 235 чел. (2013), что соответствует 20,77 % населения России.

Отмечается равномерное развитие жилищного строительства в регионах внутри округа: Республика Татарстан (Татарстан)  2399,5 тыс.кв. м, Республика Башкортостан - 2317,8 тыс. кв. м, Нижегородская область - 1502,4 тыс. кв. м, Самарская область - 1484,4 тыс. кв. м, Саратовская область - 1221,4 тыс. кв. м.

Приволжский федеральный округ расположен на территории, относящейся к трем экономическим районам. Округ объединяет Волго-Вятский экономический район, Среднее Поволжье и часть Уральского экономического района.

Административно-территориальный состав: республики — Башкортостан, Марии Эл, Мордовия, Татарстан, Удмуртия, Чувашская; Пермский край; Кировская, Нижегородская, Оренбургская, Пензенская, Самарская, Саратовская, Ульяновская области.

Территория округа занимает около 6 процентов территории Российской Федерации (более 1 млн. кв. километров), на ней проживает более 20 процентов населения страны (более 30 млн. человек). Доля округа в общероссийском валовом внутреннем продукте превышает 15 процентов.

Приволжский федеральный округ обладает диверсифицированной структурой экономики с сопоставимым вкладом добывающей промышленности, машиностроения и нефтехимической промышленности, высокой ролью агропромышленного комплекса, биотехнологий и фармацевтики, строительства и промышленности строительных материалов, транспорта и энергетики.

Традиционной специализацией округа являются машиностроение (авиационная, ракетно-космическая отрасли, судостроение, приборостроение, энергетическое машиностроение, станкостроение и другие отрасли) и нефтехимическая промышленность.

Приволжский федеральный округ последние несколько лет формирует около 16% российского первичного рынка жилья России. ПФО является вторым по значимости округом России, уступая только Центральному ФО. При этом данный региональный рынок в последние два года развивается достаточно интенсивно, опережая по темпам развития среднероссийские показатели.

Республика Татарстан — субъект Российской Федерации входит в состав Приволжского федерального округа.

Столица — город Казань. Граничит с Кировской, Ульяновской, Самарской, Оренбургской областями, Башкортостаном, Марий Эл, Удмуртской Республикой, Чувашией.

Численность населения республики по данным Росстата составляет 3 838 230чел. Плотность населения—56,57чел./км2. Городское население—75,58%.

Крупнейшим населённым пунктом Татарстана является столичный город – миллионник Казань. Кроме него, в Республике есть так же 21 город, 20 посёлков городского типа и 897сельских советов.

Населённые пункты с численностью населения более 10 тысяч человек

 

 

 

Татарстан является 6-м по объёмам производства и одним из наиболее экономически развитых регионов России. ВРП республики составляет более 878 млрд рублей. Доля республики Татарстан в общероссийском производстве составляет (в %): полиэтилен — 51,9; каучуки синтетические — 41,9; шины — 33,6; автомобили грузовые — 30,5; синтетические моющие средства — 12,1; нефть — 6,6; картон — 4,5.

Важную роль в экономике республики Татарстан играет аграрный сектор. Республика входит в тройку лидеров среди других регионов России по объёму сельскохозяйственной продукции.

Татарстан является единственным регионом Российской Федерации, имеющим в своём составе более одной городской агломерации-миллионника — Казанскую и полицентрическую Набережночелнинскую (Нижне-Камскую). В республике так же есть почти полумиллионная Альметьевская (Южно-Татарстанская) полицентрическая агломерация.

В настоящее время в Республике развитие жилищного строительства выдвинуто в качестве локомотива, способного обеспечить развитие региональной экономики и повысить благосостояние населения. В подтверждение выбранного направления можно привести утверждение очередного этапа федеральной целевой программы «Жилище». Особенностью реализации данной программы является софинансирование жилищной политики из бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Жилищное строительство в Республике Татарстан всегда было одним из приоритетных направлений. По объемам возведения жилья Татарстан более 10 лет уверенно занимает первые места по Приволжскому федеральному округу и входит в первую десятку среди субъектов РФ.

Согласно данным росрееста республики Татарстан, за 11 месяцев 2014 года в Республике существует рост общего количества зарегистрированных ипотек на 13%. В реальном выражении с начала года Управлением Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировано более 80 тыс. ипотек (87 720), что более чем на 10 тыс. выше показателей 2013 года.

Как и в начале года, максимальное количество ипотек зарегистрировано на жилые помещения – 58 455, что на 20% больше аналогичного периода прошлого года. На нежилые помещения – 10 202 (3,2%), земельные участки – 19 063(1%).

Количество сделок, совершаемых с привлечением кредитных средств, увеличилось на 39%. Если за 11  месяцев 2013 года таких сделок было совершено более 39 тысяч, то в текущем году - уже 54 461. Наибольший рост произошел также в части жилых помещений - 51 % (2013г. – 26 274, 2014г. – 39 761) и земельных участков – более 20% (2013г. – 8181, 2014г.  – 9868). Наименьшим образом тенденция роста затронула нежилые помещения – 0,6% (2013г. – 4803, 2014г. – 4832).

На сайте татарстанского правительства опубликована республиканская жилищная программа, носящая название «Обеспечение качественным жильем и услугами жилищно-коммунального хозяйства». Программа рассчитана на 7 лет, ее планируется реализовываться в два этапа. Первый этап — 2014 - 2016 годы; второй — 2017 - 2020 годы. Бюджет программы — 39,1 млрд. рублей на 7 лет. Причем, судя по тексту документа, на федеральный бюджет республика не сильно рассчитывает: на него заложено всего 259 млн. рублей, плюс 2,7 млрд. рублей — средства фонда ЖКХ.

Планируемые объемы жилищного строительства на территории Республики Татарстан до 2020 года

 

 

 

 

По данным Комитета по социально-экономическому мониторингу, Татарстан входит в тройку лидеров Приволжского Федерального округа по размеру средней цены 1 кв.м. жилья. За 2012 – 2013 год средняя цена на вторичном рынке в целом по республике выросла на 29% в то же время цены на первичном рынке остались практически без изменений. Данный фактор во многом связан с динамикой роста цен в сельских районах республики где до настоящего времени стоимость жилой недвижимости была недооценена.

Следует отметить присутствие большого разброса цен в целом по муниципальным районам и городским округам Республики Татарстан. Существующий разброс цен объясняется влиянием множество различных факторов: местоположение, удаленность от крупных городов, транспортная доступность, наличие коммуникаций, наличие инфраструктуры и прочее.

Город Набережные Челны расположен в северо-восточной части республики Татарстан, на левом берегу реки Кама, превращенной в Нижнекамское водохранилище. Набережночелнинско-Нижнекамская агломерация насчитывает около 1,1 млн жителей (21-е место в РФ).

Промышленность.  Набережные Челны — крупный промышленный центр на Каме. Основные отрасли — машиностроение, электроэнергетика, строительная индустрия, пищевая и перерабатывающая промышленность. Ключевым (градообразующим) предприятием города является Камский автомобильный завод, на долю которого приходится почти три четверти объёма промышленной продукции, произведённой в Челнах. Исходя из этих показателей, Набережные Челны является моногородом.

Транспорт. Набережные Челны — крупный железнодорожный, автотранспортный и авиационный узел, известный на Каме речной порт.

Автомобильные дороги. Город — крупный узел автомобильных дорог, имеет автовокзал с многочисленными пригородными и междугородними автобусными маршрутами. Проходит федеральная автомагистраль «Волга» M7 E 22 Москва — Владимир — Нижний Новгород — Казань —Набережные Челны — Уфа (подъезды к городам Ижевск и Пермь). подъезды на другие федеральные трассы (через города Альметьевск и Бугульму): М5 || E 30 Урал || Москва — Рязань — Пенза — Самара — Уфа Р239 Казань — Оренбург.

Жилищное строительство. В Набережных Челнах  в 2014 году сдано 340 тыс. кв. метров жилья. Того же объема автоград будет придерживаться и в 2015 году. По данным исполкома Набережных Челнов, на следующий год в городе планируют ввести в эксплуатацию 18,4 тыс. «квадратов» по социальной ипотеке, 279,5 тыс. кв. метров коммерческого и 42 тыс. кв. метров индивидуального жилья.

В основной своей массе предложения по продаже вторичного жилья в городе Набережные Челны представлена панельными и кирпичными 5-ти, 9-16-ти этажными домами советской и пост советской постройки, что обусловлено относительно молодым возрастом города, бурным ростом, связанным со строительством в советское время автомобильного завода КамАЗ в начале 70-80-хх годах, и бюджетными новостройками последних лет.

В соответствии со статьёй 37 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьёй 40 Устава муниципального образования город Набережные Челны, в структуру Исполнительного комитета входят его территориальные органы: исполнительный комитет Автозаводского района, исполнительный комитет Центрального района, исполнительный комитет Комсомольского района.

В Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Суровка, Орловка, Элеваторная гора, микрорайон«Замелекесье», 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон.

В Центральный район входят 1-19, 31, 36-45, 55, 56, 58, 59, 60 комплексы, Медгородок, промышленные и коммунальные объекты, расположенные к юго-западу от автодороги № 2.

В Автозаводский район входят 20-30, 46-54 комплексы, 50А, 65 (микрорайон «Яшьлек»), 67А, 68, 70А, 71 районы малоэтажной жилой застройки, промышленные и коммунальные объекты, расположенные к северо-востоку от автодороги № 2, Тогаевский карьер.

Граница между Комсомольским и Центральным районами проходят по автодороге № 4 до транспортной развязки «Орловское кольцо», далее по автодороге № 1 до улицы Королёва, далее по улице Королёва до проспекта Чулман, далее на юго-запад по продолжению проспекта Чулман до продолжения улицы Нариманова, далее по продолжению улицы Нариманова в сторону реки Кама;

Граница между Автозаводским и Центральным районами проходят по автодороге № 2, далее по проспекту Х. Туфана до Московского проспекта, далее по Московскому проспекту до проспекта Вахитова, далее по проспекту Вахитова до реки Кама.

По устоявшейся традиции в Набережных Челнах жилые микрорайоны обозначены комплексами. В городе на данный момент действует двойная адресация: каждый дом имеет номер по улице (этот адрес записывается в графе регистрации в паспорте) и так называемый строительный адрес («адрес по комплексу»). Это название сохранилось со времени строительства, когда каждым микрорайоном занималась отдельная строительная бригада, строившая одновременно несколько жилых домов и зданий бытового назначения — школу, детский сад, магазин, — то есть полноценный жилой комплекс. Называть адрес по названию улицы в Набережных Челнах не принято, поэтому иногда жители не знают своего адреса по улице.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

Общая характеристика  рынка жилья, в г.Набережные Челны (IV квартал 2014 года)

 

 

На дату исследования общий объём предложений на рынке жилой недвижимости города, составляет более 6 332 объектов, наибольшее число предложений приходится на «новую» часть города (69,1% от общего числа). Наибольшее количество предложений составляют двух и трех комнатные квартиры

 

 

 

 

  1. Структура рынка  квартир, по районам города
 

 

 

 

 

 

  1. Структура рынка  жилых помещений
 

Следует отметить, что девелоперы в застройке в полной мере отражают потребительские предпочтения по планировке и количеству комнат, поэтому структура предложений первичного рынка полностью соответствует предложениям на вторичном рынке.

При покупке квартиры в городе, жители, больше ориентируются на бюджет, который существенно увеличивается по мере роста числа комнат (метража). Наиболее востребованными, а значит и быстрее реализуемыми, являются одно- и двухкомнатные квартиры.

В ценообразовании на рынке первичного жилья немалую роль играет стадия проекта. Наибольший темп роста цены наблюдается на начальном этапе и на завершающем (после 80% готовности). При этом цены на разные типы квартир изменяются по-разному, по общему правилу интенсивнее всего растут цены на малогабаритные квартиры.

Застройщики города практикуют различные схемы реализации жилья. На сегодняшний день 27 компаний строят в Набережных Челнах 51 жилой дом на условиях долевого участия и начинают продажу квартир на уровне котлована предлагая покупателям максимально низкие цены на недвижимость. Меньше застройщиков, имея возможность реализовать проект без привлечения дополнительных средств от дольщиков, выводят на рынок уже готовые проекты по стоимости, приближенной к вторичному рынку жилья. Но закономерность очевидна: чем ближе срок сдачи дома, тем выше стоимость квадратного метра.

По утверждениям сотрудников*********************, в среднем за период строительства жилого дома стоимость квадратного метра увеличивается на 5%-10% в квартал, без учета рыночного роста, и в конечном итоге прибавляет порядка 30%-35% к начальной сумме.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости города являются высокая цена и низкая эластичность предложения по цене: при повышении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется.

Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.

Самое дорогостояще жилье расположено в Центральном и Автозаводском районе города (Новый город) в среднем 53 061,77 рублей за 1 кв.м.

 

 

 

 

  1. Средняя цена предложений за 1 квадратный метр
 

Общая стоимость квартиры в городе закономерно возрастает при увеличении количества комнат и общей площади, но в ситуации со стоимостью 1 кв.м. ситуация несколько иная. Цена 1 кв.м. снижается по мере прибавления комнат. Одно- и двухкомнатные квартиры предполагают, небольшой бюджет покупки и пользуются стабильно высоким спросом, что позволяет несколько поднять стоимость 1 кв.м. для них.

 

 

 

 

  1. Средняя цена предложений за 1 квадратный метр
 

Очень часто покупка комнаты становится стартовой площадкой для сельских покупателей недвижимости в Набережных Челнах. Купив комнату в коммунальной квартире, владелец перепродает ее через несколько лет и покупает собственную квартиру. Комнаты в квартирах на рынке недвижимости города всегда были и будут ликвидным товаром, так как цены на них ниже, чем на отдельные квартиры. Решение о покупке комнаты может быть продиктовано разными причинами:

•   приобретение первого собственного жилья в городе;

•   инвестирование в недвижимость для сохранения накоплений и получения прибыли от сдачи в аренду комнаты

•   приобретение собственного жилья для студентов, вместо менее комфортных общежитий или длительной дорогостоящей аренды квартиры.

В отличие от квартир, которые реализуются по цене за общую площадь, комнаты продаются по цене за кв.м. жилой площади. В связи с чем, цена предложения за 1 кв.м. комнат намного превышает цену предложения квартир. Однако общая цена квартир превышает стоимость той же квартиры при реализации комнат по отдельности.

На рынке Набережных Челнов комнаты представлены двух видов – это комнаты в коммунальных квартирах (малосемейки) и комнаты в общежитиях. В первом случае цена комнат выше т.к. количество соседей в квартире ограничено метражом и общим количеством комнат.

По данным                                                    в зависимости от количества хозяев в квартире (комнат), цена продажи комнаты может изменяться до 50%

На дату исследования  выявлены следующие числовые значения данного параметра:

 

 

 

Срок экспозиции жилья – это период времени с даты вывода объекта недвижимости на рынок до момента заключения сделки. Так, если владелец выставил квартиру на продажу в октябре, а сделка купли-продажи была совершена только в декабре, то срок экспозиции данной квартиры составляет около двух месяцев.

В первую очередь, срок экспозиции зависит от цены жилья и соответствия заявленной стоимости реалиям рынка. Если стоимость квартиры будет выше аналогичных рыночных предложений, то срок экспозиции существенно затянется. Однако если цена будет занижена, то это, во-первых, вызовет сомнения потенциальных покупателей по поводу юридической чистоты квартиры, а во-вторых, будет невыгодно продавцу.

Срок экспозиции на активном рынке, где платежеспособный спрос реализуется без сбоев, может составлять от 3 недель до 2 месяцев (с момента заключения договора до выхода на сделку). Период стагнации или стабилизации характеризуется сроком экспозиции от 1 до 4 месяцев. Для элитных квартир в такие периоды срок экспозиции может составить до 6-8 месяцев.

Задумываясь об инвестициях в жилую недвижимость, стоит помнить о том, что такие вложения считаются дорогостоящими, консервативными и долгосрочными. За последние пять лет в среднем жилье города подорожало на 77,58% при этом за последние два года наблюдается нулевой или даже отрицательный рост.

 

 

Учитывая инфляционную составляющую рынок жилой недвижимости города, по показателям инвестиционной эффективности, уступает банковским депозитам. Серьезно заработать на недвижимости можно только, если вложить деньги в строительство на ранних этапах. А такие инвестиции (тем более, в России) всегда сопряжены с повышенными рисками. В настоящее время инвестиции в недвижимость представляют собой скорее способ сбережения средств «на безбедную старость», чем высокодоходный инвестиционный инструмент.

Существующая ситуация во многом обусловлена замедлением роста российской экономики. Следует отметить, что вероятнее всего рост цен на рынке жилья в г.Набережные Челны в долгосрочной перспективе будет. Предпосылки для дальнейшего подорожания жилья основываются на росте экономики страны и повышении платежеспособного спроса.

Рынок недвижимости, как любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в ответ на изменение спроса и предложения. В результате для рынка недвижимости характерна цикличность развития. Однако, существует общий тренд характеризующий развитие рынка в долгосрочной перспективе.

Общие тенденции рынка жилой недвижимости г.Набережные Челны в долгосрочной перспективе, можно наглядно проиллюстрировать на  нижеследующем тренде:

 

 

 

 

  1. Тенденции рынка жилой недвижимости города
 

Прогнозную цену предложений 1 кв.м. можно вычислить по формуле y = 452,51х+24979, необходимо учесть, что аргументом трендовой модели является порядковый номер, т.е. в нашем случае конец периода январь 2015 года, и соответственно январь 2016 года  x=72. В результате получим прогноз на  январь 2016 года.

Следует заметить, что мы, скорее всего, получили завышенный прогноз. Это видно из диаграммы и обусловлено выбором линейной модели прогноза. Оценить качество прогноза на среднесрочный и краткосрочный период в данное время не возможно.

Коэффициент достоверности аппроксимации R2 показывает степень соответствия трендовой модели исходным данным. Его значение может лежать в диапазоне от 0 до 1. Чем ближе R2 к 1, тем точнее модель описывает имеющиеся данные, приближение считается хорошим, если R2 больше 0,9. Если R2=1, то это означает полное совпадение прогнозируемых и фактических данных, что в нашем случае невозможно.

Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:

•   уникальность каждого объекта;

•   большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);

•   высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;

•   значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;

•   необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть: от комплекса (квартала), от расположения дома внутри квартала, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.

Основные ценообразующие параметры и значения, присущие объекту оценки, приводятся ниже.

Передаваемые права - фактор учитывает юридический статус оцениваемого объекта недвижимости (набор прав на недвижимость: владение, пользование и распоряжение) – разный объем прав имеет разную стоимость. При прочих равных условиях рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую оформлено право собственности, выше стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых на праве аренды, праве требования и др.

Финансовые условия - фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже объекта, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость недвижимости.

Условия продажи - фактор учитывает отличия условий продажи объектов от рыночных условий: ограниченность в сроках продажи, аффилированность покупателя и продавца, приобретение объектов с целью их комплексного использования с близлежащими объектами и др. – все эти факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости.

Дата предложения (дата публичной оферты) - цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства. Данный параметр может быть учтен согласно динамике средних цен предложений, представленных на рис.12.

Снижение цен в процессе торгов (уторговывание) - рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры, иногда приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки, определенные в результате к                                                                                   , как правило, не превышают 300 тыс. рублей, в процентном отношении от 0% до 3%, в городе, и 10- 15% в районных центрах и селах.

Местоположение объекта - характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

  • удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям);
  • окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);
  • ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.

Числовые значения данного параметра могут быть выявлены в ходе консультаций со специалистами агентств недвижимости конкретно исследуемого населенного пункта, либо проведением парного сравнительного анализа продаж. Как было отмечено выше, на дату исследования в г.Набережные Челны, самая дорогая стоимость жилой недвижимости в районе нового города 53061,77 рублей, далее по порядку районы п.ЗЯБ, ГЭС и Сидоровка 49010,30 рублей, 48 426,45 и 44 006,51 соответственно, т.е в зависимости от района расположения разница может составлять в среднем 20%.

Материал стен - одним из факторов, значительно влияющих на стоимость квартиры, является материал стен, из которого построен жилой дом. Традиционно, дома построенные из монолитного железобетона или кирпича ценятся на вторичном рынке выше, чем здания, построенные из панелей или бетонных блоков. Дома с панельными стенами отличает низкая тепло- и звуко- изоляция. Тем не менее, именно дома с панельными стенами занимают почти 50% вторичного рынка. Жилые здания из монолитного железобетона считаются наиболее качественными. Помимо хороших эксплуатационных характеристик самого материала, преимуществом является возможность свободной планировки квартиры. В свою очередь кирпичные стены такой возможности не дают.

                                                                            рынка в среднем разница в цене квартиры от материала стен не превышает 10% для монолитных и 5% для кирпичных в сравнении с панельными.

На дату исследования рынка жилой недвижимости г.Набережные Челны, выявлена следующая зависимость разницы цен жилых помещений от материала стен дома.

 

 

 

 

Этаж расположения - этаж, на котором находится квартира, может влиять на ее конечную стоимость, считают профессиональные участники рынка. Причем расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта. Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.

Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Или например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады

Во-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость.

На дату исследования рынка жилой недвижимости г.Набережные Челны, выявлена следующая зависимость разницы цен жилых помещений от этажа расположения:

 

В домах до 5 этажей

 

 

В домах свыше 5 этажей

 

 

 

Уровень отделки и техническое состояние – чем выше уровень отделки и ниже ее износ, тем больше она повышает стоимость объекта недвижимости по сравнению с аналогичным неотделанным помещением, при условии, что затраты на ее создание не превышают типичных разумных пределов. Тип отделки указывает насколько качественная отделка в квартире. Учесть данный показатель можно в абсолютном выражении, на основании анализа стоимости 1 кв.м. отделки по                                            , в ходе анализа сформирована следующая таблица с ценами на строительно-отделочные работы:

 

 

 

Следует отметить, что евроремонт отличает участие с самого начала профессионального дизайнера по интерьерам. Он начинается с дизайн-проекта, в котором имеется не только эскизная часть. Это и подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования, многое другое. Именно дизайнер формирует будущий облик помещения, решает цветовое и световое решение, подбирает необходимое сочетание цветов и предметов, верно располагая их. На дизайнера ложится такая важная задача, как организация жилого пространства, иначе говоря, зонирование помещения: организация зон отдыха, приема гостей, приготовления пищи и т.д. Организация функциональных зон может не совпадать с начальным архитектурным решением квартиры, и тогда прибегают к перепланировке.

Инженерные коммуникации - большое влияние на стоимость оказывает наличие и доступность удобств в квартире. По мнению специалистов агентств недвижимости города, снижение стоимости квартир в зависимости от наличия центральной канализации может составлять до 15%,  холодного водоснабжения до 25% от стоимости жилья.

Наличие балкона/лоджии - дополнительным улучшением можно считать также наличие у оцениваемого объекта балкона или лоджии.                                        .

Вид из окна – принято считать, что расположение окон квартиры является фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль.

В результате                                                          выявлено, что влияние данного фактора для описанных случаев на стоимость квартиры незначительное менее 1%, либо вовсе отсутствует. Сильное влияние фактор оказывает при существенном ухудшении потребительских качеств жилого помещения: например вид из окон на объекты промышленной инфраструктуры, больниц, кладбищ в этом случае снижение стоимости может составить в среднем до 5%.

Общая площадь - абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв.м. площади уменьшается.

В результате                                                            .

Дополнительные улучшения – не редко в стоимость квартиры дополнительно включают стоимость бытовой техники и мебели, которые в принципе не являются неотделимым улучшением объекта недвижимости и не должны учитываться в цене квартиры. Обычно, данный показатель учитывают примерно в абсолютном выражении, по фактической стоимости имеющихся дополнительных улучшений, например, цена кухонного гарнитура редко превышает 100 000 рублей, тогда разделив стоимость кухонного гарнитура на общую площадь квартиры получим примерную разницу в стоимости объекта из расчета 1 кв.м.

            Источники: http://www.avito.ru; http://zakamned.ru; http://www.tatre.ru; http://tatarstan-resp.irr.ru

 

Ставки капитализации для расчета годовой арендной платы за муниципальные земельные участки в Тукаевском районе Республики Татарстан и г. Набережные Челны

Статья от 08.03.2015

Автор: Смирнов Алексей, сотрудник ООО «Оценка и консалтинг» (г. Наб.Челны),

Ставки капитализации для расчета годовой арендной платы за муниципальные земельные участки в Тукаевском районе Республики Татарстан  и г. Набережные Челны

 

Введение

Как известно, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за земельные участки осуществляется в рамках затратного подхода методом рекапитализации (он же метод компенсации издержек доходами).

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную задачу» теории оценки: при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется потенциальный валовый доход и ставка аренды.

Потенциальный валовый доход от аренды земельного участка рассчитывается по формуле:

ПВД= Сзу*R

где:

Сзу - рыночная стоимость полного права собственности на земельный участок (руб.);

R - коэффициент капитализации для земельного участка

Большинство практикующих оценщиков коэффициент капитализации земельного участка рассчитывают методом кумулятивного построения, при котором к безрисковой ставке доходности прибавляются премии за различные виды рисков, характерные для инвестиций в недвижимость. Стоит отметить, что обоснование и расчет премий за риски носит субъективный характер. Как правило, рассчитанные методом кумулятивного построения коэффициенты капитализации не отражают сложившегося на рынке соотношения годового размера арендной платы за землю и стоимости земельного участка.

Наиболее адекватным методом определения ставки капитализации для земельных участков является метод рыночной экстракции. Метод основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.

Рыночная экстракция - метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

 

Ставки капитализации муниципальных земель в Тукаевском районе Республики Татарстан и г.Набережные Челны

Ставки аренды для муниципальных земельных участков устанавливаются в ходе муниципальных торгов. Земельные участки на праве аренды в г. Набережные Челны предоставляются как правило на срок 5 лет. Предметом муниципальных торгов является ежегодный платеж по аренде.

Информация о проведенных муниципальных торгах приводится на сайтах:

  • http://torgi.gov.ru/ - официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов
  • http://www.nabchelny.ru/company/page/53/1000 - информация о земельных аукционах, проводимых Управлением земельных и имущественных отношений г. Наб. Челны (информация размещена на официальном сайте города)

 

Составим выборку данных о проведенных муниципальных торгах по аренде земельных участков в г. Набережные Челны и Тукаевском районе РТ за период январь 2014 – март 2015 г.г.  В выборку вошли только данные по состоявшимся аукционам.

В результате анализа:

1) рассчитаны установленные в ходе торгов значения годовых арендных ставок по каждому из лотов

2) рассчитана средняя удельная цена продажи для сопоставимых земельных участков

3) рассчитаны коэффициенты капитализации путем соотношения значения годового значения арендной ставки и средней удельной цены продажи сопоставимых земельных участков

Таблица 1

Выборка данных о состоявшихся муниципальных аукционах о предоставлении в аренду земельных участков в г. Набережные Челны. Расчет ставок капитализации земельных участков методом рыночной экстракции

 

Таблица 2

Расчет средних удельных цен продаж сопоставимых земельных участков

ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА

ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ МНОГОЭТАЖНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ТОРГОВЛИ И ОФИСОВ

ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРОЕЗДОВ, СТОЯНОК, ГАРАЖЕЙ

ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ И АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО СНАБЖЕНИЯ, СБЫТА И ЗАГОТОВОК 

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

 

Методом рыночной экстракции определены ставки  капитализации для муниципальных земельных участков, расположенных в городе Набережные Челны и Тукаевском районе РТ.

 

Таблица 3

Ставки капитализации для земельных участков с различными видами разрешенного использования в г. Набережные Челны и Тукаевском районе РТ

Срок аренды, лет

Ставки капитализации земельных участков, %

ИЖС

Многоэтажное жилищное строительство

Под объекты торговли, офисы

Под гаражи, стоянки, проезды

Под объекты промышленности

Сельскохозяйственного назначения

3

5,05%

-

-

-

26,84%

-

5

-

4,46%

11,11%

10,72%

28,14%

-

49

-

-

-

-

-

1,68%

 

Как известно, долгосрочные финансовые инструменты имеют более высокие ставки доходности («длинные деньги» стоят дороже). Например, процентные ставки по срочным банковским вкладам тем выше, чем выше срок размещения вклада. Или ставки доходности по долгосрочным правительственным займам (ОФЗ) выше ставок по средне и краткосрочным займам.

Указанное правило справедливо и для операций по предоставлению в аренду земельных участков: чем выше срок аренды, тем больше ставка капитализации, по которой участок сдается в аренду. В следующем разделе проанализируем ставки капитализации земельных участков при различных сроках аренды.

 

Ставки капитализации земельных участков при различных сроках аренды

Передача земельного участка в аренду на типовых условиях договора[1] страхует собственника земельного участка от большинства рисков, присущих недвижимому имуществу. Иными словами, приобретение земельного участка для получения рентного дохода может рассматриваться как вариант практически безрисковых инвестиций.

Можно сказать, что ставка капитализации для земельных участков равна сумме ставки безрисковой доходности и премии за низкую ликвидность недвижимости. Премия за риск инвестиций в покупку земельного участка минимальна.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Наиболее часто в качестве безрисковой ставки доходности принимается эффективная доходность к погашению по правительственных облигациям (ОФЗ). Этот выбор обусловлен тем, что долгосрочные правительственные облигации характеризуются очень низким риском, связанным с неплатежеспособностью, и высокой степенью ликвидности. Кроме того, при определении ставки дохода по этому виду ценных бумаг учитывается долговременное воздействие инфляции.

Эффективная доходность к погашению по ОФЗ зависит от срока до погашения ценной бумаги. Выборка имеющихся в обращении государственных облигаций  с постоянным купоном  и открытой подпиской представлена в таблице 17. Доходность к погашению по ОФЗ рассчитана по состоянию на 28.11.2014 г.

Таблица 4

Результаты проведенных аукционов по размещению государственных ценных бумаг в 2014 году

По состоянию на 28.11.2014

 

Источник данных: Министерство Финансов РФ http://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/internal/operations/gko-ofz/auction/

 

 

 

Формула для расчета безрисковой ставки дохода:

 

(4)

БС = 0,0675 * n 0,1186

 

По аналогии с формулой расчета безрисковой ставки дохода, для того чтобы пересчитать ставки капитализации земельных участков при различных сроках аренды используется формула:

 

 

 

 

 - искомая ставка капитализации земельного участка при сроке аренды X лет

 - известная ставка капитализации земельного участка, рассчитанная методом рыночной экстракции (для типичных сроков аренды = 3 года; 5 лет)

- типичный срок аренды земельного участка, для которого рассчитана ставка капитализации методом рыночной экстракции (как правило, 3 или 5 лет)

 - срок аренды земельного участка, для которого рассчитывается соответствующая ему ставка капитализации

Таблица 5

Ставки капитализации для земельных участков с различными видами разрешенного использования при различных сроках аренды

Для г. Набережные Челны и Тукаевского района РТ

Срок аренды, лет

Ставки капитализации земельных участков, %

ИЖС

Многоэтажное жилищное строительство

Под объекты торговли, офисы

Под гаражи, стоянки, проезды

Под объекты промышленности

Сельскохозяйственного назначения

1

4,43%

3,68%

9,18%

8,86%

23,25%

1,06%

3

5,05%

4,20%

10,46%

10,09%

26,84%

1,21%

5

5,36%

4,46%

11,11%

10,72%

28,14%

1,28%

10

5,82%

4,84%

12,07%

11,64%

30,55%

1,39%

20

6,32%

5,26%

13,10%

12,64%

33,17%

1,51%

49

-

-

-

-

-

1,68%

* цветом в таблице 5 выделены ставки капитализации земельных участков, рассчитанные методом рыночной экстракции

** ставка капитализации для земель под многоэтажное жилищное строительство рассчитана на основании одного состоявшегося аукциона в г. Наб.Челны

*** ставка капитализации для земель сельхозназначения рассчитана на основании одного состоявшегося аукциона в Нурлатском районе РТ

 

Подробнее: http://consalt.ucoz.com

 

 

[1] Типовыми условиями договора принимаются следующие: арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату; арендатор обязан после окончания срока действия договора (при необходимости использования участка для других нужд) вернуть земельный участок в исходное состояние; арендатор не должен допускать ухудшение качеств земельного участка (химических, физических экологических)

Обоснование ставок капитализации и валовых рентных мультипликаторов для объектов недвижимости в Республике Татарстан

Обоснование ставок капитализации и валовых рентных мультипликаторов для объектов недвижимости в Республике Татарстан методом рыночной экстракции (статья от 01.04.2015 г.). Автор - А.Г.Смирнов («Оценка и консалтинг» (г.Наб.Челны)).

1) Вступление

В условиях нестабильной ситуации на финансовых рынках, доходности инструментов обычно считающихся безрисковыми, подвержены резким колебаниям. Например, проследим динамику доходностей по долгосрочным государственным облигациям ОФЗ (см.рис.1).

 

Источник данных. Центральный банк РФ

Поэтому при оценке ставок капитализации недвижимости ориентироваться на доходности по безрисковым инструментам становится  проблематично (и как показывает практика ошибочно).

До декабря 2014 года расчет ставки капитализации недвижимости методом кумулятивного построения был бы примерно такой:

 Показатель

активный рынок

неактивный рынок

безрисковая ставка

8%

8%

+ премия за риск недвижимости

3%

5%

+ премия за риск низкой ликвидности

4%

8%

– ожидаемые темпы роста дохода

5%

5%

ставка  капитализации

10%

16%

 

Начиная с декабря 2014 года (с началом резких колебаний на финансовых рынках) расчет ставки капитализации объектов недвижимости:

 Показатель

активный рынок

неактивный рынок

безрисковая ставка

12%

12%

+ премия за риск недвижимости

3%

5%

+ премия за риск низкой ликвидности

6%

12%

– ожидаемые темпы роста дохода

5%

5%

ставка  капитализации

16%

24%

 

Стоит учесть то, что в кризис многие арендаторы начинают отказываться от аренды в поисках более дешевых помещений (увеличивается процент вакансий площадей). В этих условиях арендодатели вынуждены предлагать арендаторам дополнительные скидки  и, как правило, не индексируют ставки аренды на инфляцию. Расчет ставок капитализации будет такой:

 Показатель

активный рынок

неактивный рынок

безрисковая ставка

12%

12%

+ премия за риск недвижимости

3%

5%

+ премия за риск низкой ликвидности

6%

12%

– ожидаемые темпы роста дохода

0%

0%

ставка  капитализации

21%

29%

 

Как видно из вышеприведенных примеров, ставки капитализации для торгово-офисной недвижимости, рассчитанные на текущую дату методом КП, составляют на активных рынках ориентировочно 16-21% (вместо 10% до декабря 2014 года). Ставки капитализации, полученные методом КП, как будет показано в статье ниже, не соответствуют действительности.

В условиях нестабильности в экономике, расчет ставок капитализации методами кумулятивного построения сродни гаданию на кофейной гуще. В связи с этим для обеспечения оценочной деятельности необходимым расчетным инструментарием необходим подробный анализ ставок капитализации на основе рыночных данных (выявление предложений по продаже недвижимости с известной стоимостью аренды).

В данной статье предпринята попытка такого исследования в разрезе разных городов Республики Татарстан на разных сегментах рынка недвижимости. В ходе исследования проанализированы ВСЕ имеющиеся на дату исследования (февраль-март 2015 года) предложения по продаже и аренде объектов недвижимости, размещенные на сайте АВИТО, и выявлены объекты недвижимости с известной ценой продажи и стоимостью аренды.  В дальнейшем планируется актуализировать эти данные примерно через 1 год.

2) Используемые термины

Потенциальный валовый доход (ПВД) – общие поступления от арендаторов за 1 год от сдачи в аренду объекта недвижимости

ПВД = АС * S * 12 мес

АС – месячная арендная ставка для объекта недвижимости (руб./кв.м.) в месяц.

Как правило, в ставку аренды не включается оплата коммунальных и эксплуатационных услуг. Эти расходы оплачиваются арендаторами отдельно, сверх платежей по аренде

 S – общая площадь объекта недвижимости (кв.м.)

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ)   -  в данной статье[1] рассчитывается как отношение продажной цены объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу (ПВД)

Действительный валовый доход (ДВД)  – это потенциальный валовой доход  (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки площадей (НЗ)

Чистый операционный доход (ЧОД) – чистый доход, остающийся у арендодателя, за вычетом потерь от неполной загрузки площадей (НЗ) и операционных расходов (ОР).

Операционные расходы (ОР) –  расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (текущий ремонт помещений, налог на недвижимость, налог на землю, платежи по страхованию объекта, расходы на управление объектом недвижимости)

Совокупная величина НЗ и ОР в данной статье экспертно определена в размере 30% от ПВД.

ЧОД = ПВД * (1 – 0,3)

Ставка капитализации (СК) объекта недвижимости – коэффициент, показывающий отношение ЧОД к цене продажи (ЦП) объекта недвижимости. Данный коэффициент показывает чистую доходность бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

СК = ЧОД / ЦП

Ставку капитализации для объекта недвижимости можно рассчитать одним из методов:

  1. Метод кумулятивного построения (КП) основан на оценке доходности альтернативных инвестиций. При этом методе определяется доходность по одному из финансовых инструментов с минимальным риском (обычно по долгосрочным гос. облигациям) с последующим добавлением премий за различные виды рисков, присущих инвестициям в конкретный объект недвижимости.
  2. Метод рыночной экстракции (РЭ) -  основан на анализе соотношения арендных ставок и цен продаж объектов недвижимости. Этот метод требует поиска выставленных на продажу объектов недвижимости, по которым имеется информация об арендном доходе. В условиях развитого рынка недвижимости метод РЭ является наиболее точным и адекватным методом расчета ставки капитализации

 

3) Методика проведения исследования

I этап. Сбор исходных данных

Основная задача на первом этапе исследования - собрать базу данных по продаже объектов недвижимости, по которым имеется информация о стоимости их аренды. Источником информации послужил сайт бесплатных объявлений АВИТО. В результате исследования, проводившегося в конце марта 2015 г., было проанализировано 6657 объявлений по продаже объектов недвижимости и 10 074 объявлений о сдаче в аренду. Многие из объявлений на сайте АВИТО дублируются по несколько раз, поэтому реальное число предложений объектов недвижимости значительно ниже. 

Таблица 1

Число объявлений по продаже и аренде объектов недвижимости, размещенных на сайте АВИТО

по состоянию 23.03.2015

Населенные пункты

Численность населения

Продам

Сдам

число объявлений

доля от общего числа

число объявлений

доля от общего числа

Казань

1 206,10

4 082

61,3%

6 405

63,6%

Набережные Челны

524,4

888

13,3%

1812

18,0%

Альметьевск

149,044

349

5,2%

431

4,3%

Нижнекамск

235,605

326

4,9%

456

4,5%

Зеленодольск

97,929

154

2,3%

226

2,2%

Бугульма

87,689

130

2,0%

127

1,3%

Лениногорск

63,906

104

1,6%

122

1,2%

Елабуга

72,049

99

1,5%

112

1,1%

Чистополь

60,985

74

1,1%

80

0,8%

Азнакаево

34,564

44

0,7%

44

0,4%

Нурлат

33,153

33

0,5%

24

0,2%

Заинск

41,303

29

0,4%

19

0,2%

Прочие насел. пункты

 

345

5,2%

216

2,1%

 

 

6 657

100,0%

10 074

100,0%

Как видно из таблицы 1, наиболее развитым является рынок недвижимости г.Казань. 61,3% от общего числа объявлений по продаже, 63,6% от общего числе объявлений по аренде объектов недвижимости приходится на столицу Татарстана. Соответственно, выборка объектов недвижимости, отвечающих критериям исследования, для г.Казань наиболее полная.

Как известно из теории статистики, выборка является достаточной, если число наблюдений составляет 30-35. Данному условию удовлетворяют только выборочные совокупности для г.Казань и то не для всех сегментов рынка недвижимости (см. табл.2)

Таблица 2

Объем выборочной совокупности 1

по состоянию 23.03.2015

Населенный пункт

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

Торгово-офисные помещения (встроенные)

Офисные помещения (встроенные)

Производственно-складские здания (базы, склады, боксы)

Общий объем выборки по всем сегментам

Общее число объявлений о продаже на сайте

Процент объектов, отобранных в выборку

в нежилых зданиях (отд.стоящ. и пристроенные)

стрит-ритейл

в административных (офисных) зданиях

г.Казань

27

54

128

30

23

262

4 082

6,4%

г.Альметьевск

-

-

24

-

-

24

349

6,9%

г.Набережные Челны

7

5

15

5

14

46

888

5,2%

г.Нижнекамск

3

2

12

-

4

21

326

6,4%

г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь

 (60-100 тыс.жителей)

9

3

15

-

4

31

561

5,5%

г.Заинск, г.Азнакаево, г.Нурлат, г.Бавлы, г.Менделеевск, г.Буинск, г.Агрыз, г.Арск, пгт.Кукмор, г.Мензелинск, г.Мамадыш, пгт.Болгар и проч. (менее 60 тыс.жителей)

7

3

-

3

5

18

451

4,0%

1 выборочная совокупность — часть генеральной совокупности элементов, которая охватывается наблюдением

Судя по данным из таблицы 2 можно сделать выводы:

1)г. Казань. Проанализированы все сегменты рынка недвижимости. Объем выборочной совокупности по каждому из сегментов в целом является достаточным

2)г. Альметьевск. Данные для анализа имеются только для сегмента рынка «стрит-ритейл». Для остальных сегментов ставка капитализации рассчитана с использованием премии на месторасположение[2] к городу Казани

3)г. Набережные Челны, г. Нижнекамск. Произведен анализ всех сегментов рынка, но стоит отметить, что объемы выборок незначительны - составляют 5-15 наблюдений. Ставки капитализации для г.Набережные Челны и г. Нижнекамск сопоставимы (за исключением объектов «стрит-ритейл»)

4)Города Зеленодольск, Бугульма, Лениногорск, Елабуга, Чистополь (численностью населения 60-100 тыс.жителей). Проанализированы с использованием маленьких выборок 2 сегмента – отдельно-стоящие торгово-офисные здания и объекты «стрит-ритейл». По другим сегментам данных недостаточно.

5)Города Заинск, Азнакаево, Нурлат, Бавлы, Менделеевск, Буинск, Агрыз, Арск, Кукмор и проч. (численностью населения менее 60 тыс.жителей).  Проанализирован сегмент рынка отдельно стоящих торгово-офисных зданий (7 наблюдений). Как правило, в малых городах продаются небольшие магазинчики сельского типа (бывшие райпо) или торговые павильоны.

II этап. Обработка данных

Методология обработки и представления данных достаточно подробно описана в предисловии к «Справочнику оценщика недвижимости» 2-е издание (под редакцией Лейфер Л.А.). http://www.pcfko.ru/spravochnik2.pdf

Отметим основные моменты.

1) Характеристики приведены с привязкой к конкретному городу (группе городов). Отдельно рассмотрены ставки капитализации в г. Казань, г. Альметьевск, г. Набережные Челны, г. Нижнекамск, группа городов численностью 60-100 тыс. жителей (г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь); группа населенных пунктов численностью менее 60 тыс.жителей (г. Заинск, г.Азнакаево, г.Нурлат, г.Бавлы, г.Менделеевск, г.Буинск, г.Агрыз, г.Арск, пгт.Кукмор, г.Мензелинск, г.Мамадыш, пгт.Болгар и проч.).

2)  Ставки капитализации  рассчитаны как среднее значение всех данных, сгруппированных по сегментам

3)  Ставка капитализации рассчитывается как отношение ЧОД  (чистого операционного дохода от объекта) к цене его продажи. Ключевым допущением при определении величины ЧОД является то, что суммарно процент недозагрузки площадей и операционных расходов составляют 30% от ПВД[3] (валового дохода от аренды). Очевидно что в условиях кризиса растет процент вакансий помещений и доля операционных расходов в выручке. Поэтому рассчитанные значения ставок капитализации (доходность объектов) могут изменяться в меньшую сторону, если пересматривать показатели среднерыночной недозагрузки и доли операционных расходов.  

4) Исследуемый параметр «ставка капитализации» в исследовании представлен в виде таблиц, содержащих точечные и интервальные значения, а также в виде гистограмм, показывающих, как распределены эти значения внутри обозначенных интервалов.

В таблицах данного исследования приводятся расширенные интервалы значений показателя ставки капитализации.

Расширенный интервал  - интервал, в котором с высокой вероятностью (75 и более процентов) находится значение соответствующей характеристики

Вероятность  - процент наблюдений, которые входят в расширенный интервал

Данные приводятся в виде таблиц:

г. Казань

Среднее

Расширенный интервал

Объем выборки

Количество наблюдений в расширенном интервале

Вероятность

Ставки капитализации торгово-офисных помещений (встроенных) на 1-м и цокольном этаже жилых зданий ("стрит-ритейл")

7,7%

5,0%

10,9%

128

118

92%

             

Таблицу можно интерпретировать так: в 92% наблюдениях рассчитанные значения ставок капитализации  составляют 5,0% - 10,9%.  

Гистограмма представляет собой столбиковый график, построенный по полученным за определенный период данным, которые разбиваются на несколько интервалов. Число данных, попадающих в каждый из интервалов (частота) выражается высотой столбика.

Для построения гистограммы по данным вариационного ряда с равными интервалами, на оси абсцисс откладывают значения аргумента, а на оси ординат - значения частот. Далее строят прямоугольники, основаниями которых служат отрезки оси абсцисс, длины которых равны длинам интервалов, а высотами - отрезки, длины которых пропорциональны частотам соответствующих интервалов. Гистограмма дает наглядное изображение того, с какой частотой повторяется то или иное значение или группа значений. Таким образом, при вычерчивании гистограммы совокупность прямоугольников располагают на горизонтальной оси. Основаниями прямоугольников являются интервалы, на которые разбивается ряд значений, а ординатами - относительные частоты, характеризующие число значений, попавших в каждый интервал. В результате получают ступенчатую фигуру в виде сдвинутых друг к другу прямоугольников, площади которых пропорциональны частотам. Гистограмма наглядно показывает величину и характер разброса исследуемой характеристики.  Основываясь на гистограммах, оценщик может более аргументировано делать свой выбор.

Построение гистограмм имеет смыл только, если имеется достаточно много данных. Гистограммы строятся для тех сегментов рынка недвижимости, для которых число наблюдений составляет 20 и более (г. Казань - все сегменты; г. Альметьевск – сегмент «стрит-ритейл»).

4) Сегменты рынка недвижимости

 

4.1. Встроенные и встроенно-пристроенные торгово-офисные помещения на 1-ом и цокольном этаже жилых домов (стрит-ритейл)

Понятие «street retail» (стрит-ритейл) включает в себя объекты недвижимости торгового и офисного назначения, которые располагаются на 1-ом и цокольном этаже жилых зданий, имеют отдельный вход, как правило, со стороны оживленной улицы (красная линия). Функциональная направленность коммерческих площадей формата «стрит-ритейл» во многом определяется их месторасположением.

В данном исследовании в группу «стрит-ритейл» были включены следующие типы недвижимости:

1.Встроенные торгово-офисные помещения, размещенные в бывшем жилом фонде на 1-ом и цокольном этажах, после перевода в нежилые помещения.

 

Рис. Встроенное помещение на 1-ом этаже жилого дома (бывший жилой фонд)

2.Встроенные и встроенно-пристроенные помещения на 1-ом, 2-ом и цокольном этаже жилых домов (жилых комплексов), которые изначально застройщиком проектировались под коммерческое использование. Как правило, площади и планировка таких помещений позволяют осуществлять различные виды деятельности, соответственно, данные объекты часто выделяют в категорию «помещения свободного назначения».

 

Рис. Встроенные помещения на 1-м и 2-м этажах, спроектированные в качестве нежилых помещений

3.Встроенно-пристроенные помещения[4], расположенные в 1-этажных пристроях к жилым домам. Помещения в пристроенных зданиях[5], расположенных на обособленном земельном участке, отнесены в другую категорию - «встроенные помещения в ТЦ, ТД, ТК»  

 

Рис. Встроенно-пристроенное торговое помещение

Рассмотрим подробнее 1-й тип объектов «стрит-ритейл».

Для того чтобы купить квартиру на первом этаже и переоформить ее (вывести из числа жилого фонда) потребуется немало усилий, времени и средств. Перевод жилого помещения в нежилое помещение регламентируется Жилищным кодексом РФ (ст. 22-24), строительными нормами и правилами (в частности, СНиП 2.08.01-89).  

Отличительные особенности нежилых помещений «стрит-ритейл»:

1) Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный выход.

Согласно ст.22, п.2 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению».

2) Этаж размещения

Нежилое помещение может располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых  (см. ст. 22, п.3 ЖК РФ)

3) При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Рассмотрим отдельные положения:

3.1.) Требования противопожарной безопасности

  • Во встроенных в жилые дома предприятиях общественного питания, торговли, бытового обслуживания установка газового оборудования не допускается (см пункт 3.13 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»).
  • Нежилое помещение должно быть оборудовано охранно-пожарной сигнализацией и установками пожаротушения

3.2.) Требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

Согласно 1.36 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий допускается размещать помещения для магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделений связи общей площадью не более 700 м2, сбербанков, магазинов и киосков союзпечати, женских консультаций, раздаточных пунктов молочных кухонь, юридических консультаций и нотариальных контор, загсов, филиалов библиотек, выставочных залов, контор жилищно-эксплуатационных организаций, для физкультурно-оздоровительных занятий общей площадью до 150 м2, культурно-массовой работы с населением, а также помещения для групп кратковременного пребывания детей дошкольного возраста (кроме цокольного этажа)

 

 

4.2. Встроенные торгово-офисные помещения  в отдельно-стоящих и пристроенных зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.

По размеру торговой площади и товарно-ассортиментному профилю предприятия розничной торговли подразделяют на различные типы.

Торговый центр (торгово-развлекательный комплекс) представляет собой совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Рис. Торговый центр

 

Рис. Торгово-офисный центр (1-й этаж используется под объекты свободного назначения, 2-й этаж и выше - офисы)

Торговый дом — многопрофильное торговое предприятие, интегрированное в производственную, финансовую и внешнеэкономическую сферы.

 

Рис. Торговый дом

 

Универсам (супермаркет) — магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом продовольственных товаров и ограниченным ассортиментом непродовольственных (сопутствующих) товаров повседневного спроса. К типу предприятий розничной торговли можно отнести, например, универсальные магазины, такие как универмаг (со стандартной торговой площадью 3,5 тыс. мили универсам (со стандартной торговой площадью 1,2 тыс. м2).

 

Рис. Супермаркет

Универмаг — магазин с универсальным ассортиментом непродовольственных товаров и отделом продовольственных (сопутствующих) товаров.

 

Рис. Универмаг

«Мини-маркет» — магазин с узким или ограниченным ассортиментом продовольственных товаров с площадью торгового зала не более 50 м2.

 

Рис. Мини-маркет

Магазины со смешанным ассортиментом товаров, торгующие продовольственными и непродовольственными товарами повседневного спроса. К предприятиям данного вида можно отнести магазины, реализующие товары в сельской местности, небольших городах и поселках.

 

Рис. Сельский магазин

 

4.3. Встроенные офисные помещения в административных (офисных) зданиях

Административные здания – данный вид недвижимости представляет собой объекты, расположенные в нежилых зданиях, различных по своему назначению: бывшие учреждения здравоохранения, образования, культуры и т.д. корпуса различных заводов и фабрик, перепрофилированные под торговую, либо офисную деятельность, а также здания свободного назначения. Ниже приведены примеры подобной недвижимости:

 

Рис. Офисный центр

 

Рис. Торгово-офисный центр (офисы на 2-ом и выше этажах)

 

Рис. Офисы в здании детского сада

Помещения на 1-м этаже административных (офисных) зданий, используемые в качестве предприятий торговли и имеющие выход на красную линию, отнесены к другой категории (см. предыдущий раздел).

В качестве офисов рассматриваются помещения на 2-ом и выше этажах с офисной коридорной планировкой.  

 

4.4. Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

Отдельно-стоящий магазин по своим характеристикам наибо­лее эффективен при организации на месте всех процессов связан­ных с продажей товаров, обслуживанием покупателей и обработ­кой товарных потоков.

Отдельно-стоящие объекты торгово-офисной недвижимости реализуются вместе с занимаемыми ими земельными участками. При наличии свободной территории ее можно использовать для организации парковки, для размещения рекламных конструкций и для других коммерческих целей. Таким образом, наличие свободного земельного участка - несомненный плюс для объекта торгово-офисной недвижимости.

Ставки капитализации (ставки доходности) при сдаче в аренду отдельно-стоящих зданий выше, чем ставки для встроенных помещений (связано это с тем, что земельный участок, как часть единого объекта недвижимости, также генерирует денежные потоки).

 

4.5. Отдельно-стоящие здания производственно-складского назначения

 

В данном разделе проанализированы ставки капитализации для объектов производственно-складской недвижимости, а именно:

1.Производственные базы – включают в себя производственно-складские корпуса  и административно-бытовые корпуса, здания и сооружения вспомогательного назначения (трансформаторные подстанции, гаражное хозяйство и т.п.)

2.Складские комплексы (отличительные особенности – наличие рампы или дебаркадера, ж/д ветки, кранового оборудования), торговые склады

3.Боксы, гаражи, мастерские

4.Быстровозводимые здания из сэндвич-панелей

5.Ангары шатрового и арочного типа

6.Сельхозпостройки (коровники, свинарники, овощехранилища), используемые под холодные склады

Как показал проведенный анализ (см. Приложение №1.5), ставки капитализации для производственно-складской недвижимости в г. Казань находятся в диапазоне 4,8%-9,0%; в г. Набережные Челны – 4,7%-15,3%.

Диапазоны ставок капитализации для производственно-складских объектов в прочих населенных пунктах Республики Татарстан (кроме г.Казань и г.Набережные Челны) составляет 5,5%-14,4%. Т.е. диапазон ставок капитализации для прочих населенных пунктов совпадает с диапазоном для г. Набережные Челны (см. рис.).

 

Рис. Зависимость ставок капитализации производственно-складской недвижимости от численности населенного пункта

Таким образом, анализируются 2 группы объектов производственно-складской недвижимости:

1.г. Казань

2.г. Набережные Челны и все остальные населенные пункты Республики Татарстан

 

Итоговые сводные таблицы и гистограммы. Выводы по исследованию

 

5.1.  Валовые рентные мультипликаторы (сводная таблица)

Таблица 3

Сводная таблица значений валовых рентных мультипликаторов

Населенный пункт

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

Встроенные торгово-офисные помещения

Встроенные офисные помещения

Производственно-складские здания (базы, склады, боксы)

в нежилых зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.

в жилых зданиях (стрит-ритейл)

в административных (офисных) зданиях

г.Казань

7,9

8,5

9,6

10,3

15,4

г.Альметьевск

-

-

9,2

-

8,4

г.Набережные Челны

7,4

7,5

9,4

9,6

8,4

г.Нижнекамск

7,4

7,5

7,6

-

8,4

г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь (60-100 тыс.жителей)

7,2

-

9,1*

-

8,4

9,6**

г.Заинск, г.Азнакаево, г.Нурлат, г.Бавлы, г.Менделеевск, г.Буинск, г.Агрыз, г.Арск, пгт.Кукмор, г.Мензелинск, г.Мамадыш, пгт.Болгар и проч. (менее 60 тыс.жителей)

5,1

-

-

-

8,4

* г.Зеленодольск

** г. Бугульма, г.Лениногорск

Самая быстрая окупаемость[6] достигается при покупке небольших по площади отдельно-стоящих магазинов (торговых павильонов) в малых населенных пунктах Республики Татарстан (валовая окупаемость в среднем 5,1 лет).

Самые длительные сроки окупаемости характерны при покупке производственно-складских площадей в городе Казани (валовая окупаемость в среднем 15,4 лет).

Сроки окупаемости для отдельно-стоящих зданий торгово-офисного назначения в городах свыше 60 тыс.жителей составляют в среднем 7,2-7,9 лет.

Чуть ниже сроки окупаемости для встроенных помещений в нежилых зданиях ТЦ, ТД – 7,5-8,5 лет.

Самые длительные сроки окупаемости в сегменте торгово-офисной недвижимости характерны для объектов формата «стрит-ритейл» и встроенных офисных помещений в административных зданиях. Для большинства населенных пунктов (кроме г. Нижнекамск) средние значения составляют 9,1-10,3 лет.

Средний срок окупаемости для производственно-складских объектов недвижимости в Республике Татарстан (за исключением г. Казань) составляет 8,4 лет.

 

Расчетный файл можно скачать по ссылке http://consalt.ucoz.com/raschetnyj_fajl.xls

5.2.  Валовые рентные мультипликаторы (гистограммы)

 

 

 

5.3. Ставки капитализации (таблицы)

Таблица 4

Сводная таблица значений ставок капитализации объектов недвижимости

при допущении что НЗ+ОР составляют 30% от ПВД

Населенный пункт

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

Встроенные торгово-офисные помещения

Встроенные офисные помещения

Производственно-складские здания (базы, склады, боксы)

в нежилых зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.

в жилых зданиях (стрит-ритейл)

в административных (офисных) зданиях

г.Казань

9,1%

8,8%

7,7%

7,0%

6,7%

г.Альметьевск

9,3%

9,0%

7,9%

7,2%

9,1%

г.Набережные Челны

9,7%

9,4%

7,9%

7,5%

9,1%

г.Нижнекамск

9,7%

9,4%

9,6%

7,5%

9,1%

г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь (60-100 тыс.жителей)

10,4%

10,1%

7,4%*

-

9,1%

8,1%**

г.Заинск, г.Азнакаево, г.Нурлат, г.Бавлы, г.Менделеевск, г.Буинск, г.Агрыз, г.Арск, пгт.Кукмор, г.Мензелинск, г.Мамадыш, пгт.Болгар и проч. (менее 60 тыс.жителей)

14,5%

-

-

-

9,1%

*    г. Бугульма, г. Лениногорск

**   г.Зеленодольск

Далее приведем таблицы ставок капитализации (с указанием расширенных интервалов) для самых крупных городов Республики Татарстан (г. Казань, г. Набережные Челны).

Таблица 5

Ставки капитализации для г. Казань

при допущении что НЗ+ОР составляют 30% от ПВД

г. Казань

Среднее

Расширенный интервал

Объем выборки

Количество значений в расширенном интервале

Вероятность

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

9,1%

7,0%

10,9%

27

21

78%

Торгово-офисные помещения (встроенные) в нежилых зданиях (ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.)

8,8%

5,0%

9,9%

54

42

78%

Торгово-офисные помещения (встроенные) на 1-м и цокольном этаже жилых зданий ("стрит-ритейл")

7,7%

5,0%

10,9%

128

117

91%

Офисные помещения (встроенные) в административных (офисных) зданиях

7,0%

5,0%

9,9%

30

30

100%

Производственно-складские здания и помещения (базы, склады, боксы)

6,7%

7,0%

10,9%

27

21

78%

Таблица 6

Ставки капитализации для г. Набережные Челны

при допущении что НЗ+ОР составляют 30% от ПВД

г. Набережные Челны

Среднее

Расширенный интервал

Объем выборки

Количество значений в расширенном интервале

Вероятность

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

9,7%

8,0%

11,9%

10

10

100%

Торгово-офисные помещения (встроенные) в нежилых зданиях (ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.)

9,4%

8,0%

10,9%

7

7

100%

Торгово-офисные помещения (встроенные) на 1-м и цокольном этаже жилых зданий ("стрит-ритейл")

7,9%

5,0%

11,9%

15

15

100%

Офисные помещения (встроенные) в административных (офисных) зданиях

7,5%

6,0%

9,9%

5

5

100%

Производственно-складские здания и помещения (базы, склады, боксы)

9,1%

7,0%

10,9%

27

21

78%

Расчет ставок капитализации для объектов недвижимости зависит от исходной предпосылки о величине процента потерь от недозагрузки помещений (НЗ) и операционных расходов (ОР) в составе ПВД. Чем выше процент НЗ+ОР, тем ниже расчетное значение ставки капитализации объекта недвижимости.

Стоит отметить, что при расчете ставки капитализации стоит исходить из представления Оценщика о  среднерыночной величине доли операционных расходов + недозагрузки помещений в составе ПВД (например, согласно "Справочника оценщика недвижимости 2012. Лейфер Л.А." значение ОР+НЗ составляет 30% от ПВД). 

При оценке конкретного объекта недвижимости  значение доли ОР+НЗ в составе ПВД может быть как выше среднерыночного значения (т.е. объект оценки используется неэффективно, стоимость объекта снижается), так и ниже среднерыночного значения (эффективность использования объекта оценки лучше чем в среднем по рынку). 

Файл для расчета ставок капитализации для каждого конкретного значения % НЗ+ОР можно скачать по ссылке http://consalt.ucoz.com/raschetnyj_fajl.xls. В данном расчетном файле при подстановке значения процента НЗ+ОР автоматически пересчитываются ставки капитализации и строятся гистограммы.

Цветом в таблицах выделены значения ставок капитализации, соответствующие среднерыночному значению НЗ+ОР = 30% от ПВД (согласно "Справочника оценщика недвижимости 2012. Лейфер Л.А." )

Таблица 7-1. Ставки капитализации

% НЗ + ОР

стрит ритейл

г. Казань

г. Альметьевск

г. Наб. Челны

г. Нижнекамск

г. Зеленодольск

г. Бугульма, г.Лениногорск

10%

9,9%

10,1%

10,2%

12,3%

10,4%

9,6%

15%

9,4%

9,5%

9,6%

11,7%

9,8%

9,1%

20%

8,8%

9,0%

9,1%

11,0%

9,2%

8,5%

25%

8,3%

8,4%

8,5%

10,3%

8,7%

8,0%

30%

7,7%

7,9%

7,9%

9,6%

8,1%

7,4%

35%

7,2%

7,3%

7,4%

8,9%

7,5%

6,9%

40%

6,6%

6,8%

6,8%

8,2%

6,9%

6,4%

45%

6,1%

6,2%

6,2%

7,5%

6,3%

5,9%

50%

5,5%

5,6%

5,7%

6,9%

5,8%

5,3%

Таблица 7-2. Ставки капитализации

% НЗ + ОР

встроенные торгово-офисные помещения в нежилых зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД  и проч.

г. Казань

г. Альметьевск

г. Наб. Челны,
 г. Нижнекамск

г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь (60-100 тыс.чел.)

10%

11,3%

11,5%

12,1%

13,0%

15%

10,7%

10,8%

11,4%

12,3%

20%

10,0%

10,2%

10,8%

11,5%

25%

9,4%

9,5%

10,1%

10,8%

30%

8,8%

9,0%

9,4%

10,1%

35%

8,1%

8,2%

8,7%

9,3%

40%

7,5%

7,7%

8,1%

8,6%

45%

6,9%

7,0%

7,4%

7,9%

50%

6,3%

6,4%

6,7%

7,1%

Таблица 7-3. Ставки капитализации

% НЗ + ОР

встроенные офисные помещения в административных (офисных) зданиях

г. Казань

г. Альметьевск

г. Наб. Челны,  г. Нижнекамск

10%

9,0%

9,2%

9,6%

15%

8,5%

8,6%

9,1%

20%

8,0%

8,2%

8,6%

25%

7,5%

7,6%

8,0%

30%

7,0%

7,2%

7,5%

35%

6,5%

6,6%

7,0%

40%

6,0%

6,2%

6,4%

45%

5,5%

5,6%

5,9%

50%

5,0%

5,1%

5,3%

Таблица 7-4. Ставки капитализации

% НЗ + ОР

Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

г. Казань

г. Альметьевск

г. Наб. Челны,
 г. Нижнекамск

г.Зеленодольск, г.Бугульма, г.Лениногорск, г.Елабуга, г.Чистополь (60-100 тыс.чел.)

г.Заинск, г.Азнакаево, г.Нурлат, г.Бавлы, г.Менделеевск и проч. (менее 60 тыс.чел.)

10%

11,7%

11,9%

12,4%

13,3%

18,6%

15%

11,1%

11,2%

11,7%

12,6%

17,6%

20%

10,4%

10,6%

11,0%

11,8%

16,5%

25%

9,8%

9,9%

10,4%

11,1%

15,5%

30%

9,1%

9,3%

9,7%

10,4%

14,5%

35%

8,5%

8,6%

9,0%

9,6%

13,4%

40%

7,8%

8,0%

8,3%

8,9%

12,4%

45%

7,2%

7,3%

7,6%

8,2%

11,4%

50%

6,5%

6,6%

6,9%

7,4%

10,3%

 

Таблица 7-5. Ставки капитализации

% НЗ + ОР

Производственно-складские здания (базы, склады, боксы)

г. Казань

Все остальные н.п. Республики Татарстан

10%

8,6%

11,7%

15%

8,1%

11,0%

20%

7,6%

10,4%

25%

7,2%

9,7%

30%

6,7%

9,1%

35%

6,2%

8,4%

40%

5,7%

7,8%

45%

5,2%

7,1%

50%

4,8%

6,5%

 

5.4. Ставки капитализации (гистограммы при допущении что НЗ+ОР составляют 30% от ПВД)

 

Используемая литература

  • Лейфер Л.А. Определение мультипликаторов на основе статистических данных. Взгляд с позиций статистики. Бюро оценки LABRATE.RU, 2010 http://www.labrate.ru/leifer/determination_of_multipliers_based_on_statistical_data-2010.htm
  • Лейфер Л.А. Предисловие к Справочнику оценщика недвижимости-2012  // http://www.pcfko.ru/spravochnik2.pdf

 

Приложение 1. Расчет ставок капитализации[7] и валовых рентных мультипликаторов

 

1.1.Встроенные и встроенно-пристроенные торгово-офисные помещения формата «стрит-ритейл»

1.2.Встроенные торгово-офисные помещения в отдельно-стоящих и пристроенных зданиях ТЦ, ТОЦ, ТЦ и проч.

1.3.Встроенные офисные помещения в отдельно-стоящих и пристроенных административных (офисных) зданиях

1.4.Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

1.5.Отдельно-стоящие здания производственно-складского назначения

 

 

 

Приложение 2. Скрин-шоты интернет-страниц с объявлениями об одновременной продаже и аренде объектов недвижимости

 

можно скачать по ссылке http://dfiles.ru/files/6ebcy5r98 (размер файла 47,2 мб)

 

2.1.Встроенные и встроенно-пристроенные торгово-офисные помещения формата «стрит-ритейл»

2.2.Встроенные торгово-офисные помещения в отдельно-стоящих и пристроенных зданиях ТЦ, ТОЦ, ТЦ и проч.

2.3.Встроенные офисные помещения в отдельно-стоящих и пристроенных административных (офисных) зданиях

2.4.Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения

2.5.Отдельно-стоящие здания производственно-складского назначения

 

Подробнее: http://consalt.ucoz.com

 

 

[1] возможен расчет как отношение продажной цены к ДВД

[2] премия на месторасположение рассчитана как разница между ставками капитализации объектов «стрит-ритейл» в рассматриваемом населенном пункте и г.Казани

[3] «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

[4] Встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. со стороны продольного фасада и не более чем на 6 м — со стороны торцов (при устройстве крытых загру­зочных помещений);  (Источник: СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий")
 

[5] пристроенный магазин — это магазин, ограждающая стена (или стены) которого являются общими или смежными со стенами жилого здания

[6] под сроком окупаемости здесь подразумевается значение валового рентного мультипликатора

[7] ЧОД рассчитан при допущении, что сумма потерь от недозагрузки помещений и операционных расходов составляет 30% от ПВД

Поправка на местоположение (социально-экономическое развития населенного пункта) объектов недвижимости в Республике Татарстан

Поправка на местоположение (социально-экономическое развития населенного пункта)  объектов недвижимости в Республике Татарстан (Статья от 08.07.2015 Автор: Насибуллин Н.М., сотрудник ООО «МФКЦ «Барс-Консалтинг» (г. Наб.Челны)

 

Местоположение объекта - характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

  • престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей;
  • удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами;
  • транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта;
  • качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне – лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта – свалок, химических и других вредных производств;

Влияние различий данного фактора на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Основной характеристикой социально-экономическое развития населенного пункта, а соответственно и местоположения оцениваемого объекта, является численность населения.

Как показывает практика, в небольших городах и селах Республики Татарстан количество объявлений по продаже недвижимости является недостаточным даже для поиска аналогов сравнительного подхода, не говоря уже о том, чтобы на их основании проводить расчет корректировок.

В связи с чем, для расчета корректировки предлагается использовать метод «Экстраполяции» — особый тип аппроксимации, при котором функция аппроксимируется вне заданного интервала, а не между заданными значениями. Иными словами, экстраполяция — приближённое определение значений функции f(x) в точках  x , лежащих вне отрезка [x_0, x_n], по её значениям в точках x_0< x_1 < . . . < x_n

При этом необходимо учесть, что основная масса предложений сосредоточена в крупных городах Татарстана г.Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Елабуга, однако на информации о продаже объектов в крупных городах не построить каких-либо математически или даже логически обоснованных корректировок в пределах Республики, если подумать, что объекты могут быть расположены в разных частях города и иметь различные экономические характеристики.

Наиболее предпочтительным на наш взгляд является анализ предложений в населённых пунктах численностью от 10 до 100 тыс. человек, имеющих устойчивое предложение, и спрос на объекты недвижимости, и менее подверженные воздействию локальных характеристик местоположения, что обусловлено масштабом населённого пункта.

Средняя стоимость жилой недвижимости в населенных пунктов Татарстана количеством жителей от 10 до 100 тыс. человек (I кв. 2015 года)

Населенный пункт

Численность населения, чел.

Средняя цена жилой недвижимости  за 1 кв.м. руб.

Зеленодольск

98 120

44 390

Бугульма

87 193

37 550

Лениногорск

63 708

38 050

Чистополь

61 092

31 740

Азнакаево

34 747

35 450

Бавлы

22 178

35 360

Менделеевск

22 131

33 700

Буинск

20 718

30 950

Агрыз

19 778

28 670

Кукмор

17 428

29 790

Васильево

17 300

29 740

Мензелинск

16 968

29 540

Камские Поляны

15 774

29 130

Мамадыш

15 313

30 830

Джалиль

13 817

28 250

Алексеевское

11 579

27 070

Тетюши

11 419

26 980

Уруссу

10 561

26 450

Нижняя Мактама

10 045

26 120

Аксубаево

10 001

26 090

 

Так используя информацию о средней стоимости жилой недвижимости населенных пунктов и численность населения построен следующий тренд

Коэффициент достоверности аппроксимации R2 = 0,8132, что показывает сильную зависимость средней цены предложений в населённых пунктах от количества жителей.

Подставив значения х (численность населения) в приведенную модель у=5050,1*х0,1816, получим увеличение средней цены в среднем на 12% при удвоении численности жителей в населенном пункте и наоборот, например: при численности жителей населенного пункта в 500 человек средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости составляет 15611 рублей, а уже при 1000 человек 17705 рублей. Что соответствует единичным предложениям, на рынке жилой недвижимости в малых населённых пунктах Республики.

Необходимо отметить, что введение корректировки на социально-экономическое развития населенного пункта (местоположение), не исключает проведение анализа других локальных факторов относящихся к местоположению оцениваемого объекта.

Корректировки к ценам продажи объектов недвижимости

Корректировки к ценам продажи объектов недвижимости

 

Скидки на торг к ценам продажи 

Тип объекта недвижимости

Источник №1

Источник №2

Источник №3

Источник №4

Торговая

8,79%

9%

3-7%

13-15%

Офисная

8,39%

9%

3-7%

13-15%

Производственно-складская

11,58%

13%

5-9%

13-15%

Сельхозпостройки

 

18%

 

 

Базы отдыха

 

15%

 

 

Зем. участки под ИЖС

8,15%

9%

3-7%

13-15%

Зем. участки под многоэтажное жилищное строительство

9,35%

9%

3-7%

13-15%

Зем. участки под коммерческие объекты

10,28%

10%

3-7%

13-15%

Зем. участки под пром. объекты

11,72%

13%

3-7%

13-15%

Зем. участки с/х назначения

14,05%

17%

 

 

Стандартные квартиры

 

4%

2-6%

9-11%

Элитные квартиры

 

6%

2-6%

9-11%

Жилые дома

 

8%

2-6%

9-11%

 

Источник №1: "Электронный справочник оценщика" http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups

Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml

Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук,  Е.А. Бутова,  www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml  

Поправки на красную линию 

от цен объектов, расположенных на 1-й линии, к ценам объектов на 2-й линии

Тип объекта недвижимости

Источник №1

Источник №2

Среднее

Торговая

0,86

0,79

0,82

Офисная 

0,91

0,79

0,85

Производственно-складская

0,95

0,88

0,91

Зем. участки под коммерческие объекты

 

0,76

0,76

 

Источник №1:  Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012.  Лейфер Л.А

Поправки на этаж 

относительно объектов на 1 этаже

Объекты недвижимости

Источник №1

Источник №2

Источник №3

Среднее

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,80

0,74

0,56-0,66

0,72

цокольный этаж

0,88

0,84

0,83-0,85

0,85

2 этаж и выше

0,88

0,85

0,82-0,89

0,86

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,81

0,74

0,54-0,56

0,70

цокольный этаж

0,89

0,84

0,66-0,71

0,80

2 этаж и выше

0,93

0,85

0,82-0,98

0,88

ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,85

0,81

0,54-0,57

0,76

цокольный этаж

0,90

0,87

0,85-0,86

0,88

2 этаж и выше

0,91

0,85

0,79-0,98

0,89

 

Источник №1:  Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012.  Лейфер Л.А.

Источник №3:  Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Поправки на наличие отдельного входа

переход от цен объектов с отдельным входом к ценам объектов без отдельного входа

Тип объекта недвижимости

Источник №1

Источник №2

Среднее

Торговая

0,89

0,85

0,87

Офисная

0,92

0,85

0,88

Производственно-складская

0,91

 

0,91

 

Источник №1:  Электронный справочник оценщика

Источник №2:  Справочник оценщика недвижимости. 2012.  Лейфер Л.А.

Поправки на эффект масштаба 

эффект масштаба к ценам  зем. участков

Площадь ЗУ, га

Коэф.

мин

макс

среднее

 

0,1

0,5

0,3

1,0000

0,5

1

0,8

0,9035

1

5

3,0

0,8335

5

10

7,5

0,7465

10

25

17,5

0,6860

25

50

37,5

0,6474

50

100

75

0,5700

 

 

эффект масштаба к ценам торговой недвижимости

площадь, кв.м.

Коэф.

мин

макс

среднее

 

10

100

55

1,0000

100

500

300

0,9124

500

2500

1500

0,8476

2500

5000

3750

0,7643

5000

20000

12500

0,7062

 

 

эффект масштаба к ценам офисной недвижимости

площадь, кв.м.

Коэф.

мин

макс

среднее

 

10

100

55

1,0000

100

500

300

0,9225

500

2500

1500

0,8733

2500

5000

3750

0,8167

5000

20000

12500

0,7561

 

 

эффект масштаба к ценам производственно-складской недвижимости

площадь, кв.м.

Коэф. 

мин

макс

среднее

 

10

100

55

1,0000

100

500

300

0,9450

500

2500

1500

0,8904

2500

5000

3750

0,8190

5000

20000

12500

0,7596

 

Источник: Электронный справочник оценщика

 

 

 

 

Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:

 

 

Sоц, Sан -  площадь оцениваемого объекта и объекта-аналога

n - коэффициент торможения

n = -0,10  для зем. участков

n = -0,06  для  торговой недвижимости

n = -0,05  для офисной недвижимости

n = -0,05  для производственно-складской недвижимости

Поправки на отделку помещений 

отделка

Торговая

Офисная

Складская

Евростандарт

1,11

1,11

1,23

Отличное

1,08

1,09

1,04

Нормальное

1,00

1,00

1,00

Удовлетворительное

0,92

0,90

0,91

Неудовлетворительное

0,91

0,89

0,86

 

Источник: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Поправки на наличие инженерных коммуникаций 

переход от цен участков без коммуникаций к ценам участков с коммуникациями

Зем.участок

Водоснабжение

Газоснабжение

Электроснабжение

многоэтажная жилая застройка

12,82%

 

12,95%

ИЖС

11,46%

 

 

садоводство

9,54%

23,04%

14,18%

коммерческая застройка

11,25%

 

12,56%

промышленная застройка

9,04%

12,94%

 

сельхозназначения

8,95%

 

5,53%

 

 

Источник: Электронный справочник оценщика

переход от цен объектов, обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов без коммуникаций

Инженерные коммуникации

Источник №1

Источник №2

Среднее

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,90

0,87

0,88

водоснабжение

0,80

0,91

0,86

отопление

0,70

0,85

0,78

канализация

0,80

 

0,80

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,90

0,86

0,88

водоснабжение

0,80

0,90

0,85

отопление

0,60

0,84

0,72

канализация

0,80

 

0,80

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,80

 

0,80

водоснабжение

0,84

 

0,84

отопление

0,83

0,85

0,84

канализация

0,89

 

0,89

 

Источник №1: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Источник №2: Электронный справочник оценщика

Поправки на наличие и тип парковки 

Тип парковки

Описание

коэф.

Организованная

вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки авто

1,10

Наружная 

вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м

1,05

Внутренняя 

стоянка за воротами предприятия (на внутренней территории), либо парковка затруднена

1,00

 
Подробнее: http://consalt.ucoz.com

Поправки к ставкам аренды объектов недвижимости

Скидки на торг к ставкам аренды

Тип объекта недвижимости

Источник №1

Источник №2

Источник №3

Источник №4

Торговая

6,40%

7%

2-6%

11-13%

Офисная

6,51%

7%

2-6%

12-14%

Производственно-складская

7,81%

9%

4-8%

11-13%

 

Источник №1: "Электронный справочник оценщика" http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups

Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml

Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук,  Е.А. Бутова,  www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml  

 

Поправки на красную линию 

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на этаж 

относительно объектов на 1 этаже

Объекты недвижимости

Источник №1

Источник №2

Источник №3

Среднее

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,80

0,75

0,56-0,63

0,71

цокольный этаж

0,88

0,84

0,78-0,81

0,84

2 этаж и выше

0,88

0,85

0,74-0,87

0,85

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,81

0,75

0,70-0,71

0,76

цокольный этаж

0,89

0,84

0,87-0,93

0,88

2 этаж и выше

0,93

0,85

0,73-0,96

0,88

ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

подвальный этаж

0,85

0,82

0,88-0,89

0,85

цокольный этаж

0,90

0,87

0,95-0,96

0,91

2 этаж и выше

0,91

0,85

0,78-0,90

0,87

 

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012.  Лейфер Л.А.

Источник №3: Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» // http://www.guion.spb.ru/scientific_and_methodical_work/reviews/

 

Поправки на наличие отдельного входа

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на эффект масштаба 

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на отделку помещений 

Отделка

Торговая

Офисная

Складская

Евростандарт

1,12

1,11

1,06

Отличное

1,04

1,07

1,04

Нормальное

1,00

1,00

1,00

Удовлетворительное

0,94

0,95

0,86

Неудовлетворительное

0,89

0,91

0,73

 

Источник:  Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Евростандарт - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное - помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки

Поправки на наличие инженерных коммуникаций 

переход от ставок аренды объектов, обеспеченных коммуникациями, к ставкам аренды объектов без коммуникаций

Инженерные коммуникации

Источник №1

Источник №2

Среднее

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,90

0,87

0,88

водоснабжение

0,80

0,91

0,86

отопление

0,70

0,85

0,78

канализация

0,80

 

0,80

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,90

0,86

0,88

водоснабжение

0,80

0,90

0,85

отопление

0,60

0,84

0,72

канализация

0,80

 

0,80

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

электроснабжение

0,98

 

0,98

водоснабжение

0,87

 

0,87

отопление

0,87

0,85

0,86

канализация

0,99

 

0,99

 

Источник №1: Модель аренды I квартал 2015 года.  Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Источник №2: Электронный справочник оценщика

Поправки на наличие и тип парковки

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

Подробнее: http://consalt.ucoz.com

Поправка на обеспеченость единого объекта недвижимости земельным участком

Автор: Смирнов Алексей, сотрудник ООО «Оценка и консалтинг» (г. Наб.Челны)

Вступление

При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками. При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок. Т.е. в общем случае процедура оценки предполагает отдельную оценку стоимости прав на земельные участки в составе объекта оценки и объектов-аналогов (что значительно увеличивает трудоемкость оценочных процедур).

Скорректированную цену аналога с учетом корректировки на обеспеченность земельным участком можно рассчитать по формуле:

(1)

где

Ц1 – скорректированная удельная цена аналога, руб./кв.м.

Ц0 – удельная цена аналога до внесения корректировки, руб./кв.м.

Dан – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта-аналога, %

Dоц – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки, %

 

Относительную поправку на обеспеченность земельным участком можно представить в виде:

(2)

Таким образом, для расчета поправки на обеспеченность земельным участком необходимо обосновать значения Dан и Dоц. Задачей настоящего исследования является выявление эмпирической формулы для расчета этих значений (для г.Набережные Челны, для объектов недвижимости торгово-офисного и производственно-складского назначения).

 

Зависимость значения доли стоимости земельного участка в ЕОН от плотности застройки

Коэффициент застроенности земельного участка рассчитывается как отношение пятна застройки (площади застройки) к площади земельного участка.

Коэффициент плотности застройки земельного участка (p)  рассчитывается как отношение общей площади помещений, размещенных на участке, к площади земельного участка.

(3)

В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием. Т.е. имеется возможность расчета плотности застройки для объектов-аналогов.

На участке могут размещаться объекты недвижимости различной этажностью, и чем выше этажность объекта, тем выше коэффициент плотности застройки. Очевидна также и закономерность, что чем выше плотность застройки земельного участка, тем ниже доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Указанная зависимость представлена на графиках:

Исходный файл с анализом рыночных данных, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке

 

Для расчета доли стоимости земельного участка (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости в г. Набережные Челны используется формула:

(4)

Для расчета доли стоимости земельного участка (D) в составе единого объекта производственно-складской недвижимости в г. Набережные Челны используется формула:

(5)

Пример 1

Условия задачи:

Допустим, оценивается 2-этажный торговый центр общей площадью помещений 400 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м.

В качестве аналога найдено предложение по продаже 3-этажного торгового центра общей площадью помещений 1000 кв.м. на земельном участке 800 кв.м.

Решение:

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

оц  = 400/700 = 0,57

ан  =1000/800 = 1,25

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,140 * 0,57 -0,836 = 0,2240 или 22,40%

D ан = 0,140 * 1,25 -0,836 = 0,1162 или 11,62%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в цену аналога, составляет:

Пример 2

Условия задачи:

Оценивается производственная база, на которой расположено 2-этажное здание АБК общей площадью 450 кв.м., производственный корпус площадью 2000 кв.м. Оцениваемая база расположена на участке площадью 1,5 га.

В качестве аналога выбрана производственная база, на которой расположен производственный корпус со встроенными в нем административными помещениями (общая площадь помещений производственно-складского назначения составляет 800 кв.м., административных площадей 150 кв.м.). База расположена на участке площадью 1 га.

Решение:

Общая площадь помещений на производственных базах:

S оц  = 450 + 2000 = 2450 кв.м.

S ан  = 800 + 150 = 950 кв.м.

 

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

оц  = 2450/15000 = 0,16

ан  =950/10000 = 0,10

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,032 * 0,16 -0,822 = 0,1443 или 14,43%

D ан = 0,032 * 0,10 -0,822  = 0,2124 или 21,24%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в цену аналога, составляет:

Подробнее: consalt.ucoz.com

Оценка привлекательности месторасположения промышленных районов г.Набережные Челны

Автор: Смирнов Алексей, сотрудник ООО «Оценка и консалтинг» (г. Наб.Челны)

 

 

Энергорайон и Лесоцех

Энергорайоном в Набережных Челнах называют участок вдоль реки Кама ниже плотины Нижнекамской ГЭС. 

С востока Энергорайон ограничен Казанским трактом, проходящим по плотине, с юга - трассой Набережные Челны - Заинск и большим отстойником городских очистных сооружений, с запада - крутым левым берегом Камского залива, на котором находится Нефтебаза, с север - рекой Камой.

На территории Энергорайона находятся Нижнекамская ГЭС, структурно входящая в ОАО "Татэнерго", Гравзавод, Очистные сооружения, Лесоцех, садовые общества.

Список предприятий в Энергорайоне:

  • Нижнекамская ГЭС
  • Очистные сооружения
  • Лесоцех

Сидоровка (промзона)

Промзона Сидоровка находится на выезде из города Набережные Челны в сторону Нижнекамска, вдоль трассы Альметьевский тракт.

С севера промзона Сидоровка ограничена промзоной Лесоцех (отделяются Альметьевским трактом), с востока находятся жилые комплекса пос. Сидоровка, с юга – территория промзоны БСИ.

На территории Сидоровки работают большое количество предприятий: мясокомбинат, молокозавод, комбинат хлебопродуктов, есть цехи по изготовлению мебели, ремонтный, валяльный и другие, несколько ведущих городских организаций, в том числе газовая служба, ПТС, электрические сети «Татэнерго» и другие.

В посёлке имеется несколько крупных продовольственных торговых баз: «Заречье», «Закамье», «Агат», «Татхозторг», автосалоны «Сапсан», «Престиж», «Авто-1».

Список предприятий в Сидоровке:

  • База «Закамье»
  • Мясокомбинат
  • Татспиртпром
  • Татарстан сэтэ, филиал
  • Татхозторг
  • Хлебокомбинат
  • Бывшее здание ПТС

Орловка и Речпорт

Деревня Орловка и  территория вокруг неё, доходящая на севере до Речпорта на реке Кама разделяет Набережные Челны на Новый и Старый город. С северо-востока – Новый город, с юго-запада – Старый. 

Сама деревня Орловка имеет сейчас де более 100 жилых домов, на ёё центральной Орловской улице находятся помимо жилых домов  коммерческие фирмы, Орловская церковь, Медицинский колледж. В районе Орловского кольца, по сути объединяющего жилые и промышленные районы города выросли здания автосалонов и других коммерческих предприятий.

Севернее Орловки находится промышленный район с заводами строительной индустрии, а на берегу Камы – промышленный речной порт.

С восточной стороны к району вплотную подступают жилые новостройки  36-37 комплексов.

Список предприятий в Орловке и Речпорте:

  • Завод ячеистых бетонов
  • Комбинат строительных материалов

БСИ (База строительной индустрии)

Район БСИ находится в юго-западной части города, в некотором отдалении от жилых районов. С севера его ограничивает Первая автодорога, переходящая в Казанский тракт, на востоке через Сармановский тракт и посевное поле находится Стройбаза-8 (Челны-Бройлер), на юге – поля и деревня Суык-Су, на западе и северо-западе – поселки Сидоровка и Суар.

Район БСИ, как следует из названия, является базой строительной индустрии Набережных Челнов, на его территории находится  масса производственных и строительных фирм и организаций. К производственным корпусам тянутся многочисленные железнодорожные ветки, а безымянные до 2009 года улицы района были поименованы:  ул. Старосармановская, ул. Товарная, ул. Дорожная, ул. Мелиораторная, ул. Профильная, ул. Полиграфическая, ул. Народная, ул. Тимер, проезд Огнеборья, ул. Народная, ул. Полиграфическая, проезд Фабричный.

Список предприятий на БСИ:

  • НПО Ростар
  • Татпроф
  • Камснаб
  • ПО Начало
  • КБК

Стройбаза, ТЭЦ

Стройбаза находится в промышленной зоне Набережных Челнов и структурно входит в Промкомзону. С севера Стройбаза ограничена Промкомзоной, с востока, юга и запада она окружена посевными полями Тукаевского района. В западной части находится район, называемый Стройбаза-8 (совхоз «Весенний», «Челны Бройлер»,  Горзеленхоз).

На территории Стройбазы находятся крупные предприятия пищевой и строительной промышленности, склады, коммерческие и производственные фирмы, ТЭЦ города. Сейчас этот район активно развивается, на пустырях растут новые корпуса и здания.

Список предприятий на Стройбазе:

  • Камский моторный завод
  • Завод "Промвентиляция"
  • Челны-Бройлер
  • Совхоз "Весенний"
  • Горзеленхоз

Промкомзона (промзона), промкомзона «КАМАЗ»

Промкомзона – крупнейший промышленный район Набережных Челнов, находящийся в юго-восточной части города. На территории района находятся заводы КАМАЗа, Соллерса, корпуса водно-очистных сооружений, Татэлектромаша, склады, многочисленные производственные и коммерческие фирмы.

Промкомзона (промзона) связана с городом широкими автомобильными дорогами и трамвайными путями, а со страной – разветвлённой железной дорогой.

Список предприятий на Промкомзоне:

  • Заводы ОАО «КАМАЗ»
  • ОАО "Челны-Холод"
  • Челныводоканал
  • ОАО "Челны-Хлеб"
  • НТЦ
  • ПАК
  • КИП-Мастер

Оценка привлекательности района месторасположения

Привлекательность района расположения может быть определена исходя из результатов государственной кадастровой оценки земель, опубликованных на сайте Росреестра http://www.to16.rosreestr.ru . 

Кадастровая оценка земель, проведенная с учетом зональной (квартальной) стоимости земли, позволяет выявить относительную привлекательность одних районов (оценочных зон) относительно других.

На сайте Росреестра размещена таблица результатов кадастровой оценки земель, в которой приведены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСз) для каждого кадастрового квартала по видам разрешенного использования земель.

Средние взвешенные по площади значения УПКСЗ (руб./кв.м.) для города Набережные Челны утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от "24" декабря 2010г. №1102.

Методика расчета поправки на престижность района состоит в выявлении  кадастровых  кварталов, в которых расположен объект оценки и объект-аналог, определении значения УПКСз (руб./кв.м.) для данного кадастрового квартала по соответствующему виду разрешенного использования.

Итак, проанализируем имеющиеся данные об удельной кадастровой стоимости земельных участков под промышленную застройку (вид разрешенного использования №9)

Средние значения УПКС земельных участков под промышленную застройку, расположенных в промышленных зонах г. Набережные Челны

Промышленный район Кадастровый квартал Ср. значение УПКЗ (№9), руб./кв.м. В среднем по пром.району, руб./кв.м.
Лесоцех
 
16:52:010201 1712,35 1712,35
16:52:010202 1712,35
16:52:010203 1712,35
16:52:010204 1712,35
Энергорайон 16:52:010301 1515,89 1522,15
16:52:010303 1514,73
16:52:010304 1528,29
16:52:010305 1529,69
Сидоровка (базы)
 
16:52:020201 1488,60 1481,28
16:52:020202 1473,96
БСИ-1 16:52:080501 1584,12 1563,31
16:52:080502 1569,80
16:52:080503 1604,60
16:52:080504 1611,44
БСИ-2 16:52:080101 1568,97
16:52:080103 1561,67
16:52:080402 1578,60
БСИ-3 16:52:080302 1555,61
16:52:080401 1549,28
16:52:080202 1534,60
БСИ-4 16:52:080102 1543,63
БСИ-5, БСИ-6 16:52:080301 1538,32
16:52:080201 1522,42
Речпорт, Элеваторная Гора, Орловка 16:52:040101 1643,68 1653,17
16:52:030201 1712,35
16:52:030202 1632,31
16:52:030203 1603,51
16:52:030204 1626,11
16:52:030205 1644,34
16:52:030206 1650,68
16:52:030208 1712,35
Орловское кольцо 16:52:030725 1706,30 1708,13
16:52:030729 1712,35
16:52:090301 1705,73
Промкомзона-1 16:52:090101 1718,53 1756,23
16:52:090103 1731,24
16:52:090104 1731,11
Промкомзона-2 16:52:090102 1761,66
16:52:090105 1769,30
16:52:100101 1800,07
Промкомзона-3 16:52:090106 1736,67
16:52:090108 1737,43
Промкомзона-4 16:52:090107 1776,25
16:52:100101 1800,07
Камаз-1 16:52:100102 1791,43 1808,02
16:52:100103 1825,84
Камаз-2 16:52:100201 1830,01
16:52:100202 1807,13
16:52:100203 1785,67
ТЭЦ 16:52:090206 1773,70 1773,70
Стройбаза 16:52:090201 1718,96 1724,50
16:52:090202 1732,81
16:52:090203 1731,09
16:52:090204 1712,84
16:52:090205 1738,92
16:52:090303 1712,35
Стройбаза-8 16:52:090302 1709,31 1705,29
16:52:090304 1694,21
16:52:090305 1712,35
ТатЭлектроМаш 16:52:100401 1832,55 1819,96
16:52:100402 1807,36
АвтоЗаводСтрой, Ремонтный проезд 16:52:100301 1789,58 1815,86
16:52:100302 1799,29
16:52:100303 1828,20
16:52:100304 1839,69
16:52:100305 1822,54

Отсортируем средние значения УПКС по промышленным районам в порядке убывания. Району с наибольшим средним значением УПКС земельных участков присваивается стоимостной коэффициент равный единице. Стоимостные коэффициенты по месторасположению для других промышленных районов рассчитаны относительно района с наибольшим значением УПКС.

Расчет стоимостных коэффициентов по месторасположению для различных промышленных районов г. Набережные Челны

для целей комерческой оценки недвижимости

Промышленная зона Среднее значение УПКСз, руб./кв.м. Стоимостной коэффициент по месторасположению
ТатЭлектроМаш 1819,96 1,00
АвтоЗаводСтрой, Ремонтный проезд 1815,86 1,00
Камаз-1, Камаз-2 1808,02 0,99
ТЭЦ 1773,70 0,97
Промкомзона 1756,23 0,96
Стройбаза 1724,50 0,95
Лесоцех 1712,35 0,94
Орловское кольцо 1708,13 0,94
Стройбаза-8 1705,29 0,94
Речпорт, Элеваторная Гора, Орловка 1653,17 0,91
БСИ 1563,31 0,86
Энергорайон 1522,15 0,84
Сидоровка (базы) 1481,28 0,81

Акт оценки имущества

Акт оценки имущества

Если увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

Исходя из ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" до внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие порядок исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, исчисление налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в соответствии с законодательством Российской Федерации в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

Законом N 312-ФЗ положения п. 2 ст. 15 Закона N 14-ФЗ изменены: если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более 20 000 руб., в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик

Переоценка основных средств организации

Организации могут проводить переоценку основных средств (п. 15 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н; далее - ПБУ 6/01). Основная цель данного мероприятия - определение реальной стоимости объектов основных средств в соответствии с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Переоценивать или нет имущество — решать компании. Однако стоит помнить: если фирма провела единожды переоценку ОС, то в дальнейшем следует проводить ее регулярно, но не чаще чем раз в год. Необходимо данное условие для того, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости. Понятие существенности приведено в пункте 44 «Методических указаний об учете основных средств» (утв. приказом Минфина России от 13 октября 2010 г. № 91н, далее — Указания № 91н).

При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы: данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей, сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе, оценка бюро технической инвентаризации, экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Таким образом, организация может привлечь для определения текущей (восстановительной) стоимости основных средств для целей их переоценки в бухгалтерском учете оценщика.

Результаты переоценок, которые проводит организация в бухгалтерском учете, не находят своего отражения в налоговом, поскольку Налоговым кодексом определено, что при проведении налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная или отрицательная сумма такой переоценки (уценки) не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения. Аналогичной позиции придерживается Минфин России в письмах от 8 июля 2011 г. № 03-03-06/1/412, от 8 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/544.

Обоснование значений ценообразующих факторов для квартир в г.Набережные Челны (статья от 13.11.2015 г.).

Обоснование значений ценообразующих факторов для квартир в г.Набережные Челны (статья от 13.11.2015 г.). Автор - А.Г.Смирнов («Оценка и консалтинг»). consalt.ucoz.com

В ходе анализа цен жилой недвижимости г.Набережные Челны использовались объявления по продаже квартир, размещенные на сайте zakamned.ru (онлайн-версия журнала «Мир недвижимости»). Все используемые в расчетах объявления имеются в журнале «Мир недвижимости №43 [182] от 2 ноября 2015 г.».

База продаж жилой недвижимости (квартир, комнат), размещенная на сайте zakamned.ru по состоянию на 2 ноября 2015 г., содержит 8511 объявлений, из них 7018 были использованы в ходе анализа рынка, 1493 объявления исключены из анализируемой выборки по причине неполной информации или значительного отклонения от среднего уровня цен.

Поскольку в расчетном файле MS Excel используются ресурсоемкие формулы, расчет значений ячеек может занять достаточно долгое время. Рекомендуется в MS Excel отключить функцию автоматического расчета формул: "Сервис"-"Параметры"-"Вычисления"- Поставить флажок "Вручную" (расчет формул будет обновляться при нажатии F9).

Из числа отобранных для анализа объявлений наибольшее число предложений по продаже квартир приходится на Новый Город – 4780 объявлений (почти 70% всех объявлений).

Таким образом, значениям удельных цен и поправок, рассчитанных по району Нового Города можно доверять в гораздо большей степени, чем данным по другим районам города. Этот момент учтен в выведении средневзвешенных значений поправок (поправкам, рассчитанным по Новому Городу придается наибольший удельный вес).

 

 

 

Число ценообразующих характеристик для жилой недвижимости весьма велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Для жилой недвижимости можно выделить следующие значимые факторы стоимости:

  • Престижность месторасположения
  • Тип здания (материал стен жилого дома, год постройки)
  • Тип объекта недвижимости (для малосемеек - влияние числа смежных комнат)
  • Этаж расположения квартиры (комнаты)
  • Наличие балкона (лоджии)
  • Тип внутренней отделки

Месторасположение

География челнинских просторов проста донельзя – город делится на четыре части: Сидоровка, ГЭС, ЗЯБ и Новый город. Все четко и понятно.

 

 

 

 

 

 

Самым престижным районом города Набережные Челны является Новый Город, где расположены наиболее значимые городские объекты. В целом по Новому Городу цены на квартиры одинаковы. Цены жилой недвижимости в Новом Городе максимальные по городу.

Далее по престижности следуют пос. ЗЯБ и пос. ГЭС. Социальная инфраструктура (объекты развлечений и отдыха, административные органы и проч.), в этих районах развита в гораздо меньшей степени, чем в Новом Городе. Преимущественно эти районы являются спальными. Цены жилой недвижимости в пос. ГЭС и ЗЯБ несколько ниже, чем в Новом Городе. По ценам на жилую недвижимость пос. ГЭС и пос. ЗЯБ практически равнозначны между собой.

Наименее привлекательным по месторасположению  является поселок Сидоровка.Находится около железнодорожной станции, вблизи от федеральной трассы М-7 (негатив: шум, загазованность). Среди других районов города Сидоровка считается самым криминогенным районом. Транспортная  доступность отдельных кварталов Сидоровки плохая - значительная удаленность от остановок общественного транспорта. Цены на жилую недвижимость в пос. Сидоровка самые низкие по городу.

Стоимостные коэффициенты привлекательности месторасположения районов города Набережные Челны

относительно уровня цен Нового Города

Район города Комнаты в общежитиях Малосемейки Квартиры в 5 этажных домах 1965-1999 г.п. Квартиры в 9 и более этажных домах 1965-1999 г.п. Квартиры в 9 и более этажных современных домах, 2000-2015 г.п. 
Новый Город 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
ЗЯБ 0,75 0,91 0,93 0,95 0,94
ГЭС 0,82 0,90 0,90 0,96 0,96
Сидоровка 0,79 0,66 0,81 0,78 0,93

Тип здания и год постройки

Набережные Челны - уникальный в своём роде город, практически заново возведенный в 1970-1980-х годах.  Учитывая короткий срок строительства города, просто невозможно было создать уникальную, самобытную архитектуру. Поэтому город в значительной степени застроен типовыми многоэтажными домами.

Датой второго рождения Набережных Челнов можно считать 1964 год, когда в городе на Каме было создано Управление строительства «Камгэсэнергострой» в связи со строительством Нижнекамской ГЭС и первых заводов. С этого момента город начал обретать новое архитектурное лицо.

Ввиду принятия решения о расположении в городе нового крупнейшего в стране завода грузовиков КамАЗ и других производств, в 1972 году был разработан генеральный план застройки Набережных Челнов, разработчиком которого выступил ЦНИИЭП-жилища. Застройка проектировалась московским проектным институтом по градостроительству.

В 2000-х годах началось оживление производств и новое развитие города. Появляются новые здания и целые микрорайоны — Радужный, Яшьлек, Замелекесье и т.д.  В 2006 году принят новый генплан города (разработчик — «Татинвестгражданпроект»).

Стоимостные коэффициенты года постройки жилого дома

относительно уровня цен домов 1965-1984 годов постройки

Год постройки жилого дома Стоимостной коэффициент
1970-е – 1980-е 1,00
1990-е  2000-е 1,01
2010  н.в. 1,02

Для 5-этажных хрущевок не выявлено влияния фактора «материал стен» (панель, кирпич) на стоимость квартир.

В 1965-1999 г. в Набережных Челнах возводились в основном панельные 9, 12, 14 этажные здания, кирпичные здания не являются массовыми (в основном дислоцированы в старой части города). Выявить влияние фактора «материал стен» для 9 и более этажных жилых домов 1965-1999 годов постройки не представляется возможным.

В 2000-е годы в городе получило развитие кирпичное домостроение (смешанные стены – пенобетонные блоки с облицовкой кирпичом). Кирпичные современные дома являются более теплыми и долговечными (нормативный срок службы современного кирпичного дома составляет 150 лет, крупнопанельного – 125 лет). Таким образом, квартиры в кирпичных современных домах ценятся выше.

Стоимостные коэффициенты по фактору «материал стен» для современных домов 2000-2015 годов постройки

относительно уровня цен крупнопанельных современных домов

Материал стен жилого дома Стоимостной коэффициент
Крупнопанельные 1,00
Кирпичные (смешанные - пенобетонные блоки с облицовкой кирпичом) 1,04

Тип объекта недвижимости (число комнат, общая площадь)

Исследования на предмет оценки влияния числа комнат и общей площади на цены квартир не проводилось, поскольку рынок жилой недвижимости является развитым и всегда имеется возможность подобрать аналоги, сопоставимые по числу комнат и по общей площади.

Для малосемеек одним из важнейших ценообразующих факторов является общее число смежных комнат в квартире (чем больше смежных комнат, тем комната в малосемейке ниже ценится).

Стоимостные коэффициенты по фактору «тип малосемейки»

относительно уровня цен малосемеек 1 в 2х

Тип малосемейки Стоимостной коэффициент
1 в 2х 1,00
1 в 3х 0,85
1 в 4х 0,77

Этаж расположения квартиры

Этаж, на котором расположена квартира, безусловно, влияет на ее качество с точки зрения покупателя. Индивидуальные предпочтения в выборе этажа сильно различаются. Влияние этажа расположения на стоимость квартиры также неоднозначно: в первую очередь, этаж по-разному отражается на стоимости в различных классах жилья, кроме того, зависимость определяется типом и расположением дома, а для новостроек – ценовыми решениями застройщика.

Первый этаж. В сегменте старого жилья цена квартиры на первом этаже может быть до 5%ниже, чем у вышерасположенных аналогов. В новостройках, различие не столь значительно (около 2%), поскольку новые серии и индивидуальные проекты домов лишены некоторых изъянов советской застройки.

Недостатки квартир на 1-ом этаже:

  • холодный пол, проблемы близости подвального помещения
  • низкое расположение окон (от уровня земли), плохой вид из них

Данные недостатки актуальны для недвижимости эконом-класса. Дорогое жилье может иметь в этом отношении ряд специфических особенностей, нивелирующих слабые стороны нижнего этажа. В конечном итоге главный «минус» жизни «у земли» - более тесный контакт с улицей, точнее, с придомовой территорией и происходящими на ней процессами. Комфортность такого контакта сильно различается для разных классов жилья. Если обстановка за окном оставляет желать лучшего, то качество жизни улучшает высокий первый этаж (1,5 и более метров от уровня земли).

Последний этаж. Квартиры на самых верхних этажах продаются, как  правило, дешевле аналогов, когда речь идет о дешевом жилье. Средний размер скидки на такие объекты меньше, чем в случае с первым этажом, в некоторых случаях ее может вовсе не быть. Размер ценовой поправки на этаж определяется типом и степенью износа дома, состоянием коммуникаций, а также его окружением.

Недостатки квартир на последнем этаже:

  • возможны проблемы с вентиляцией, протечкой крыши, слабым напором воды
  • трудности подъема на этаж при отсутствии или отключении лифта

Считается, что традиционные недостатки крайних этажей не актуальны для нового жилья. Новостройки более удачно спроектированы, выше качество зданий и коммуникаций, работа коммунальных служб выполняется на достойном уровне.

В многоэтажных домах последний и предпоследний этаж мало отличаются друг от друга с точки зрения вида из окон, загрязненности воздуха, шума улицы и т.п. Различие состоит лишь в наличии соседей сверху или технических помещений непосредственно над квартирой.

В пятиэтажных домах без лифта наиболее комфортными для проживания считаются третий и четвертый этажи.

Стоимостные коэффициенты по фактору «этаж расположения квартиры»

для квартир относительно уровня цен  на 1-ом этаже (с балконом)

для комнат в общежитиях относительно уровня цен на 2-ом этаже

Этаж Комнаты в общежитиях Малосемейки Квартиры Комнаты в общежитиях Малосемейки Квартиры Квартиры
5 этажные (1965-1999 г.п.) 9, 10 этажные (1965-1999 г.п.) 9, 10 эт. (2000-2015 г.п)
1 этаж (с балконом) - 1,00 1,00 - 1,00 1,00 1,00
2 этаж 1,00 1,05 1,01 1,00 1,07 1,04 1,02
3 этаж 0,96 1,02 1,01 1,00 1,02 1,04 1,03
4 этаж 0,96 1,02 1,01 1,03 1,02 1,04 1,03
5 этаж 0,96 1,00 0,97 1,03 1,02 1,04 1,03
6 этаж - - - 1,03 1,02 1,04 1,03
7 этаж - - - 1,03 1,02 1,03 1,03
8 этаж - - - 1,01 0,96 1,03 1,01
9 этаж - - - 1,01 0,95 1,01 1,01
10 этаж и выше* - - - 1,01 0,95 1,01 1,00

* в случае определения стоимостных коэффициентов для этажей выше 10-го в 12, 14, 16 этажных кирпичных и панельных жилых домах можно пользоваться такими же коэффициентами, как для 10-го этажа в 10-этажках. Для монолитно-каркасных 16-25 этажных жилых домов рекомендуется не использовать поправку на этаж (не выявлено никакой зависимости влияния этажа на цены квартир, что возможно связано с тем что предложений таких квартир от частных лиц не очень много - вторичный рынок не сложился, а политика застройщиков таких домов - устанавливать одинаковые цены квартир не зависимо от этажа) 

Наличие балкона (лоджии)

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) балкона. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры.

Стоимостные коэффициенты по фактору «наличие балкона (лоджии)»

относительно уровня цен квартир без балкона (лоджии)

Наличие балкона Малосемейки Квартиры Малосемейки Квартиры Квартиры
5 этажные (1965-1999 г.п.) 9, 10 этажные (1965-1999 г.п.) 9, 10 эт. (2000-2015 г.п)
Нет балкона 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Есть балкон 1,12 1,05 1,12 1,02 1,02

Тип внутренней отделки квартиры  

 Выделяются  классы отделки квартир:

  • Требуется косметический ремонт  (черновая отделка, предчистовая отделка) – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  • Простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  • Улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  • Евроремонт (высококачественная отделка) – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой.  Кроме того, евроремонт эконом-класса предполагает ремонт санузла «под ключ». Может быть выполнена перепланировка квартиры, монтаж подвесных потолков и арочных проемов, замена электрокоммуникаций, труб канализации и водоснабжения, замена радиаторов.

Стоимостные коэффициенты по фактору «тип внутренней отделки квартиры»

относительно уровня цен квартир с типовым ремонтом

Тип отделки квартиры Стоимостной коэффициент
требуется косметический ремонт (предчистовая отделка) 0,93
типовой ремонт (простая и улучшенная отделка) 1,00
евроремонт (высококачественная отделка) 1,07

Полный текст статьи: consalt.ucoz.com

 

 

Набережные Челны: оценка стоимости садовых участков методом распределения

Автор текста - А.Г.Смирнов («Оценка и консалтинг»)  consalt.ucoz.com

Метод распределения к оценке рыночной стоимости земельного участка реализуется с использованием формулы: 

РСзу = РСеон * Дз

где:

РСзу – рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Условия применения метода распределения:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Таким образом, основной задачей при оценке рыночной стоимости земельного участка методом распределения является определение значения Дз (доли стоимости ЗУ в ЕОН). Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. 

Однако для таких типовых объектов, как дачи, данный метод дает приемлемые результаты, т.к.:

Застройка садовых участков довольно однородна: кирпичные или деревянные садовые домики, 1 этажные с мансардой. Как правило, имеется баня.
Плотность застройки относительно однородна
Участки под садоводство обеспечены инженерными сетями электро- и водоснабжения. Газоснабжение и канализация отсутствуют.
Доля стоимости земельного участка для ведения садоводства в стоимости единого объекта недвижимости – дачи

Исследование значения доли ЗУ в  ЕОН проводилось для садовых участков, расположенных в пригороде г.Набережные Челны, по состоянию на сентябрь 2015 г. В ходе исследования использовался сервер недвижимости г.Набережные Челны www.zakamned.ru. Файл в формате MS Excel, содержащий все проведенные расчеты и скрин-шоты страниц сайта zakamned.ru, можно скачать по ссылке.

В результате исследования определены средние значения доли стоимости садовых ЗУ в стоимости ЕОН – дач в пригороде г.Набережные Челны. Данные отсортированы по мере убывания удельной стоимости земельных участков.

Таблица 1

 

Наглядно расположение дач на карте представлено на следующем рисунке (номер на карте соответствует номеру группы садовых обществ в таблице 1). Дачи на карте, подписанные одной и той цифрой, имеют сопоставимый уровень цен. При этом чем выше уровень цен на ЗУ, тем значение цифры на карте меньше (1 – максимальные цены, 14 – минимальные цены) 

 

Пример расчета рыночной стоимости садового участка

Допустим требуется оценить рыночную стоимость земельного участка для ведения садоводства в садовом обществе «Заря» площадью 600 кв.м.

1 этап. Расчет средней удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам

Согласно таблице 1, п.10, при оценке участка в с/о «Заря» аналоги с сопоставимым уровнем цен можно подобрать в садовых обществах «Гидростроитель», «Энергетик», «Бережок», «Силикатчик», «Любитель природы», «Виктория», «Ивушка», «Прикамье», «Алма», «Рассвет».

Средний уровень цен на застроенные земельные участки в этих обществах составляет 668 руб./кв.м (см. таблицу 1). Подберем аналоги по продаже застроенных участков, площадью близких к оцениваемому (600 кв.м.), с незначительным отклонением от среднего уровня цен.

 

Среднее значение удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам составляет 727 руб./кв.м.

2 этап. Расчет удельной цены предложения оцениваемого незастроенного земельного участка.

Согласно таблице 1, п.10, доля стоимости земельного участка в ЕОН составляет 30%.

Т.е. удельная цена оцениваемого незастроенного земельного участка составляет:

727 * 30% = 218 руб./кв.м.

3 этап. Расчет рыночной стоимости оцениваемого незастроенного земельного участка

Поскольку в расчетах используются цены предложений, к ним требуется применить дополнительную корректировку – скидку на торг.

Скидки на торг к ценам предложения по продаже земельных участков для ведения садоводства сопоставимы со скидками для земельных участков сельхозназначения. Значение скидок на торг к ценам предложения земельных участков сельхозназначения составляет 10-15% (см. табл.2)

Таблица 2


 

Источник данных: Профессиональная сеть "Оценщики и эксперты" 

Примем к расчету 15%-ное значение скидки.

УРС = 218 * (1 – 0,15) = 185 руб./кв.м.

Рыночная стоимость оцениваемого незастроенного садового участка:

РС = 185 * 600 = 111 000 руб.

Полный текст статьи: consalt.ucoz.com

 

 

Классификация автомобилей по европейским классам

 

Согласно данной условно «устоявшейся» классификации, все легковые автомобили в зависимости от размера принято делить на 6 классов по первым буквам латинского алфавита - A, B, C, D, E и F.

Класс А (до 3,6 м, ширина до 1,6 м)

Сюда входят "самые маленькие" (super-mini) автомобили, предназначенные для условий тесного города. Тип кузова - обычно 3-дверный, реже 5-дверный хэтчбек. Экономичны, но удобны лишь для двух человек и небольшого багажа. Типичные представители - • Daewoo, Ford Ka, Renault Twingo, Peugeot 106, Kia Picanto. •

Класс В (до 3,9 м, ширина до 1,7 м)

Популярный в Европе класс малогабаритных машин, считающихся "чисто городскими". Значительная часть отличается кузовом хетчбэк и передним приводом. Представители - • Volkswagen Polo/Classic, Seat Ibiza и Cordoba, Ford Fusion, Fiat Punto, Opel Corsa, Peugeot 206. •

Класс С (до 4,3 м, ширина до 1,7-1,8 м)

"Гольф-класс" или "низший средний", наиболее популярный в Европе (около 30%). На протяжении десятилетий законодателем мод здесь был Volkswagen Golf. Типичные автомобили - • VW Golf и Bora, Ford Escort и Focus, Audi A3, Mercedes-Benz А-класса, Opel Astra, Peugeot 307, Honda Civic, Hyundai Accent, Toyota Corolla. •

Класс D (до 4,6 м)

Средний (или «полноценный» средний) класс. Автомобили этого класса, хетчбэки и седаны, многими считаются, и вправе, оптимальным транспортным средством как по вместимости, так и по своим потребительским качествам. Типичные представители - • Audi A4, Opel Vectra, VW Passat, Ford Mondeo, Mercedes-Benz С-класса, BMW 3-й серии, Peugeot 406. •

Класс Е (свыше 4,6 м)

Высший средний или бизнес-класс. Автомобили класса «Е» отличает высокий уровень комфорта, внушительные размеры и, соответственно, высокая цена. Типичные представители - • Audi А6, BMW 5-й серии, Mercedes-Benz E-класса, Opel Omega, Toyota Camry. •

Класс F (свыше 5 м)

Комфортабельные эксклюзивные. мощные автомобили, которые обычно называют "люкс" или представительскими. Например, • Rolls-Royce, Jaguar XJ8, Mercedes-Benz S-класса, BMW 7-й серии. •
Прим.: данная классификация касается только т.н. "базовой модели" и универсала (как правило, также находящегося в размерах базовой модели). Однако купе, кабрио, УПВ (универсалы повышенной вместимости) и другие группы могут иметь свои градации и отличаться в классификации.

Классификация автомобилей по типу кузова

однообъемник - кузов, состоящий из объединенных в одно целое пассажирского отсека и отсеков для двигателя и багажа
двухобъемник - кузов, состоящий из 2-х отсеков: один для двигателя или багажа, второй - для размещения пассажиров и багажа (двигателя)
трехобъемник - кузов, состоящий из трех отсеков: один для двигателя или багажа, второй - для размещения пассажиров, и третий - для багажа (двигателя);
салон - пассажирский отсек кузова

Типы кузовов

кабрио

(фр. "cabriolet") - первоначально легкий двухколесный одноконный экипаж; начиная с 1930-х - прогулочный открытый кузов с убирающимся верхом ("convertible"). Форма кузова - любая, за исключением автомобилей с люками в крыше или съемной жесткой крышей. В ранних кабриолетах заднее сидение могло быть откидным. Термин скорее центрально-европейский и сильно пересекается с "родстером"; итал. производители предпочитают "Barchetta".

купе (coupe)

(фр. "couper") - Закрытый кузов спортивного типа с 2-мя боковыми дверьми (двух- или трехобъемник). Термин близок, но не вполне эквивалент "двухдверному седану". Такой тип близок спортивным машинам - стремительного, динамичного вида. В отличие от трехдверного хэтчбэка, в свою очередь, у купе салон разделен с багажником. Главное для купе - стильный вид и удовольствие от процесса езды.

кроссовер

Термин "crossover" суть пересечение типов или "мутирование" (например, изменяемый кузов, превращающий 6-местный универсал в 4-местный седан), но чаще понятие связывают с многофункциональным автомобилем (в США: «многофункциональный путешественник», multi-activity cruiser, например пикап Spor Trac). К представителям можно отнести Audi SteppenWolf, Volvo CrossCountry, Porsche Cayenne, Nissan Murano, Lexus RX/LX, Infiniti FX, Cadillac SRX и другие. Очевидно, что стремление совместить качества внедорожников/универсалов с комфортом новейших седанов - одно из направлений автопроизводителей.
 

лимузин

(нем., limousine) - представительский автомобиль с перегородкой (подъемным стеклом) между первым и остальными сиденьями. Однако в Германии исторически под "лимузином" часто понимают и тип кузова "седан" (когда появились седаны, их поначалу иногда называли "лимузинами с самоуправлением").
 

минивэн

Минивэн (дословно "маленький грузовой фургон") - универсал повышенной вместимости с коротким капотом. Однообъемный кузов, сочетающий в себе черты легкового автомобиля и микроавтобуса. Кузов повыше универсала, в пассажирском салоне обычно три ряда сидений, при этом компоновка минивэнов может быть самой различной.
 

пикап

Пикап (от англ. "pick up", "подбирать") - тип кузова грузопассажирских автомобилей с открытой платформой (кабина может быть как одноместная, так и многоместная, особенно у американских и японских моделей). Автомобили с таким типом кузова обычно полноприводные.
 

родстер

(roadster) - кузов открытых автомобилей полу-спортивного типа на двоих (редко, с детскими местами сзади). Крыша складывается в отделение за сиденьем или в багажник. Из-за многообразия моделей термин имеет сильные пересечения с "кабрио" и "convertible" - и иногда их сложно разделить, тем более, что сейчас множество моделей отклоняются от раннего смысла "родстеров" (так, фирма Mercedes-Benz отличает кабрио от родстеров тем, что складывающийся верх у первых мягкий, у вторых - жесткий складной).
 

седан

"Стандартный трехобъемник" - самый распространенный тип кузова с четырьмя боковыми дверьми (бывает с шестью, но очень редко). Багажное отделение структурно отделено от салона. Седан считается самым комфортным и престижным после лимузина. Французы и итальянцы иногда называют этот тип кузова "berlina", англичане-британцы - "saloon".
 

универсал

Под общей крышей объединены пассажирский салон и грузовой (багажный) отсек с задней, почти вертикальной дверью. Универсал относится к грузопассажирским автомобилям - как правило, в классических универсалах все сиденья, кроме водительского, имеют возможность складываться. Другие названия кузова универсал - "комби", "wagon" и "туринг" (название моделей с кузовом универсал фирмы БМВ).
 

фастбэк

кузов автомобиля с двумя или четырьмя дверьми и очень плавно скашивающейся назад крышей. Изолированный от салона багажник.

хэтчбэк

(от англ. hatch-back - "задний люк"). "Практичные авто" с тремя или пятью дверьми, одна из которых является "задней". По сути, это среднее между седаном и универсалом (еще не универсал, но уже не седан) с нечетным числом дверей (с учетом крышки багажного отсека). Хэтчбэки - вторые по распространенности после седанов - широкая задняя дверь позволяет перевозить достаточно крупные предметы. По сути, можно было бы отнести к хэтчбэкам множество разных автомобилей, однако обычно термин применяют к компактным машинам эконом-класса.

вcедорожник, SUV

(off-road; Sport utility vehicle) - Автомобиль повышенной проходимости, с большим дорожным просветом. В большинстве случаев оснащен полным приводом (4WD). Обычно кузов имеет заднюю дверь. Иногда такие автомобили называют "джип", что на самом деле является названием американской автомобильной марки (Jeep), долгое время производившей вседорожники для армии США.

Классификация грузового автомобильного транспорта

Для перевозок грузов автотранспортными предприятиями используется грузовой подвижной состав: грузовые автомобили и автомобильные прицепы различной грузоподъемности (бортовые, самосвалы, фургоны, в том числе изотермические, цистерны и другие), автомобили повышенной проходимости, автомобили-тягачи с полуприцепами. Эта часть транспортной сети также имеет свою разветвленную структуру.

Классификация грузовых транспортных средств по различным основаниям выглядит следующим образом:

По типу кузова

  • закрытый тип
  • контейнер
  • тентованный
  • рефрижератор (изотермический кузов)
  • изотермический фургон
  • микроавтобус
  • открытый тип
  • бортовой
  • самосвал
  • конт. площадка
  • кран
  • автотранспортер
  • цистерна
  • лесовоз
  • седельный тягач

По группам

I группа
бортовые автомобили
(автомобили-фургоны общего назначения)

II группа
специализированные
(самосвалы, фургоны, рефрижераторы, контейнеровозы, седельные тягачи с полуприцепами, балластные тягачи с прицепами)

III группа (условно) автомобили-цистерны

По количеству осей

  • двухосные
  • трехосные
  • четырехосные
  • пятиосные и более

По осевым нагрузкам (на наиболее загруженную ось)

  • до 6 т включительно
  • свыше 6 т до 10 т включительно

По колесной формуле

  • 4х2
  • 4х4
  • 6х4
  • 6х6

По составу

  • одиночное транспортное средство
  • автопоезд в составе:
    • автомобиль-прицеп
    • автомобиль-полуприцеп

По типу двигателя

  • бензиновые
  • дизельные

По грузоподъемности

  • малой
  • средней
  • большой
  • от 1,5 до 16 тонн
  • свыше 16 тонн

Такое многообразие способов классификации объясняется потребностью выделения отдельных параметров транспортных средств для выбора последних при перевозке грузов на основании оптимального сочетания экономичности, скорости доставки, коммерческой пригодности, безопасности, вместимости, грузоподъемности и т.д.

Список перечисленных оснований является приблизительным, так как его можно продолжить, исходя из определенных функциональных назначений транспортных средств, их эксплуатационных характеристик, специфики перевозимых грузов и т.д.

Кроме вышеперечисленных способов классификации, отраслевой нормалью ОН 025 270-66 введена классификация и система обозначения автомобильного подвижного состава. Так, в отношении грузовых автомобилей принята следующая система обозначения автотранспортных средств (АТС):

1-я цифра обозначает класс грузовых автомобилей по полной массе:

Полная масса, т

Эксплуатационное назначение автомобиля

Бортовые

Тягачи

Самосвалы

Цистерны

Фургоны

Специальные

до 1,2

13

14

15

16

17

19

1,2 до 2,0

23

24

25

26

27

29

2,0 до 8,0

33

34

35

36

37

39

8,0 до 14,0

43

44

45

46

47

49

14,0 до 20,0

53

54

55

56

57

59

20,0 до 40,0

63

64

65

66

67

69

свыше 40,0

73

74

75

76

77

79

Примечание. Классы от 18 до 78 являются резервными и в индексацию не включены.

2-я цифра обозначает тип АТС:

3 - грузовой бортовой автомобиль или пикап;
4 - седельный тягач; 
5 - самосвал; 
6 - цистерна; 
7 - фургон; 
8 - резервная цифра; 
9 - специальное автотранспортное средство.

3-я и 4-я цифры индексов указывают на порядковый номер модели;

5-я цифра - модификация автомобиля;

6-я цифра - вид исполнения:

1 - для холодного климата; 
6 - экспортное исполнение для умеренного климата; 
7 - экспортное исполнение для тропического климата.

Некоторые автотранспортные средства имеют в своем обозначении через тире приставку 01, 02, 03 и т.д., что указывает на то, что модель или модификация является переходной или имеет дополнительные комплектации. Перед цифровым индексом по данной классификации, в большинстве случаев, указывается буквенное обозначение завода-изготовителя (например, КамАЗ 5320). Обозначения автомобилей иностранных марок, в большинстве случаев, состоят из буквенного обозначения марки завода-изготовителя и заводского порядкового номера модели и модификации.

В настоящее время все большее распространение получают обозначения, принятые в международных требованиях по безопасности (Правилах ЕЭК ООН), разрабатываемых Комитетом по внутреннему транспорту Европейской экономической комиссии ООН. В соответствии с вышеуказанными Правилами принята следующая международная классификация грузовых АТС:

Категория АТС

Тип АТС

Полная масса, т

Примечания

1

2

3

4

N1

АТС с двигателем, предназначенные для перевозки грузов

До 3,5

Грузовые автомобили, специальные автомобили

N2

 

Свыше 3,5 до 12,0

Грузовые автомобили, автомобили-тягачи, специальные автомобили

N3

-»-

Свыше 12,0

-»-

01

АТС без водителя

До 0,75

Прицепы и полуприцепы

02

-»-

Свыше 0,75 до 3,5

-»-

03

-»-

Свыше 3,5 до 10,0

-»-

04

-»-

Свыше 10,0

-»-

Оформить заказ
Отправить заявку


Схема проезда
Онлайн-консультант