ДИПЛОМНАЯ РАБОТА ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ (ОЦЕНКА) КОМПЛЕКСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки.

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:  Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; Дать характеристику объекту оценки и его окружению;  Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе работы «Теоретические основы оценки объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Во второй главе «Методологические основы оценки объектов недвижимости» описаны методологические основы оценки объектов недвижимости их основные подходы и методы, а так же рассмотрены основные этапы проведения оценки

В третьей главе «Оценка стоимости комплекса объектов недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – производственной базы в г. Набережные Челны - доходным, затратным и сравнительным подходом а так же согласование полученных результатов.

Методологической основой проведённого в работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.

Глава 1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости

  1. Необходимость независимой оценки

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

  • при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  • при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  • для страхования объектов недвижимости;
  • при кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
  • при ликвидации объектов недвижимости;
  • при исполнении прав наследования, судебного приговора;
  • при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [12, с. 96].

 

  1. Виды стоимости объектов недвижимости

В зависимости от цели проводимой оценки в Федеральных стандартах оценки, определено 4 вида стоимости:

1) Рыночная;

2) Инвестиционная;

3) Ликвидационная;

4) Кадастровая стоимость.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

  • базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
  • тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
  • тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
  • стиль и уровень жизни.

экономические:

  • общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
  • факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
  • факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

  • климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
  • экология;
  • сейсмические факторы.

политические (административные):

  • политическая стабильность, безопасность;
  • налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
  • зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
  • строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
  • услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
  • наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

  • по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
  • наличие и состояние коммуникаций;
  • наличие объектов социально-культурного назначения;
  • размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

  • особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
  • условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

  • физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
  • качество строительства и эксплуатации;
  • наличие коммунальных услуг;
  • функциональная пригодность;
  • привлекательность, комфорт.

архитектурно-строительные:

  • стиль, планировка, конструкции и т. д.;
  • объемно-планировочные показатели и др.

финансово-эксплуатационные:

  • эксплуатационные расходы;
  • стоимость строительства;
  • доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Глава 2. Методологические основы оценки объектов недвижимости

2.1. Основные этапы процесса оценки

Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов:

- сбор информации об объекте оценки (натурный осмотр объекта и его окружения, сбор первичной информации о составе, разме­рах - площади, объемах и эксплуатационных характеристиках недвижимости, собеседование с представителями собственника (балансодержателя) объекта;

- изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки;

- анализ на наилучшее и оптимальное использование;

- использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;

- согласование результатов и определение рыноч­ной стоимости объекта;

- составление письменного отчета.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости, определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта. Информация, необходимая для оценки, включает в себя:

  • данные о юридическом положении объекта (титул, имуществен­ные права и сервитут);
  • данные о состоянии земельного участка;
  • данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
  • данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не­посредственном окружении, отражающие его влияние на величину стоимости объекта. Выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту (сбор сведений о прошлых продажах и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ арендных ставок и т.п.).

Третий этап в процессе оценки — определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Четвертый этап является основным с точки зрения обоснова­ния результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Т.е. стоимость объекта сопоставима с затратами на приобретение по рыночной стоимости земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом накопленного износа. При этом оценщик должен устано­вить, какую стоимость он будет определять при определении сто­имости улучшений земельного участка — стоимость восстановления или стоимость замещения.

Затратный подход требует определения нескольких видов из­носа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате будущего изменения внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях пассивного рынка продаж некоторые выводы мо­гут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени его эксплуатации. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода дисконтируются на дату оценки в текущую сто­имость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования того или иного подхода оценки при­менительно к оцениваемому объекту с учетом его особенностей.

Шестой этап – составление отчета об оценке и представление его заказчику.

Отчет об оценке включает в себя следующие пункты:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.

2.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время.

Существуют два основных метода, которые применяются чаще всего – метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод прямой капитализации.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время.

Метод ДДП заключается:

  • в составлении прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного периода владения;
  • в оценке будущей стоимости (реверсионной стоимости) в конце периода владения;
  • в пересчёте потока периодических доходов и реверсионной стоимости в текущую стоимость, используя процесс дисконтирования по ставке конечной отдачи (ставке дисконта), определённой инвестором.

Для применения метода ДДП существенным является выбор соответствующей ставки дисконта.

Метод прямой капитализации

(является частным случаем ДДП) переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности, при этом стоимость определяется либо путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на подходящий коэффициент дохода. Метод капитализации используется для объектов, приносящих стабильный денежный поток в течение определенного продолжительного периода. Данный метод не применим для объектов, находящихся на стадии реконструкции и незавершенных строительством.

Для оценки стоимости с использованием техники прямой капитализации применяется формула:

Стоимость = ЧОД / R

где ЧОД – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Расчет ЧОД

Определяется ПВД (потенциальный валовой доход).

Потенциальный валовой доход – общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. В данном случае, в качестве потенциального дохода, рассматриваются денежные поступления от арендаторов.

ПВД =Sобщ*Сгод

где Sобщ – общая площадь здания;

Сгод – годовая арендная ставка.

Практика аренды аналогичных объектов показывает, что большие площади, как правило, в аренду не берут. Они дробятся на более мелкие, т.е. сдаются разным арендаторам. Площадь, определяемая под аренду, в этом случае определяется с учетом вычета площадей общего пользования.

Определяем ДВД (действительный валовой доход) – предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь.

Потери от незаполняемости связаны с тем, что часть помещений не будет сдано в аренду некоторое время в связи со сменой арендаторов.

ДВД =ПВД – Потери от недозагрузки

Потери от недозагрузки определяются степенью незанятости (%) от потенциального валового дохода. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

Кнд=(Кn*nc)/na

где Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

na - общее число арендных периодов в году.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

ЧОД = ЭВД – Р операц

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными.

Операционные расходы принято делить:

– на условно-постоянные расходы;

– условно-переменные (эксплуатационные расходы);

– расходы на замещение (резервы).

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Расходы на страхование ― это стоимость по договору страхования. Как правило, стоимость по договору страхования принимается из расчета балансовой стоимости Объекта или стоимости замещения с учетом износа. Четких критериев по величине страховых отчислений Законом РФ не установлено. Возмещение убытков происходит исходя из стоимости и застрахованных рисков, указанной в договоре страхования. Норма ежегодных страховых отчислений, в соответствии с типовым договором страхования таких компаний, как "РОСНО", Открытое страховое акционерное общество (ОСАО) "Ингосстрах", Группа "АльфаСтрахование", РЕСО Гарантия и др., находится в диапазоне 0,2―0,5% от страховой стоимости.

Условно-переменные  – это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расхо­дами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т. д.); расходы на уборку, содержание территории и т. д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющая компания.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один – два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся: кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используются стоимость воспроизводства оцениваемых объектов, определенная в рамках затратного подхода.

Расчет коэффициента капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- Метод прямой капитализации (или методика прямого сопоставления)

Метод заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

- Метод кумулятивного построения

Метод кумулятивного построения определяет величину ставки капитализации путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универ­сален и применяется для оценки различных объектов собственности – бизнеса, нематериальных активов и т.д. Однако состав премий инди­видуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложе­ния в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный ме­неджмент.

R = Rб  + Р1 + Р2 + Р3 + Rвозв.

где:  R - коэффициент капитализации,

Rб – безрисковая ставка доходности; 

Р1 – премия за риск вложения в оцениваемый объект; 

Р2 – премия за низкую ликвидность;

Р3 – премия за инвестиционный менеджмент;

R возв - норма возврата капитала.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Доход на инвестиции разбивается на четыре части:

- безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);

- поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;

- поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;

- поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т.д.

Существует две группы методов расчета нормы возврата капитала:

  • прямолинейного возврата капитала (метод Ринга);
  • аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда, метод Хоскольда).

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов.

Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

2.3. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что стоимость оцениваемого объекта собственности, для которого имеются объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение одинаково желаемого объекта-заместителя.

Подход к оценке стоимости объекта собственности с точки зрения сравнения сопоставимых продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, которые были проданы или предлагались к продаже путем публичной оферты.

В качестве единицы сравнения для сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) объекта, единицы площади (1 кв.м.) сопоставимых объектов недвижимости или показатель стоимости продажи (предложения) единицы машин, оборудования и др. объектов оценки.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласований рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости объекта оценки.

Процедура оценки при использовании метода сопоставимых продаж включает следующие шаги:

  • изучение рынка и выбор среды продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;
  • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки;
  • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  • корректировка цены продажи или запрашиваемой (листинговой) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода “сопоставимых пар” и процентных поправок;
  • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и определение итогового показателя стоимости оцениваемого объекта.

Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется по следующим элементам сравнения:

  • состав передаваемых прав собственности на недвижимость;
  • условия продажи (срочная продажа, продажа с целью погашения долга, прямая сделка, альтернатива);
  • скидка на торг;
  • дата предложения;
  • капитальность (отапливаемость) объектов недвижимости;
  • место расположения (престижность района, отдаленность от транспортных магистралей, объектов жизнеобеспечения и т.п.);
  • различие в площади;
  • физическое состояние;
  • наличие коммуникаций.

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:

Осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировок в первой группе.

Допустимы поправки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Надо также учитывать, что если по какому-либо элементу сравнению аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект-аналог, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

 

2.4. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

При оценке объекта недвижимости с точки зрения затрат принято придерживаться следующей последовательности действий (стадий):

  1. оценивается стоимость земельного участка;
  2. рассчитывается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения рассматриваемого объекта недвижимости;
  3. производится расчёт совокупного износа объекта недвижимости;
  4. вычитается совокупный износ из издержек на воспроизводство или замещение имеющегося объекта недвижимости с целью получения итоговой стоимости воспроизводства или итоговой стоимости замещения.

1) Определение стоимости земельного участка

В основу расчета рыночной стоимости земельного участка использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.2002г.) и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимается во внимание:

  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
  • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
  • текущее использование земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Право аренды земельного участка  может не включать в себя право продажи участка, но включать в себя право субаренды.

2) Определение стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения рассматриваемых объектов недвижимости

Для расчёта полной стоимости воспроизводства (замещения) объекта недвижимости применяются следующие методы:

  • количественный;
  • метод разбивки по компонентам и варианты этого метода (метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделение затрат);
  • метод сравнительной единицы.

         Первые два метода предполагают составление (наличие) сводных, объектных и (или) локальных смет на объект оценки по текущим прямым расценкам на строительные материалы и строительно-монтажные работы.

         При наличии на оцениваемый объект проектно-сметной и технической документации расчёт полной стоимости воспроизводства (замещения) производится на основе системы индексов цен на конечную строительную продукцию и укрупнённые виды строительных работ на дату оценки.

         Третий метод предполагает, что единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 кв.м. общей площади жилых зданий, 1 куб.м. емкости складских помещений, 1 койко-место больниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и число таких единиц в оцениваемом здании. При этом в расчетах используются укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), используются корректирующие коэффициенты.

         При использовании сборников УПВС полная стоимость воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

ПВС = С69 х V х И69-84 х И84-91 х И91-До x КНДС х ПП

где С69 - стоимость строительства на единицу строительного объёма в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);

V - строительный объём, м3;

И 69-84 - индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1969г. в цены 1984г.;

И 84-91 - индексы пересчёта стоимости строительства соответственно из цен 1984г. в цены 1991г.;

И 91-До - индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1991г. в цены на дату оценки;

КНДСкоэффициент налога на добавленную стоимость;

ПП - прибыль предпринимателя.

Укрупнённые показатели учитывают полную стоимость воспроизводства (замещения) зданий и сооружений и в том числе:

  • накладные расходы и плановые накопления;
  • затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
  • прочие внеобъёмные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора,  затраты на проектно-изыскательные работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.

Пересчёт в уровень фактических цен на дату оценки производится с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупнённым видам строительных работ, представляющих собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.

         Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

3) Определение совокупного износа

         В теории оценки различают три вида износа:

  • физическое ухудшение (физический износ, связанный с физическим устареванием объекта);
  • функциональное устаревание (функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам);
  • экономическое устаревание (внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки – внешней по отношению к объекту недвижимости).

         По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ – это износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Процесс износа и обесценивания протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, то есть с момента создания имущества (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы имущества может отличаться от нормативного в ту или иную сторону.

Текущие, средние и капитальные ремонты, восстанавливая потребительские свойства имущества и снижая тем самым степень его физического износа, способны увеличивать фактический срок его эксплуатации по сравнению с нормативным.

Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100 %. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными его частными видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

В практике оценки имущества применяются следующие методы определения величины физического износа:

  • нормативный метод;
  • метод срока жизни;
  • стоимостной метод.

В рамках нормативного метода используются всевозможные правила и указания, в которых даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов объекта и их оценка. Как правило, метод используется для зданий, сооружений и передаточных устройств, осмотр которых оценщик проводит самостоятельно.

Метод срока жизни основан на показателях эффективного возраста и срока экономической жизни объекта. Данный метод эффективен при определении износа несложных с конструктивной точки зрения объектов, а также при дефиците информации.

В основе стоимостного метода лежит физический износ, выраженный соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения отдельных конструкций, элементов или здания в целом, и их затраты на воспроизводство (замещение) без износа. Обязательным условием применения метода является детализация и точность расчета затрат на строительство и ремонт элементов конструкций.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Величина накопленного физического износа объектов определяется с использованием "Правил оценки износа зданий" ВСН-53-86 (р) Госгражданстроя. Согласно п.1.2 "Общих положений" ВСН-53-86 (р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых сметных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости". Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет физического износа объекта оценки определяется с помощью формулы:

                                                                  n

Фзд = SФкi х Li

                                                                  i=1

где  Фзд – физический износ здания (%);

Фкi – физический износ отдельных конструктивных элементов (%);

Li – удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций и элементов.

Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно оно вызвано плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Экономическое (внешнее) устаревание связано с влиянием на объект внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству различных уровней власти.

Совокупный износ – общее обесценение объекта оценки, вызванное износом и устареванием разных видов, которым подвергся объект к моменту оценки. Совокупный износ недвижимого имущества определятся по формуле:

СИ =  Ифиз + Ифунк.устар. + Иэкон.устар

где Ифиз – физический износ;

Ифунк.устар. – функциональное устаревание;

Иэкон.устар. – экономическое (внешнее) устаревание.

Глава 3. Определение рыночной  стоимости комплекса объектов недвижимости расположенных в г.Набережные Челны

3.1. Описание объекта оценки и постановка задания

Постановка задания на оценку

Объекты оценки

1.Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1990,50 кв.м., инв.№2308-43, Лит.43;

2.Здание АБК, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 521,70 кв.м., инв.№2308-43А, Лит.43А;

3.Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражи, общая площадь 8181 кв.м

Адрес объектов: Республика Татарстан, Набережные Челны, территория Стройбазы

Имущественные права на объекты оценки

Право собственности

Цель оценки

Определение стоимости объектов оценки

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Предоставить заказчику сведения о стоимости объектов оценки для последующей передачи его в качестве залогового обеспечения

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

01.03.2015г.

 

Описание объекта оценки

Оцениваемые объекты расположены: Республика Татарстан, г.Набережные Челны

Набережные Челны — крупный город в России, в северо-восточной части Татарстана, на левом берегу реки Кама и Нижнекамского водохранилища. Берега реки соединены плотиной, по которой проходят автомобильная и железная дорога.

Набережные Челны — город республиканского подчинения, главный город полицентрической Набережночелнинской агломерации и центр Нижне-Камского ТПК, 35-й по численности населения в России (на 1 января 2012 г.), второй по численности населения город Татарстана. Площадь города — 171 км².

Город Набережные Челны расположен в северо-восточной части республики Татарстан, на левом берегу реки Кама, превращенной в Нижнекамское водохранилище.

В городе имеются речной вокзал, автожелезнодорожный вокзал. Набережные Челны, наряду с другими городами, обслуживается международным аэропортом «Бегишево».[1]

 

Рис. 1 Расположение объектов оценки на карте Татарстана (http://maps.yandex.ru/)

 

Рис. 2 Земельный участок  (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline)

Ближайшее окружение, доступность транспортных коммуникаций. Оцениваемые объекты расположены в промышленной зоне Набережных Челнов, на первой линии ул.Тэцовская (вторая линия Мензилинского тракта (трасса М7). С другой стороны улицы имеются остановки общественного транспорта.

Сведения об имущественных правах:  право собственности. Сведения об обременениях, связанных с объектами оценки (информация о наличии обременений): На дату выдачи свидетельств о государственной регистрации права ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Сведения о физических свойствах объектов оценки (информация о физических свойствах объектов): Описание площадей, объемов, конструктивных элементов и состояние объектов оценки приведены в табл. далее.

Информация о текущем использовании объектов оценки: Административное, производственно-складское.

 

Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки составлено на основании визуального осмотра, а также документов, представленных Заказчиком:

- Копии свидетельств о государственной регистрации права на здания;

- Копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;

- Копии технических паспортов зданий;

- Копии кадастровых паспортов

 

3.2. Мониторинг рынка объектов недвижимости и основных факторов формирующих стоимость

Татарстан заслуженно считается одним из наиболее динамично развивающихся и перспективных регионов Российской Федерации.  Среди факторов, привлекающих как российских, так и иностранных инвесторов в республику, следует отметить выгодное географическое положение, развитую инфраструктуру, наличие удобных и технологически оснащенных площадок для ведения бизнеса, низкие административные барьеры, а также открытость властей в вопросах привлечения инвестиций.

Одним из самых важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение, поэтому при проведении мониторинга объекты недвижимости были объединены по местоположению  в несколько ценовых групп по мере убывания стоимости 1кв.м. недвижимости. Цены на недвижимость в разных населенных пунктах в рамках одной ценовой группы примерно равны и имеют схожие факторы ценообразования.

Наиболее дорогая офисная недвижимость расположена в центрах деловой активности, торговая недвижимость – где больший поток клиентов (пешеходный трафик); производственно-складская – там, где удобные подъездные пути, близость к крупным транспортным артериям и центрам оптовых продаж. Поэтому наиболее развит рынок коммерческой недвижимости в крупных городах и приближенных к ним территориям, где развита инфраструктура и высокий уровень заработной платы.

Самая дорогая недвижимость РТ расположена во втором по величине городе республики – городе Набережные Челны, но отличается по локальному местоположению в границах города (в центральной части цены выше, чем в районах массовой жилой застройки и в промышленной зоне). На это оказывают влияние такие факторы ценообразования как: пешеходный трафик и близость к транспортным магистралям.

Вторая и третья ценовые группы объединяют города и районные центры РТ, входящие в Казанскую, Набережно-Челнинскую и Юго-Восточную агломерации. Подогревает инвестиционную привлекательность данного региона появление новых инвестиционных объектов, например, «Камский индустриальный парк «Мастер» (площадка для производителей автокомпонентов), инвестиционный проект «Иннополис» - город спутник Казани в Верхнеуслонском районе.

Во второй ценовой группе (Нижнекамск, Альметьевск, Лениногорск, Зеленодольск, Высокая Гора) сосредоточены крупные предприятия РТ и миграция населения стремится в эти населенные пункты. В городах третьей ценовой группы (Бугульма, Заинск, Елабуга, Чистополь) присутствует производственная база бывших предприятий Советского периода а также абсолютно новые объекты в рамках инвестиционных проектов: Особая экономическая зона «Алабуга». Также эти населенные пункты расположены в близости от крупных транспортных магистралей и имеют хорошие транспортные связи с другими районами Республики.

Четвертая ценовая группа объединяет крупные райцентры некоторых муниципальных районов республики (Пестрецы, Арск, Кукмор, Агрыз, Лаишево, Тетюши, Менделеевск, Мамадыш, Нурлат, Азнакаево, Буинск, Мензелинск, Бавлы). Средняя стоимость объектов коммерческой недвижимости в ней дороже, чем в пятой и шестой группах.

Исходя из данных печатных изданий и электронных СМИ, рынок коммерческой недвижимости РТ имеет следующую структуру:

Рис. 3 Структура предложения рынка коммерческой недвижимости РТ

Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металлические ангары, быстровозводимые объекты и др.

Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв.м. объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».

Цены, публикуемые в средствах массовой информации, являются ценами предложения (т.е. ценами, установленными продавцами), как правило, цены сделки купли-продажи меньше заявленной цены, что выявляется в результате переговоров покупателя и продавца на предмет торга. Стандартные скидки на торг, определенные в результате обзвона продавцов, консультаций с сотрудниками риэлторских организаций составляют от 5% до 20%. Как правило, продать крупные объекты очень сложно, их срок экспозиции на рынке намного выше объектов стандартной площади, поэтому продавцы готовы скинуть цену для потенциальных покупателей до 30%.

Для сегмента производственно-складских зданий важными факторами ценообразования выступают капитальность зданий и наличие отопления. К капитальным строениям относятся здания, материал стен которых выполнен из долговечных материалов, таких как кирпич, железобетонные панели, а к некапитальным – металические ангары, быстровозводимые объекты и др. По Республике Татарстан выявлена следующая зависимость: капитальные строения дороже некапитальных с среднем на 54%, а отапливаемые помещения дороже «холодных» на 29%.

Также на формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв.м объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается «эффект масштаба».

В процессе мониторинга были получены следующие зависимости.

Влияние общей площади на удельную цену производственно-складской недвижимости

 

Площадь объектов, кв.м

Разница удельных цен

Доверительный интервал

Средневзвешенное значение

до 300

1,00

1,0

от 300 до 1000

1,44 - 2,29

1,7

свыше 1000

1,48 - 4,09

3,4

 

 

Влияние общей площади на удельную цену торгово-офисной недвижимости

 

 

 

Площадь объектов,   кв.м

Разница удельных цен

Доверительный интервал

Средневзвешенное значение

до 100

1,00

1,0

от 100 до 300

1,12 - 1,27

1,2

от 300 до 1000

1,63 - 2,49

1,9

свыше 1000

1,96 - 3,17

2,6

 

 

Показатель разницы удельных цен свидетельствует о разнице цен базового интервала (объекты площадью до 300 кв.м для производственно-складской недвижимости и до 100кв.м для торогово-офисной) от остальных групп по площади. Так, удельная цена предложения склада площадью 100кв.м в среднем в 3,4 раза больше склада площадью 3000кв.м. Причем разница в цене по площади в сельских населенных пунктах выше, чем в крупных городах. Это связано с тем, что в городских округах больший объем предложения и покупатель может найти объект любой площади на любой вкус и кошелек.

Что касается рынка аренды, то в среднем по Татарстану за 2013год рост составил в среднем 5%. Уровень арендных ставок представим в таблице.

Уровень арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости РТ (в руб./кв.м. в месяц)

Сегмент рынка

 

Местоположение

Офисная и торговая недвижимость

Производственная и складская недвижимость

Крупные города РТ:
Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск, Лениногорск, Зеленодольск

100 - 1100

50 - 300

Другие города и районные центры муниципальных районов РТ

80 - 550

50 - 250

Сельские населенные пункты РТ

50 - 350

30 - 200

 

 

Спрос и характер сделок с промышленными землями (участки категории «земель промышленности» и участки категории «земли населенных пунктов» с использованием под производственно-складскую застройку) отличаются некоторыми особенностями. В отличие от земель под строительство загородного жилья земли промышленного назначения массовым спросом не пользуются, следовательно, критерии ценообразования для них не столь четкие. Хотя в целом можно отметить, что некоторые факторы, влияющие на стоимость участков под ИЖС, действуют и на рынке промышленных земель: удаленность от столицы, наличие удобных подъездных путей и адекватной инженерной инфраструктуры, несомненно, учитываются при определении стоимости промышленных участков. 

Для проведения анализа рынка земельных участков производственного назначения Республики Татарстан были использованы данные сайтов сети Интернет (http://www.avito.ru/; http://www.zakamie.ru/; tatarstan-resp.irr.ru/). Проанализированы предложения к продаже земельных участков производственного назначения, при этом из выборки исключены предложения по г.Казань, ввиду того, что рынок земли столицы имеет свои особенности и тенденции, отличные от характеристик рынка промышленных участков Татарстана. Общий объем выборки на 01.01.2014г. составил 84 объектов. Предложения земельных участков разделены по группам, разделение по которым представлено на следующей диаграмме:

 

Рис. 4 Объем предложений земельных участков производственного назначения по ценовым группам

Из диаграммы видно, что большинство всех предложений (43%) приходится на Набережные Челны. С каждым годом объем предложений по земле в Набережных Челнах растет. Это связано с тем, что город активно развивается, инфраструктура города расширяется, а значит, появляется необходимость в новых территориях и площадках. 31% объема предложений приходится на районы Столичной зоны. Хочется отметить, что подавляющее большинство объявлений приходится на Зеленодольский и Высокогорский районы РТ, где достаточно хорошо развита промышленность, имеется большое количество производственных баз. Районы Закамья включают 21% всех предложений. Всего 5% всех предложений приходиться на прочие районы РТ. Предложения в аграрных районах Татарстана и небольших городах регионального подчинения единичны, так как рынки локализованы и  практически не развиты. Найденные предложения не информативны, т.к. не дают общую картину рынка, а чаще основаны на субъективном мнении продавца по поводы ценности и стоимости участков, нежели диктуются рынком.

Далее рассмотрим цены предложений на земельные участки производственного назначения в Республике Татарстан.

Уровень цен предложений на рынке земельных участков промышленного назначения Республики Татарстан (в руб./кв.м.)

Группа

Минимальное значение

Максимальное значение

Среднее значение

Набережные Челны

106

2 378

721

Пригород Казани (Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречинский районы)

105

2 100

653

Промышленные районы Закамья (Альметьевский,Елабужский, Заинский, Тукаевский, Чистопольский районы)

56

2 200

465

Прочие районы республики

48

1 379

346

 

3.3. Анализ наиболее эффективного использования

Заключение о наиболее эффективном использовании имущества отражает мнение Оценщика в отношении способа наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных (исходя из топографических и географических особенностей земельного участка, инженерно-геологических и гидрогеологических условий, доступности транспортных и коммунальных удобств) в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешимое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование как улучшенной. Пока стоимость участка с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование участка с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Исходя из этого, анализируется с точки зрения оптимальность  два состояния объекта:

- Участок земли как незастроенный;

- Земля с существующими улучшениями.

Анализ НЭИ участка как вакантного

Стоимость земли всегда рассчитывается в предположении, что она вакантна, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной. Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования.

Учет ограничений очень важен. Иногда земля используется явно не в своем лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия этих ограничений, т.к. обычно зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и исходя из градостроительных принципов, а не по экономическим соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими требованиями рынка. В результате, реальное НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом идеальном случае.

В нашем случае тоже имеется ряд ограничений. Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НЭИ.

Физически возможно. Размеры рассматриваемого земельного участка позволяют построить на нем комплекс строений, например складского или гаражного назначения. Форма участка неправильная. Рельеф участка ровный. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве.

Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Юридически возможно. Под рассматриваемым земельным участком понимается земельный участок в границах, определенных кадастровым планом. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Участок имеет целевое назначение – для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования.

Следовательно, исходя из анализа юридической возможности использования земельного участка, можно сделать вывод, что данный участок может быть использован под строительство объектов производственно-складского назначения, что соответствует текущему использованию земельного участка.

Финансово целесообразно. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

Местоположение участка крайне непривлекательно с точки зрения размещения объектов торгово-коммерческого использования. Сказывается окружение объекта и особенности транспортных развязок и потока пешеходов вблизи оцениваемого объекта. Наиболее вероятным использованием участка является строительство объектов производственного, складского, назначения.

Оцениваемый объект расположен за пределами жилой черты города Нижнекамска, в районе расположения находятся базы строительной индустрии города, место характеризуется удобной транспортной доступностью. Район характеризуется развитой деловой инфраструктурой, обусловленной наличием крупных промышленных предприятий, торгово-складских компаний, производственных фирм. Все это создает благоприятные экономические условия, для расположения в данном секторе производственной и складской недвижимости. С одной стороны, он находится в черте города, то есть не нарушает экологическую обстановку, с другой стороны имеет развитый транспортный узел (железнодорожная станция). На основании вышеизложенного, Исполнитель пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием рассматриваемого участка является его использование для строительства и эксплуатации производственной базы, что соответствует текущему использованию.

Максимально продуктивно. Передача объекта оценки в аренду является наиболее рентабельным вариантом их использования, так как позволяет без дополнительных капитальных вложений получать стабильный доход, переложив риски, связанные с инвестированием, на арендатора.

Вывод. Наиболее эффективным использованием участка, как условно незастроенного является строительство объектов производственно-складского назначения.

Анализ НЭИ участка с существующими улучшениями

При анализе НЭИ участка как улучшенного рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли заменить его на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее чистый операционный доход на долгосрочной основе, и является НЭИ.

Как уже было сказано, типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

  • снос строений.
  • реконструкция или обновление.
  • продолжение использования в текущем состоянии.

Снос строений. Анализ НЭИ подразумевает, что существующие улучшения должны  либо оставаться в прежнем состоянии и/или должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем компенсация стоимости сноса существующих улучшений и строительства альтернативных объектов.

Существующее строение может быть снесено только в том случае, когда не существует эффективных инвестиционных проектов по его ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.

Продолжение текущего варианта использования. Как альтернатива сносу, существующие улучшения могли бы быть оставлены в том состоянии, в каком они находятся сейчас. Важно применить четыре теста, чтобы определить, возможно ли физически, а также допустимо ли юридически изменить текущий вариант использования существующих улучшений.

Техническое состояние улучшений позволяет эксплуатировать их, не прибегая к закрытию предприятия для реконструкции или ремонта, а проводить ремонт зданий и сооружений в рабочем порядке. Иначе говоря, общее физическое состояние объектов оценки, их проектные характеристики вполне отвечают критерию физической возможности для их эксплуатации. Однако для максимально эффективной эксплуатации строения требуется проведение текущих ремонтных работ. Юридически допустимо использовать здания как нежилые. По критерию финансовой осуществимости с учетом основных характеристик объектов наиболее предпочтительно будет использовать здания в производственных целях. Использование зданий в данных целях является максимально продуктивным т.к. данное применение отвечает оптимальному соотношению значений дохода и рисков.

Вывод. Наиболее эффективным использованием участка с существующими улучшениями является текущее использование объектов производственно-складского назначения.

Заключение по наиболее эффективному использованию

В результате проведенного анализа земельного участка как вакантных и с существующими улучшениями мы пришли к выводу, что критериям оптимальности (физическая возможность, легальная допустимость, финансовая состоятельность и наивысший экономический эффект) соответствует использование объектов недвижимости в качестве объектов производственно-складского назначения.

3.4. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с приведением расчетов

  • Применение затратного подхода

Расчёт полной восстановительной стоимости объектов недвижимости производился на основании технических характеристик, с использованием сборников УПВС.

Расчет дифференцированного коэффициента перехода из цен 1969г. в цены на дату оценки представлен в следующей таблице:

Перечень использованных при проведении оценки данных

№ п/п

Наименование

Источник

Значение

1

Индекс изменения сметной стоимости СМР из  уровня цен 1969 г в 1984 г

Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94 

1,17

2

Территориальный коэффициент

Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д

1,03

3

Индекс изменения сметной стоимости СМР из  уровня цен 1984 г в 1991 г

Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д).

1,57

4

Территориальный коэффициент

Приложение 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94

0,97

5

Индекс изменения сметной стоимости СМР из уровня цен 1991 г на 1-й квартал 2010 года

Приложение к письму Минрегиона России от 20.01.2010 №1289-СК/08

49,46

6

Коэффициент перевода из цен на 1-й квартал 2010 года в цены на 1-й квартал 2015 года

Приложение к письму Минрегиона России от 20.01.2010 №1289-СК/08/
Приложение 1 к письму № 3004-ЛС/08 от 06.02.2015 г.

5,50/4,85=

1,1340

7

Индекс изменения сметной стоимости СМР из уровня цен 1991 г на 1-й квартал 2015 года

Стр.5* стр. 6 (49,46*1,1340) =  56,0887

8

Коэффициент налога на добавленную стоимость

 глава 21 Налогового кодекса РФ

1,18

9

Итоговый коэффициент перевода

 

121,47

 

 

«Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации». Согласно данным представленным в Справочнике Оценщика недвижимости 2012 год Лайфер Л.А. прибыль предпринимателя для административных зданий составляет 23%, для производственно-складской недвижимости 18%.

Принимая во внимание, объем имеющейся информации, для определения физического износа использовался метод срока жизни.

Физический износ здания, согласно  методу срока жизни определялся по формуле:

Ифиз = Тфх100/ Тн

где И физ – сумма физического износа (%.);

Тф - фактический возраст (лет);

Тн - нормативный срок жизни (лет) (принимается согласно нормативному документу «Средние нормативные сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете» [2])

Год постройки оцениваемых объектов 1986, дата определения стоимости 2015, т.е. до даты оценки фактический возраст зданий составляет 29 лет. Средний нормативный срок службы, составляет 100 лет.

Таким образом, физический износ согласно  методу срока жизни оцениваемых объектов составляет 29 лет*100/ 100 лет = 29%.

Объемно-планировочные и конструктивные характеристики зданий отвечают необходимым условиям для оптимальной эксплуатации оцениваемых зданий, поэтому функциональное устаревание отсутствует.

Расчет внешнего износа в данной работе не проводился, т.к. отрицательного воздействия внешних факторов на оцениваемые объекты не наблюдается.  

Расчет стоимости улучшений

 

Определение стоимости земельного участка

В данном случае, учитывая разрешенное использование земельных участков, наличие достаточной информации о ценах предложений земельных участков аналогичного использования, был использован метод сравнения продаж. Данный метод наиболее точно отражает рыночную стоимость объектов недвижимости.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) использованы данные с сайта газеты «Мир недвижимости» - Набережные Челны (www.zakamned.ru).

В качестве единицы сравнения методом сравнения продаж при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) объекта, единицы площади (1 кв.м.) сопоставимых объектов недвижимости или показатель стоимости продажи (предложения) единицы машин, оборудования и др. объектов оценки.

В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 кв.м.), так как по РТ в организациях занимающихся регулярным мониторингом жилой и коммерческой недвижимости «Мир недвижимости» - Набережные Челны www.zakamned.ru, сервер недвижимости Казани www.tatre.ru, Министерство земельных и имущественных отношений РТ) цены приведены за кв.м. Стоимость продажи (предложения) единого объекта неспособна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

В ходе анализа к ценам предложений аналогов были внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом:

Корректировка на имущественные права: В зависимости от вида права собственности на земельные участки, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды».

Корректировка на категорию, целевое использование земель: В нашем случае все объекты-аналоги, как и объект оценки, относятся к землям населенных пунктов под производственно-складскую застройку.

Корректировка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Рынок земельных участков имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры, иногда приводят к положительному результату для покупателя. Значение скидки на торг принято согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.). Согласно табл.1 данного издания средняя скидка на цены земельных участков под производственно-складское назначение равна 13%.

Корректировка на дату продажи (предложения): Информация по предложению всех объектов-аналогов получена по состоянию на момент оценки, введение корректировки не требуется.

Корректировка на условия продажи: Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Корректировка на местоположение: все объекты расположены в промышленной части города, введение корректировки не требуется.

Корректировка на наличие коммуникаций и транспортную доступность: Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. По данным Сайта «Рынок недвижимости для инвесторов» увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций и дорог можно дифференцировать следующим образом:

          • транспортные подъездные пути– 15-20%;

          • электроэнергия – 15-25%;

          • газоснабжение – 15-25%;

          • остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5-15%.[3]

Все объекты-аналоги имеют техническую возможность подключения к необходимым коммуникациям – поправка не вносилась.

Корректировка на общую площадь: Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.

Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка3.

Наиболее точно эту зависимость описывает следующее уравнение:

, где:

КS – коэффициент поправки на площадь, %;

S – площадь объекта, м2;

К – коэффициент корреляции.

Величина корректировки на площадь земельного участка рассчитывалась по следующей формуле:

, где:

i– корректировка на площадь;

КОЦ – поправка на площадь объекта оценки;

КАН – поправка на площадь объекта-аналога.

Таблица 9.3

Расчет корректировки на общую площадь

Наименование

Площадь земельного участка, м2

Коэффициент корректировки (КS)

Корректировка на площадь округленно, %

Земельный участок объекта-оценки

8 181

0,8513

-

Объект-аналог №1

10 000

0,8369

2

Объект-аналог №2

20 000

0,7888

8

Объект-аналог №3

6 810

0,8647

-2

Объект-аналог №4

4 100

0,9030

-6

Корректировка на наличие ж/д ветки: Для производственно-складских объектов наличие железнодорожной ветки (или железнодорожного тупика) является существенным фактором стоимости, поскольку железная дорога позволяет осуществлять быструю и относительно недорогую транспортировку товаров в различные регионы и повышает скорость грузооборота предприятий. Аналоги не имеют на своей территории ж/д путей, как и объект оценки, введение корректировки не требуется.

Общая стоимость земельного участка под объектами составит:

Наименование

Общая площадь, кв.м.

Рыночная стоимость 1 кв.м, руб

Рыночная стоимость, руб. (округленно)

Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район Стройбазы

8 181

409

3 346 000

Распределение стоимости земельного участка по улучшениям на данном участке

Объект

Площадь застройки, м.кв.

Доля земельного участка, %

Доля земельного участка, относящегося к данному зданию, м.кв.

Стоимость доли земельного участка, руб.

Улучшения данного земельного участка:

2 495,4

100%

8 181

3 346 000

в т.ч.

 

 

 

 

Гараж, лит.43

2 136,1

86%

7 003

2 864 251

Здание АБК, лит.43 А

359,3

14%

1 178

481 778

  • применение сравнительного подхода

Расчёт стоимости объектов недвижимости с использованием сравнительного подхода проводился с использованием метода сравнения сопоставимых продаж, поскольку применение данного метода позволяет достигнуть наиболее достоверные результаты в современных рыночных условиях при оценке коммерческой недвижимости.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) использована информация, предоставленная в сети Интернет (http://zakamned.ru/; http://kazned.ru; http://www.avito.ru).

В ходе анализа к ценам предложений аналогов были внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом:

 

Корректировка на передаваемые права: Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В данном случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и улучшения объектов-аналогов, и оцениваемого объекта недвижимости передаются в собственность.

Корректировка на финансовые условия: В качестве аналогов взяты не условия фактически совершенных сделок, а предложения на продажу объектов (публичная оферта), которые не предполагают нестандартных условий финансирования (например, продажа в кредит). В данном случае оценщиками принято допущение, что финансирование сделок купли-продажи будет осуществляться за счет собственных средств покупателей. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при приобретении не требуется.

Корректировка на условия продажи: Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма продажи объявлений является аналогичной.

Корректировка на имущественные права: в зависимости от вида права на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все здания находятся в собственности, введение корректировки не требуется.

Корректировка на дату продажи Информация по предложению всех объектов-аналогов получена по состоянию на момент оценки, введение корректировки не требуется.

Корректировка на уторговывание: Рынок недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Значение скидки на торг принято согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2014г.). Согласно табл.1 данного издания средняя скидка на цены производственно-складских объектов на неактивном рынке равна 13%.

Ввиду того, что площади земельных участков объектов-аналогов отличаются от площади земельного участка объекта оценки, Оценщики посчитали необходимым выделить из скорректированных стоимостей единых объектов недвижимости, подобранных аналогов стоимости земельных участков. В качестве базы для расчета была принята стоимость земельного участка объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода.

Расчет стоимости земельных участков объектов-аналогов

Чтобы учесть различия в размерах и стоимости земельного участка в объекте оценки и аналогах, а также учитывая, что целью оценки является выделение в рыночной стоимости отдельно стоимости строений и стоимости земельного участка, переходят от цены единого объекта недвижимости к стоимости улучшений в расчете на 1 кв.м. площади строений.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого земельного участка в цену объекта оценки вводились корректировки по таким элементам сравнения, как объем передаваемых прав на земельный участок, местоположение, категория и назначение земель, площадь, наличие коммуникаций и наличие ж/д путей.

Корректировка на объем передаваемых прав: Оцениваемый земельный участок находится на праве собственности. Объект аналог №1 на праве долгосрочной аренды, введена корректировка в соответствии с  «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород) в размере 14%.

Корректировка на местоположение: По данному элементу сравнения, введение корректировки не требуется, так как все аналоги сопоставимы по транспортной доступности, удаленности от центра города, что и объект оценки.

Корректировка на категорию и назначение земельного участка: В нашем случае корректировка равна нулю, так как оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги относятся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под размещение производственно-складских объектов.

Корректировка на площадь: Ввиду того, что площади земельных участков объектов-аналогов отличаются от площади земельного участка объекта оценки, Оценщики посчитали необходимым выделить из скорректированных стоимостей единых объектов недвижимости, подобранных аналогов стоимости земельных участков. В качестве базы для расчета была принята стоимость земельного участка объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода.

Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка3.

Наиболее точно эту зависимость описывает следующее уравнение:

, где:

КS – коэффициент поправки на площадь, %;

S – площадь объекта, м2;

К – коэффициент корреляции.

Величина корректировки на площадь земельного участка рассчитывалась по следующей формуле:

, где:

i– корректировка на площадь;

КОЦ – поправка на площадь объекта оценки;

КАН – поправка на площадь объекта-аналога.

Расчет корректировки на общую площадь

Наименование

Площадь земельного участка, м2

Коэффициент корректировки (КS)

Корректировка на площадь округленно, %

Земельный участок объекта-оценки

8 181

0,8513

-

Объект-аналог №1

20 000

0,7888

-7

Объект-аналог №2

4 000

0,9049

6

Объект-аналог №3

4 516

0,8956

5

Объект-аналог №4

1 571

0,9800

15

Корректировка на наличие коммуникаций: Все аналоги, также как и объект оценки, обеспечены основными центральными коммуникациями. Корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на наличие ж/д ветки: Для производственно-складских объектов наличие железнодорожной ветки (или железнодорожного тупика) является существенным фактором стоимости, поскольку железная дорога позволяет осуществлять быструю и относительно недорогую транспортировку товаров в различные регионы и повышает скорость грузооборота предприятий. Аналоги не имеют на своей территории ж/д путей, как и объект оценки, введение корректировки не требуется.

Расчет стоимости улучшений земельного участка объекта оценки

 

 

Корректировка на площадь помещений: Анализ рынка продаж и предложений показал, что чаще всего выставляются помещения производственно-складского назначения площадью от 300 до 1200 кв.м. Избыточность площади уменьшает стоимость, на основании анализа градации предложений производственно-складских помещений[4] было выявлено, что на каждые 500 кв.м., происходит снижение стоимость в размере 2%, в зависимости от величины площади. С учетом вышесказанного был произведен расчет корректировки на размер площадей по использованным аналогам.

Корректировка на физическое состояние: Объект оценки и объекты-аналоги находятся в сопоставим физическом состоянии, введение корректировки не требуется.

Корректировка на состав площадей: Объект оценки и объекты-аналоги представляют собой производственно-складские здания, в состав которых входят площади как административно-бытового, так и производственно-складского назначения.

В ходе изучения рынка производственно-складской недвижимости оценщиками было установлено, что цена 1 кв.м. административно-бытовых помещений, отличается от цены 1 кв.м. производственно-складских помещений.

Зная процент административно-бытовых площадей в каждой производственно-складской базе, выбранной в качестве аналога, можно рассчитать стоимость 1 кв.м. административно-бытовых помещений, и стоимость 1 кв.м. производственно-складских помещений.

Стоимость 1 кв.м. производственно-складских площадей определяется по формуле:

, где:

Цпр.ск. – цена 1 кв.м. производственно-складских помещений, руб.;

Цбаз. – цена 1 кв.м. производственно-складской базы, руб.;

dпр  - доля производственно-складских помещений;

dоф – доля административно-бытовых помещений в производственно-складской базе;

Куд – коэффициент удорожания административно-бытовых помещений по сравнению с производственно-складскими помещениями.

Соотношение стоимости административно-бытовых и производственных площадей принималось на основе значения корректировки согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.). Согласно табл.31 данного издания отношение цен офисных объектов, расположенных на территории промбазы,  к ценам отапливаемых производственно-складских площадей, расположенных на этой промбазе равно 1,62.

Стоимость 1 кв.м. административно-бытовых площадей определяется, соответственно, умножением коэффициента удорожания административно-бытовых площадей на цену 1 кв.м. производственно-складских помещений.

Стоимость 1 кв.м. производственно-складских неотапливаемых площадей определяется, соответственно, умножением коэффициента уменьшения стоимости производственно-складских отапливаемых площадей на цену 1 кв.м.

Распределение весов скорректированных стоимостей объектов-аналогов производилось по количеству поправок. Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

 , где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

  • применение доходного подхода

Определение среднегодового денежного потока (стабилизированного дохода)

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов сети Интернет (http://www.arenda-kazan.ru, http://kama-arenda.ru, http://www.beboss.ru, http://www.kamsnab.ru, http://www.avito.ru/, http://nabchelny.irr.ru/).

 

Корректировка на имущественные права: в зависимости от вида права на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости предлагаются в аренду.

Корректировка на уторговывание: Рынок недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров на предмет снижения стоимости аренды, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для арендатора. Значение скидки на торг принято согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.). Согласно табл.1 данного издания средняя скидка на арендные ставки офисно-торговых объектов составляет 7 % и производственно-складских объектов  9%.

Корректировка на условия аренды: Корректировка на условия аренды отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки. В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Корректировка на дату предложения: Информация по предложению всех объектов-аналогов получена по состоянию на момент оценки, введение корректировки не требуется.

Корректировка на местоположение: Корректировка не применялась, так как объекты-аналоги, так же как и объект оценки находятся на территории промбаз г.Набережные Челны.

Корректировка на физическое состояние: Объект оценки и объекты-аналоги находятся в сопоставим физическом состоянии, введение корректировки не требуется.

Корректировка на отапливаемость зданий: В ходе изучения рынка производственно-складской недвижимости оценщиками было установлено, что цена 1 кв.м. производственно-складской неотапливаемых помещений, отличается от цены 1 кв.м. производственно-складских отапливаемых помещений. Подобранные объекты-аналоги не отличаются по данному элементу сравнения от оцениваемых объектов. Корректировка не проводилась.

Корректировка на наличие коммуникаций: Для административно-бытовых помещений значительное значение имеет наличие коммуникаций. В нашем случае все подобранные объекты имеют все необходимые коммуникации. Корректировка равна нулю.

После введения всех корректировок был произведен расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки. Расчет производился пропорционально весам обратных значений размера «чистой» коррекции аналогов.

Исходя из принятой арендной ставки, далее определяем потенциальный валовой доход (ПВД) от сдаваемых в аренду площадей.

 

 

Потери от недозагрузки были приняты согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.). Согласно табл.7 данного издания средние потери от недозагрузки при сдаче в аренду равны 16%.

Операционные расходы были приняты согласно «Справочника оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.). Согласно табл.10 данного издания процент операционных расходов от потенциального валового дохода производственно-складских объектов равен 15%, офисно-торговых объектов равен 17% (принято среднее значение).

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один – два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся: кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение использовалась остаточная балансовая стоимость.

Определение коэффициента капитализации

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность:

– по депозитам российских банков высшей категории надежности;

– ОФЗ (облигации внутреннего федерального займа);

– ставке рефинансирования ЦБ России;

– государственным ценным бумагам по операциям внешнего заимствования (евробонды);

– государственным облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ);

В рамках данной работы в качестве безрисковой ставки дохода была использована долгосрочная ставка по ГКО-ОФЗ, равная на дату оценки 7,88% годовых.[5]

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т.п.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Данная премия рассчитывается методом взвешенной оценки. Разделяют риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические.

 

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход, собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это риск, который можно актуально рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же, как и для получения дополнительной прибыли. 

- Систематические риски:

Ухудшение общей экономической ситуации.  Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей также может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

Изменение федерального или местного законодательства. Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.

Тенденции развития экономики в регионе. На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимости оказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденции экономики страны. Однако, экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств  в  депрессивные и дотационные регионы.

- Несистематические риски: 

Ускоренный износ. Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т.к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов и т.п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).

Неполучение арендных платежей. Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.

Недостаточно эффективное управление проектом. В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям. При условии наличия на рынке недвижимости превышения предложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросу управления объектом недвижимости.

Наличие избыточных площадей. Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.

Ухудшение транспортной доступности объекта. Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортной инфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступность ухудшиться, например как следствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.

Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой. При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средств необходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связью и др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем выше расценивается риск вложения в объект оценки.

Ухудшение коммерческого потенциала объекта. Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв.м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагает проектирование и строительство более качественных продуктов, более жесткую конкурентную борьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингом проектов.

Премия за низкую ликвидность.  Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. На ликвидность недвижимости оказывает влияние даже  длительность оформления сделки, которая тре­бует обязательной государственной регистрации.

Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оценива­емого объекта. Типичный срок экспозиции объекта – это период вре­мени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конку­рентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Величина данной пре­мии может рассчитываться  на основании ранжирования риска по пяти бальной шкале:

• низкое значение – 1%;

• значение ниже среднего – 2%;

• среднее значение – 3%;

• значение выше среднего – 4%;

• высокое значение – 5%.

 

 

Премия за степень ликвидности

Значение премии

Характеристика премии

Низкое значение

(1%)

Объект относится к коммерческой собственности, пользующейся устойчиво высоким спросом, имеющей незначительный срок экспозиции. Например, стандартное жилье, небольшие офисные помещения, имеющие стандартный набор рыночных характеристик

Значение ниже среднего

(2%)

Объект относится к коммерческой собственности, пользующейся спросом, продажа которой не требует длительного времени и дополнительных затрат на маркетинг

Среднее значение

(3%)

Объект относится к неспециализированной недвижимости, т. е. предназначенной для длительного использования в том виде, как она задействована на момент оценки

Значение выше среднего

(4%)

Объект относится к недвижимости с ограниченным рынком, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей.

Высокое значение

(5%)

Объект относится к специализированной недвижимости, недвижимости специального назначения или специальной конструкции, которая имеет крайне ограниченный рынок или вообще такового не имеет (мосты, путепроводы, специализированные производства)

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решения о продаже недвижимости. Величина данной премии рассчитывается на основании ранжирования риска по пяти бальной шкале:

• низкое значение – 1%;

• значение ниже среднего – 2%;

• среднее значение – 3%;

• значение выше среднего – 4%;

• высокое значение – 5%.

 

 

Премия за инвестиционный менеджмент

Значение премии

Характеристика премии

Низкое значение

(1%)

Управление объектом осуществляет управляющая компания, которой делегируются функции оперативного управления объектом, а именно: разработка стратегии и программы управления объектом, контроль за его содержанием, выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров, привлечение арендаторов, сопровождение договоров аренды, страхование и управление рисками, обеспечение безопасности.

Значение ниже среднего

(2%)

Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления.

Однако выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных контрактов и т. п.), организация процессов развития объекта является проблемой собственника

Среднее значение

(3%)

Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление собственник осуществляет самостоятельно. Для данного объекта характерны: ограниченный набор управленческих решений, отсутствие четких критериев для принятия решений, длительность и сложность процедуры принятия решений, перегруженность собственника объектами, находящимися в сфере прямого управления, отсутствие системы делегирования функций управления от собственника к специализированным управляющим организациям, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью, нехватка квалифицированного кадрового потенциала в данной сфере

Значение выше среднего

(4%)

Собственник сдает в аренду не используемые им самим площади. При этом собственник самостоятельно определяет условия аренды и ставки арендной платы. Для таких объектов характерны плохо поставленная работа с клиентами, растянутая во времени процедура заключения договора аренды, невнимательное отношение к арендаторам, которые рассматриваются как временное явление

Высокое значение

(5%)

Объект используется для своих нужд, сдача в аренду не предусмотрена

Сводный расчет ставки реинвестирования (дохода на капитал) объектов недвижимости.

Норма возврата капитала. Учитывает возврат инвестированного капитала, поэтому исключается необходимость учета амортизации при прогнозировании доходов. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации.

Показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью.

В данной оценке для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда, который, по мнению Оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования.

Расчет производится по формуле:

 

где Rвозвр - норма возврата капитала;

R - ставка реинвестирования;

k - оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости;

Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости  - это период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. Оставшийся срок экономической жизни в нашем случае равен 71 году. (100 лет (нормативный) [6]  - 29 лет (фактический)).

Ставка капитализации определяется как сумма нормы возврата капитала и нормы дохода на вложенный капитал.

3.5. Согласование результатов

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе примененных подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости объектов.

Согласование результатов производится посредством метода анализа иерархий.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

  1. Верхний уровень - оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
  2. Промежуточный уровень - критерии согласования.

В настоящей оценке используются  следующие критерии:

  • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
  • тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ;
  • способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания  рынка недвижимости;
  • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
  1. Нижний уровень - альтернативы - результаты оценки, полученные тремя подходами.

После декомпозиции проблемы, согласования результатов и ее представления в виде иерархий, выявляются приоритеты в критериях путем их по парного сравнения, для чего строится обратно симметричная матрица. Для по парного сравнения используется следующая шкала  отношений.

 

Важность параметра оценки

" 1 - 9 "

Одинаковая важность

1

Незначительное преимущество

3

Значительное преимущество

5

Явное преимущество

7

Абсолютное преимущество

9

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения

 

Обоснование выбора использованных весов

Последовательность действий расчета удельных весов для трех подходов определения стоимости улучшений.

РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ КАЖДОГО ИЗ ПОДХОДОВ

1. Выявляются приоритеты в критериях

Матрица сравнения  и расчет значения приоритетов критериев

 

А

Б

В

Г

Расчет

Вес критерия

А

1,00

4,00

3,00

3,00

2,45

0,52

Б

0,25

1,00

2,00

2,00

1,00

0,21

В

0,33

0,50

1,00

1,00

0,64

0,14

Г

0,33

0,50

1,00

1,00

0,64

0,14

сумма

4,73

1,00

2. Сравниваются результаты, полученные тремя подходами, по каждому критерию

2.1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца ( А )

 

Доходный

Затратный

Сравнительный

Вес метода по критерию А

 

 

Доходный

0,50

2,00

0,50

0,79

0,25

 

Затратный

0,50

1,00

0,33

0,55

0,17

 

Сравнительный

2,00

3,00

1,00

1,82

0,57

 

сумма

3,16

1,00

 

2.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ ( Б )

 

Доходный

Затратный

Сравнительный

Вес метода по критерию А

 

 

Доходный

1,00

1,00

5,00

1,71

0,48

 

Затратный

1,00

3,00

0,50

1,14

0,32

 

Сравнительный

0,20

2,00

1,00

0,74

0,21

 

сумма

3,59

1,00

 

2.3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания ( В )

 

Доходный

Затратный

Сравнительный

Вес метода по критерию А

 

 

Доходный

1,00

2,00

1,00

1,26

0,39

 

Затратный

0,50

1,00

0,33

0,55

0,17

 

Сравнительный

1,00

3,00

1,00

1,44

0,44

 

сумма

3,25

1,00

 

2.4. Способность  учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) ( Г )

 

Доходный

Затратный

Сравнительный

Вес метода по критерию А

 

 

Доходный

1,00

2,00

5,00

2,15

0,55

 

Затратный

0,50

3,00

1,00

1,14

0,29

 

Сравнительный

0,20

1,00

1,00

0,58

0,15

 

сумма

3,88

1,00

 

3. Рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода

 

А

Б

В

Г

Удельный вес

 

 

0,52

0,21

0,14

0,14

 

 

Доходный

0,25

0,48

0,39

0,55

0,36

 

Затратный

0,17

0,32

0,17

0,29

0,22

 

Сравнительный

0,57

0,21

0,44

0,15

0,42

 

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Рынок подобных объектов достаточно развит. В расчетах были использованы аналоги, имеющие незначительные отличия по основным параметрам по сравнению с объектами оценки, в связи с вышесказанным сравнительному подходу при согласовании отдан наибольший. Вес по данному подходу - 0,42.

Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Учитывая, что помещения оцениваемых объектов, возможно, сдать в аренду и для данных объектов развит рынок сдачи в аренду, данному подходу отдан средний вес - 0,36.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство не учитываются конъюнктурные колебания  рынка недвижимости, а также ряд других критериев, влияющих на стоимость объектов оценки, в данном случае приоритет данного подхода низкий. Вес по данному подходу наименьший - 0,22.

Расчет итоговой рыночной стоимости, равный сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов.

Окончательная оценка обычно округляется с тем, чтобы показать степень точности оценки.

При оценке земельного участка применялся только один подход. Следовательно, за итоговую стоимость была принята стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода:

Затратный подход – не применялся.

Сравнительный подход – 1,00.

Доходный подход – не применялся.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

 

В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а так же факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и содержание отчета об оценке.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке. Учитывая имеющуюся информационную базу применены следующие методы оценки в рамках существующих подходов.

  • метод прямой капитализации доходов (доходный подход);
  • метод сравнения продаж (сравнительный подход);
  • метод сравнительной единицы (затратный подход).

Полученные с помощью этих методов размеры стоимости повлияли на  выбор окончательной величины рыночной стоимости. По нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет (с учетом округления): 40 353 000 рублей.

Список литературы

1.  Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/.

2.  Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

3.  Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

6. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970г.

7. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя. - М.: Прейскурантиздат, 1988г.

8.  Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.

Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.: ил.

9.  Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008

10.   Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2009.

11.  Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.

12.  Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с.

13.   Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2006.

14.  Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 164 с.

15.   Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

2004. - С. 130 - 134.

16. "Управление недвижимостью": учебник / под ред. С.Н. Максимова. - М.: Издательство "Дело" АНХ, 2008г. - 432с.

17. "Экономика недвижимости" М.: Маркетинг, 2002г.

18. "Основы оценки стоимости недвижимости": Башкатов В.С., Бузова И.А. - СПб.: Изд - во СПбГУ, 2005г.

19. «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г.Нижний Новгород, 2012г.

20. «Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных и депозитных ставок по состоянию на 01.01.2013г», разработанный Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Казань, январь, 2013г.

21. http://cbr.ru/

22. http://www.zakamned.ru

23. http://www.isledovanie.ru

24. http://www.avito.ru

25. http://www.arenda-kazan.ru

26. http://kama-arenda.ru

27. http://kazned.ru

28. http://nabchelny.irr.ru

 

[1] http://ru.wikipedia.org/wiki/%7BsearchTerms%7D

 

[2] Утверждены ЦСУ СССР, Министерством Финансов СССр, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. №9.17.ИВ

[3] http://www.isledovanie.ru/index.php?dir=show_issl&idx=131

3 Источник информации: А.Д. Власов, «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1(40), 2005 г. Поправка на площадь подчиняется логарифмической зависимости.

[4] Раздел 3.2. Мониторинг рынка объектов недвижимости и основных факторов формирующих стоимость

[5] http://cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

[6] Утверждены ЦСУ СССР, Министерством Финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. №9.17.ИВ

Оформить заказ
Отправить заявку


Схема проезда
Онлайн-консультант