Теория оценки

Теория оценки бизнеса (предприятия)

1. Понятие, цели и организация оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Общие понятия оценки описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1,  от 20 июля 2007г. №256.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимости объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Затраты на замещение - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ (ФСО-3 ст.8(з), ст.13)

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

  • осмотр объекта оценки, сбор данных об объекте оценки;
  • интервью с руководителями, собственниками;
  • исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;
  • проведение расчетов с использованием общепринятых подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

При оценке стоимости предприятия, бизнеса, как правило, оценивают собственный капитал, то есть средства, вложенные собственником в предприятие. Правовым выражением собственного капитала является понятие уставной капитал.

Иногда оценивают не только средства собственников, но и все средства, которые вложили все инвесторы предприятия. В данном случае идет речь об оценке стоимости инвестированного капитала. Следовательно инвестированный капитал складывается из собственного капитала и капитала других, кроме собственника, инвесторов (заемщиков).

 

2. Основные подходы и методы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Существует 3  подхода в оценке стоимости предприятия:

  • Доходный;
  • Сравнительный;
  • Затратный.

 

В рамках доходного подхода различают методы:

1) метод капитализации дохода;

2) метод дисконтирования денежных потоков на собственный капитал.

 

В рамках сравнительного подхода существует 3 метода:

1) метод рынка капитала;

2) метода сделок;

3) метод собственного капитала;

4) метод отраслевых соотношений (коэффициентов).

 

В рамках затратного подхода выделяют 2 метода:

1) метод стоимости чистых активов;

2) метод ликвидационной стоимости.

 

3. Доходный подход к оценке стоимости предприятия: метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Метод дисконтирования денежных потоков - основной метод при оценке бизнеса доходным подходом.

Этапы метода:

1) определить величину прогнозного периода (N),

2) определить денежные потоки на собственный капитал на каждый из прогнозных периодов (ДП1, ДП2, …, ДПN),

3) определить ставку дисконтирования на собственный капитал (r),

4) определить постпрогнозную стоимость собственного капитала,

5) определить предварительную стоимость капитала по формуле:

                                                   N

С = ∑ Дпi / (1+r) ^i + Cпп / (1+r) ^N

                                                   i=1

6) внести итоговые поправки предварительной стоимости с целью получения стоимости собственного капитала.

 

4. Доходный подход к оценке стоимости предприятия: метод капитализации доходов.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Общая формула метода капитализации доходов:

Стоимость СК=Доход / К,             где

СК — собственный капитал;

К — ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Существует 2  разновидности метода:

I. метода капитализации чистой прибыли — капитализация собственного капитала определяется:

Рск = ЧП /К,               где

Рск — капитализация собственного капитала;

ЧП — чистая прибыль;

К -  ставка капитализации.

 

При этом для определения ставки капитализации используется метод рыночной выжимки (экстракции).

Этапы нахождения ставки капитализации методом рыночной выжимки:

  1. Найти аналоги оцениваемго предприятия на бирже.
  2. Для каждого из найденных аналогов найти соотношение

Кi=ЧПi / Рi,     1<=i<=N, где

N  - число аналогов.

  1. на основании найденного Кi, путем взвешивания найти ставку капитализации -К.

 II. метод капитализации денежного потока на собственный капиталметод применяется, если денежные потоки на собственный капитал предприятия по мнению оценщика будут стабильны.

Этапы метода:

  1. Рассчитывается денежный поток на собственный капитал на 1 прогнозный период.
  2. Определяется ставка дисконтирования для собственного капитала.
  3. Определяются темпы роста денежного потока на собственный капитал.
  4. Определяется предварительная стоимость собственного капитала по формуле:

С = ДП1 / (rg),    где

ДП1 — денежный поток на собственный капитал на 1 период,

r – ставка дисконта на собственный капитал,

g — темп роста денежного потока на собственный капитал.

  1. Определяется стоимость собственного капитала путем внесения итоговых поправок.

 

5. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия: метод сделок.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает типичные мотивировки Продавца и Покупателя.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод сделок основан на ценах приобретения всего собственного капитала аналогичных предприятий.

Этапы метода:

1) подобрать аналоги оцениваемого предприятия,

2) рассчитать мультипликаторы по подобранным аналогам,

3) определить средне-отраслевые мультипликаторы,

4) рассчитать стоимость собственного капитала с учетом премии за контроль на основе средне-отраслевых мультипликаторов,

5) согласовать полученные стоимости и определить стоимость всего собственного капитала с учетом премии за контроль оцениваемго предприятия,

6) определить стоимость объекта оценки с учетом наличия или отсутствия премии за контроль на основе полученной стоимости собственного капитала.

 

6. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия: метод рынка капитала.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает типичные мотивировки Продавца и Покупателя.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод рынка капитала - базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках.

Этапы метода:

  1. на основе данных фондовой биржи подобрать аналоги оцениваемго предприятия,
  2. по подобранным аналогам рассчитать капитализацию их собственных капиталов,
  3. для каждого из аналогов рассчитать финансовые мультипликаторы:

- капитализация собственного капитала на выручку,

- капитализация собственного капитала на чистую прибыль,

            - капитализация собственного капитала на чистые активы.

  1. на основе полученных мультипликаторов рассчитать соответствующие средне-отраслевые мультипликаторы,
  2. на основании полученных 3 мультипликаторов определить  3капитализации собственного капитала оцениваемого предприятия,
  3. на основе 3 полученных капитализаций определить 1 капитализацию собственного капитала оцениваемго предприятия,
  4. определить стоимость объекта оценки (доли собственного капитала) на основе полученных капитализации собственного капитала оцениваемого предприятия с учетом наличия или отсутствия у объекта оценки премии за контроль.

 

7. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия: метод отраслевых коэффициентов.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает типичные мотивировки Продавца и Покупателя.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод отраслевых коэффициентов основан на специфических или финансовых мультипликаторах, которые выводятся на основе статистических данных аналитиков. Как правило, специфические мультипликаторы используется, как в методе сделок для определения первоначальной стоимости всего собственного капитала.

Участники рынка ценных бумаг, а также аналитические агентства отслеживают ситуацию и рассчитывают традиционные финансовые мультипликаторы в отраслях. Часть аналитиков публикуют свои данные. Этими данными может воспользоваться оценщик.

Если в таблице мультипликаторов приведены коэффициенты корректировки для Российской Федерации, то каждый из применяемых мультипликаторов необходимо откорректировать на данный коэффициент путем простого умножения.

Метод отраслевых соотношений на практике применяется в том случае, если поиск аналогов для оцениваего предприятия затруднен. Чаще всего это происходит при оценке малых предприятий

 

8. Затратный подход к оценке стоимости предприятия: метод стоимости чистых активов.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основной формулой затратного подхода в оценке собственного капитала является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Метод стоимость чистых активов применяется, если по мнению оценщика предприятие может быть ликвидировано.

Этапы метода:

  1. Выявить  активы предприятия, в том числе не учтенные в балансе,
  2. Определить стоимость всех выявленных активов,
  3. Определить все обязательства предприятия, в том числе не учтенные в балансе,
  4. Определить рыночную стоимость всех выявленных обязательств,
  5. Определить стоимость собственного капитала как разницу между стоимостью всех выявленных активов и стоимостью всех выявленных обязательств.

 

9. Затратный подход к оценке стоимости предприятия: метод ликвидационной стоимости.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основной формулой затратного подхода в оценке собственного капитала является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Метод ликвидационной стоимости применяется в том случае, если оценщик предполагает, что предприятие будет ликвидировано. При расчете данным методом определяется ликвидационная стоимость собственного капитала в рамках существующего законодательства. Потребность в определении ликвидационной стоимости собственного капитала отсутствует.

Этапы метода:

  1. На дату начала ликвидации составляется ликвидационный баланс. Данный баланс составляется уполномоченное на то лицо (не оценщик),
  2. Составляется календарный график ликвидации активов,
  3. Определяется рыночная стоимость всех активов, согласно ликвидационному балансу,
  4. Определяется ликвидационная стоимость всех активов с учетом календарного графика ликвидации активов,
  5. Полученная ликвидационная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат по их ликвидации (оценочные услуги, юристы, налоги и сборы, маркетинговые услуги и т. д.),
  6. Определяются постоянные затраты на владение активами до их ликвидации (арбитражные услуги, охрана и т.д.). Данные затраты приводят к дате оценки,
  7. Определяются возможная операционная прибыль ликвидационного периода,
  8. Ликвидационная стоимость собственного капитала определяется, как разность между ликвидационной стоимостью активов и обязательствами, а также всеми затратами по ликвидации плюс операционная прибыль ликвидационного периода.

Ликвидационная стоимость активов, в частности машин и оборудования и недвижимости, оценщики рассчитывают исходя из сложившейся практики при оценке залогового имущества. Законодательство о залоге, также как законодательство о банкротстве, не предполагает напрямую расчет ликвидационной стоимости. Однако банки требуют определения ликвидационной стоимости предмета залога для целей информирования.

 

10. Оценка контрольного и неконтрольного пакета акций.

Под контрольным (мажоритарным) пакетом подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим.

Неконтрольный (миноритарный) пакет определяет владение менее 50% акций предприятия.

При нахождении стоимости контрольного пакета используются методы:

  • доходного подхода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации доходов;
  • сравнительного подхода: метод сделок;
  • затратного подхода: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Стоимость неконтрольного пакета рассчитывается с помощью метода рынка капитала.

Премия за контроль – стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций, отражает дополнительные возможности контроля над предприятием по сравнению с владением миноритарным пакетом акций.

Скидка за неконтрольный характер – величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета, рассчитанной из общей стоимости пакета акций предприятия, за счет учета ее неконтрольного характера.

Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости владения неконтрольным пакетом.

В целом, для получения итоговой величины стоимости в процессе оценки предприятия в зависимости от размера приобретаемого пакета акций и его ликвидности учитываются: премия за приобретение контрольного пакета, скидка за неконтрольный характер, скидка за недостаточную ликвидность и факторы, влияющие на стоимость пакетов в конкретной ситуации.

 

11. Особенности оценки финансово-кредитных институтов.

1. Особый режим контроля кредитной организации со стороны государственных органов, в основном ЦБ РФ. Как следствие, большое количество специфических отчетных форм, использование которых в оценке необходимо, но требует высокой квалификации и определенного кругозора.

Так же данный контроль накладывает ряд ограничений на модели, используемых в оценке банка. Например, прогнозирование денежного потока ограниченно необходимостью выполнения условия ликвидности на каждом этапе прогнозируемого периода.

  1. Низкий уровень собственного капитала и соответственно большая доля заемных средств. То необходимо учитывать в процессе финансового анализа, анализа структуры капитала и так далее.
  2. Сложности подготовки информационной базы кредитных институтов вызваны:

избыточным количеством отчетных форм, необходимостью правильного толкования, что требует высокой квалификации, а иногда наличие специфичных программных инструментов. Наличие в кредитной организации конкуренции между отделами за право контролировать распространение информации. Вследствие высокая сложность для специалиста сбора информации внутри кредитной организации. Так же эти сложности связаны с наличием ряда законодательных ограничений и наличием нескольких служб безопасности, полномочия которых пересекаются.

  1. Особенности бухгалтерского учета кредитной организации, наличие специфичных статей в балансе, необходимость привлечения консультантов в процессе оценки для выяснения экономической сущности некоторых операций.
  2. Сложность в  совершении и выполнении ряда операций, например, операции с производными финансовыми инструментами, так называемыми деривативами. И как следствие, возникает трудность осознания экономического смысла и построения модели определения стоимости данного инструмента.
  3. Наличие у кредитной организации неосязаемых активов, которые необходимо учитывать при оценке рыночной стоимости. К ним можно отнести гарантии государства, наличие репутационных рисков, сильное влияние региональной и местной политики на доходность кредитной организации.
  4. Сочетание приемлемого уровня доходности с высоким уровнем риска и повышенным требованием к ликвидности баланса, что вызывает необходимость уметь выявлять, прогнозировать и рассчитывать риски.
  5. Высокая степень концентрации рисков на балансе кредитной организации и значительное влияние финансового рычага.

 

12. Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации.

Реструктуризация предприятия называется изменение какой-либо части процесса управления на предприятии.

Различают материальную и нематериальную реструктуризацию.

Материальная связана с движением материальных ресурсов: покупка станка, ввод новой линии, покупка программного обеспечения и т.д.

Нематериальные реструктуризации связаны, как правило, с изменением частей управления (пример: бюджетирование, построение базы управления, знание стратегического управления, мотивация персонала и т.д.).

Роль особенности оценки в целях реструктуризации отображена по следующей схеме:

 

Предприятие до реструктуризации ß  стоимость собственного капитала до реструктуризации

                       

Процесс реструктуризации ß стоимость реструктуризации

 
 

 

 

Предприятие после реструктуризации  ß стоимость собственного капитала после

                                                                                реструктуризации

 

После проведения указанных этапов принимается решение о проведении или не проведении реструктуризации. Она проводится если: стоимость до реструктуризации + стоимость реструктуризации ≤ стоимость после реструктуризации.

Изменения применяются для того, чтобы повысить стоимость предприятия.

 

13. Реализация метода дисконтированного денежного подхода. Анализ ретроспективной, текущей информации, расчет аналитических показателей. Прогноз денежных потоков.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

               Метод дисконтирования денежных потоков доходного потока основывается на ожидании получения доходов от использования объекта оценки.

Его реализация проходит в несколько этапов:

1.Определение величины прогнозного периода. Величина прогнозного периода определяется из условия  что,  по его  окончанию денежные  потоки  на собственный капитал стабилизируются.

2. Определение денежных потоков по прогнозному периоду. Денежный поток это денежный приток - денежный отток.  Для  собственного  капитала  источником  денежного  притока будет являться поступления от основной (операционной) деятельно­сти, поступления от финансовой деятельности и поступления от инве­стиционной деятельности. Оплачиваемые расходы по тем же видам деятельности будут являться оттоком. Денежные потоки по операци­онной деятельности источник притока - выручка. Источники оттоков -себестоимость (прямые - материальные затраты, оплата труда, посто­янные затраты, накладные расходы, аммортизация, результаты финан­совой деятельности, включаемые в себестоимость). Денежные потоки от финансовой деятельности - притоками будут являться: - получение кредита; -продажа акций других предприятий; -продажа других цен­ных бумаг т.е. все что связано с поступлениями от финансовых инст­рументов. Оттоки - погашения кредита за счет чистой прибыли. Де­нежный поток от инвестиционной деятельности - денежным оттоком будет являться покупка внеоборотных активов, а притоком - продажа внеоборотных активов. Расчет изменений потребностей в собственных оборотных средствах (СОС).  СОС - это разница между текущими активами, за исключением денежных средств, и краткосрочными обя­зательствами. Денежный поток на СК = денежный поток от операций деятельности + денежный поток от финансовой деятельности + денежный поток от инвестиционной деятельности + аморти­зация - изменение потребности в СОС.

3. Определение ставки дискон­та на собственный капитал.

1 (кумулятивный метод -для собственною капитала выделяют следующие риски:

1. ключевая фигура в руково­дстве, качество руководства.

2. размер компании.

3.финансовая струк­тура   капитала.  

4.   товарная   и   территориальная   диверсификация

5.диверсификация клиентуры.

6.доходность, рентабельность, предска­зуемость.

7.прочие особые риски.

Каждый из этих рисков оценивается в диапазоне 0-5%, к сумме полученных рисков добавляют безрисковую ставку и получают ставку дисконта. В качестве безрисковой став­ки используют доходность государственных ценных бумаг, номини­рованных в той валюте, в какой ведется расчет.

2) Метод оценки капи­тальных активов САРМ: r= rf +β(rm-rf)+xi+x2+c, где rf -безрисковая став­ка; β-мера систематического риска; rm -среднерыночная доходность; х1 -премия за размер предприятия; х2-прочие несистематические риски; с-страновой риск. Для больших предприятий акции которых котируются на фондовом рынке формула выглядит так: r= rf +β(rm-rf).

4.    Расчет величины стоимости в постпрогнозный период, метод — модель Гор­дона. Общий вид модели:    Рпост=(ДПпост.прог.l+g))/(r-g), где g-темп изменения денежного потока в постпрогнозный период; г- ставка дисконта;   ДПпосл.прог-денежный   поток   последнего   прогнозного периода. Обязательное условие g>r. Темп изменения g принимается равным темпу роста ВВП+прогноз по инфляции. 5.   Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогноз­ный период. 6.    Внесение итоговых поправок.    Поправки различают две: 1. поправка на изменение потребности в СОС на первый прогноз­ный период. 2. на величину нефункционирующих активов - это акти­вы предприятия, которые прямо либо косвенно не участвуют в форми­ровании денежного потока. Если нефункционирующие активы выяв­лены, то их оценивают по рыночной стоимости и прибавляют к пред­варительной стоимости собственного капитала.

Метод дисконтирования денежных потоков на собственный капитал дает стоимость собственного капитала с учетом премии за контроль.

 

14. Реализация сравнительного подхода. Анализ текущей информации, подбор предприятий-аналогов, расчет рыночных мультипликаторов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколь­ко они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Оценка стоимости сравнительным подходом проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогами объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки.

Определение аналогов объекта оценки:

1. Для определения возможных аналогов объекта оценки и выбора из их числа аналогов объекта оценки оценщик осуществляет сбор и обработку ин­формации об отрасли (подотрасли), к которой принадлежит объект оценки, ценах сделок с возможными аналогами объекта оценки, эконо­мической, социальной и политической ситуации в стране (регионе) ме­стонахождения объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки, финансовой отчетности объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки за ретроспективный период не менее 3 лет, а также другой необ­ходимой для проведения оценки информации.

2. Если необходимая ин­формация отсутствует/недоступна/неполная, то надо указать в отчете влияние этого на достоверность результатов.

3. Критерии отбора анало­гов:

-отраслевая принадлежность;

-продукция, товарная диверсифика­ция;

-финансовые характеристики: выручка от основной деятельности, остаточная балансовая стоимость активов, численность персонала и т.д., стадии жизнен­ного цикла выпускаемой продукции, технологическая и техническая оснащенность, перспективы развития.;

- размер;

-география;

 -стратегия развития;

-сопоставимость предполагаемой сделки с объектом оценки и сделки с аналогом объекта оценки, в том числе по форме сделки, услови­ям финансирования (привлечение заемных средств и т.д.), форме и усло­виям оплаты, времени совершения сделки;

-риски, присущие объекту оценки и аналогу объекта оценки,

4. Отличия между объектом оценки и возможными аналогами объекта оценки учитываются, путем внесения соответствующих корректировок в цены сделок с аналогами объекта оценки.

Выбор и расчет ценовых мультипликаторов: Различают финан­совые и специфические мультипликаторы.

Финансовые P/S (цена/выручку), Р/Е (цена/ЧП), Р/В (Цена/ЧА).

Специфические: торговля: цена/площадь, нефтянка: цена/развед. запасы,

Интернет: цена/число посещений.

При выборе базы сравнения для расчета ценовых мультипликаторов оценщик должен соблюдать следующие требования:

-ценовой мультипликатор должен давать существенную информацию относительно стоимости объекта оценки;

-исходная информация должна быть сопоставима по единицам измере­ния, времени для аналогов объекта оценки и объекта оценки и быть мак­симально приближена к дате проведения оценки;

-если используются усредненные данные, то рассматриваемые период времени и метод ус­реднения должны соответствовать друг другу;

-все расчеты должны проводиться одинаковым образом для аналогов объекта оценки и объек­та оценки;

-провести корректировки по необычным и чрезвычайным позициям;

-выбранные ценовые мультипликаторы должны учитывать различия в риске для объекта оценки и его аналогов

 

15. Обоснование итоговой величины стоимости.

В рамках каждого из подходов методы выбираются самим оценщиком на основании: цели, доли оцениваемой собственности (контроль­ный/неконтрольный пакеты акций), доступной информации. Далее значи­мость примененных методов влияет на итоговую стоимость посредст­вом взвешивания. Необходимо учитывать следующие факторы: характер бизнеса, значимость (доходы или активы), цель оценки, адекватность данных, ликвидность, уровень контроля.

Если при проведении оценки использовалось 2 подхода, то возможно применение метода Наегли для согласования полученных результатов.

Если результатов 3: доходный, затратный, сравнительный подходы, то в настоящее время обычно применяются следующие методы:

1)метод субъективного взвешивания- наиболее распространенная процедура, дает неоспариваемые результаты в случае если стоимости по всем трем подходам примерно одинаковые. Поэтому применение этого метода оправдано, например, при оценке недвижимости при развитом рынке.

2)методы псевдообъективного взвешивания. В качестве примера такого метода можно привести метод предложенный в методике по Мио. При оценке бизнеса и недвижимости в последнее время стало популярно использовать методику изложенную А.Шаскольским

3)псевдонаучные методы – например, метод анализа иерархии.

После применения взвешивания, соответствующего представлениям оценщика об оцениваемом предприятии, получают итоговую стоимость объекта оценки.

 

Теория оценки нематериальных активов (интеллектуальной собственности)

  1. Понятие объекта интеллектуальной собственности и виды стоимости объектов интеллектуальной собственности.

Объект ИС- это исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ней средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, которым предоставляется правовая охрана.

Виды стоимости- рыночная и восстановительная.

·         рыночной стоимости — наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;

·         восстановительной стоимости — суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта. Определение различных видов стоимости при оценке нематериальных активов даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений.

 

  1. Понятие нематериального актива. Принцип отнесения объектов к нематериальным активам.

Согласно Программе реформирования бухгалтерского учета в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности Минфин РФ утвердил 16 октября 2000 года приказом № 91н новое Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000. Данное ПБУ разработано с учетом международного стандарта бухгалтерской отчетности 38 «Нематериальные активы» и подлежит применению при составлении бухгалтерской отчетности.

Нематериальный активэто  часть активов предприятия, которые обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Они используются в хозяйственном обороте и способны приносить доход. В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность, имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты.

ПБУ 14/2000 определяет нематериальные активы как объекты, для которых выполняются следующие условия:

- отсутствие материально-вещественной (физической) структуры;

- возможность идентификации (выделения, отделения) организацией от другого имущества;

- использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

- использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организацией не предполагается последующая перепродажа данного имущества;

- способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;

- наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака и т.д.).

 

3. Классификация ОИС. Объекты патентного права и права на средства индивидуализации.

1. Объекты патентного права

- изобретение (срок охр. 20 лет, продление не допуск-ся)

- полезная модель (срок охр. 10 лет, м/б продлено на 3 года)

- промышленный образец (срок охр. 15 лет, продление на 10 лет)

2. Права на средства индивидуализации

- фирменное наименование (срок охр. с момента вкл. в ЕГРЮЛ и до момента искл.)

- товарный знак и знак обслуживания (срок охр. 10 лет, продл. не ограничено, охр. док-т  Свид-во)

- наименование места происхождения товара (срок охр. 10 лет, продл. бессрочно по 10 лет, Свид)

- коммерческое обозначение (срок охр. с момента начала использования и до момента истечения одного года с момента истечения времени. Охр. документ отсутствует.)

3. Объекты авторского права

- произведения науки, литературы и искусства (Регистрации не требуется. С момента создания. Охр. док-т не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти)

- программы для ЭВМ (Охр. с момента создания. Охр. док-т: или его нет (матер. доказывание факт создания), или свид-во о гос. регистрации в специальном реестре. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти).

- база данных (Охр. либо с момента завершения создания, либо с момента регистрации в спец. реестре. Срок охраны 15 лет. Возобновляется пр  любом обновлении. Док-т Свид-во. Продление не предусмотрено).

4. Объекты смежных прав

Объектами смежных прав являются: 1) исполнения артистов-исполнителей и дирижеров, постановки режиссеров - постановщиков спектаклей (исполнения), если эти исполнения выражаются в форме, допускающей их воспроизведение и распространение с помощью технических средств; 2) фонограммы, то есть любые исключительно звуковые записи исполнений или иных звуков либо их отображений, за исключением звуковой записи, включенной в аудиовизуальное произведение; 3) сообщения передач организаций эфирного или кабельного вещания, в том числе передач, созданных самой организацией эфирного или кабельного вещания либо по ее заказу за счет ее средств другой организацией; 4) базы данных в части их охраны от несанкционированного извлечения и повторного использования составляющих их содержание материалов; 5) произведения науки, литературы и искусства, обнародованные после их перехода в общественное достояние, в части охраны прав публикаторов таких произведений.

Для возникновения, осуществления и защиты смежных прав не требуется регистрация их объекта или соблюдение каких-либо иных формальностей. Охранный документ не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после смерти.
 

5. Прочее

- селекционные достижения

- топологии интегральных микросхем

- секреты производства (ноу-хау).

Объектами патентного права являются обладающие определенными признаками, указанными в законе, изобретения, полезные модели и промышленные образцы (ст. 1 Патентного закона), на которые выданы правоустанавливающие документы - патенты. Патентный закон называет эти признаки условиями патентоспособности. Условиями патентоспособности изобретения являются: его новизна, изобретательский уровень и промышленная применимость (п.1 ст.4 Патентного закона).

К средствам индивидуализации относятся фирменное наименование,  товарный знак или знак обслуживания, наименование места происхождения товара и коммерческое обозначение. Эти объекты права представляют собой обозначения и служат для различения товаров, услуг и  организаций в хозяйственной, прежде всего коммерческой сфере. Фирменное наименование и наименование места происхождения товара выражают в словесной форме. Товарный знак или знак обслуживания и коммерческое обозначение могут быть выражены в различном виде – словесном, изобразительном (плоским или объёмным), музыкальном или другом виде, а также в их комбинации. Указанным средствам индивидуализации предоставляется правовая охрана.  Фирменное наименование,  товарный знак или знак обслуживания, а также наименование места происхождения товара подлежат государственной регистрации. Напротив коммерческому обозначению правовая охрана предоставляется без государственной регистрации, по факту использования правообладателем.

 

4. Классификация ОИС. Объекты авторского права, объекты смежных прав, прочее.

Классификация ОИС:

1. Объекты патентного права

- изобретение (срок охр. 20 лет, продление не допуск-ся)

- полезная модель (срок охр. 10 лет, м/б продлено на 3 года)

- промышленный образец (срок охр. 15 лет, продление на 10 лет)

2. Права на средства индивидуализации

- фирменное наименование (срок охр. с момента вкл. в ЕГРЮЛ и до момента искл.)

- товарный знак и знак обслуживания (срок охр. 10 лет, продл. не ограничено, охр. док-т  Свид-во)

- наименование места происхождения товара (срок охр. 10 лет, продл. бессрочно по 10 лет, Свид)

- коммерческое обозначение (срок охр. с момента начала использования и до момента истечения одного года с момента истечения времени. Охр. документ отсутствует.)

3. Объекты авторского права

- произведения науки, литературы и искусства (Регистрации не требуется. С момента создания. Охр. док-т не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти)

- программы для ЭВМ (Охр. с момента создания. Охр. док-т: или его нет (матер. доказывание факт создания), или свид-во о гос. регистрации в специальном реестре. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти).

- база данных (Охр. либо с момента завершения создания, либо с момента регистрации в спец. реестре. Срок охраны 15 лет. Возобновляется при  любом обновлении. Док-т Свид-во. Продление не предусмотрено).

4. Объекты смежных прав

Объектами смежных прав являются: 1) исполнения артистов-исполнителей и дирижеров, постановки режиссеров - постановщиков спектаклей (исполнения), если эти исполнения выражаются в форме, допускающей их воспроизведение и распространение с помощью технических средств; 2) фонограммы, то есть любые исключительно звуковые записи исполнений или иных звуков либо их отображений, за исключением звуковой записи, включенной в аудиовизуальное произведение; 3) сообщения передач организаций эфирного или кабельного вещания, в том числе передач, созданных самой организацией эфирного или кабельного вещания либо по ее заказу за счет ее средств другой организацией; 4) базы данных в части их охраны от несанкционированного извлечения и повторного использования составляющих их содержание материалов; 5) произведения науки, литературы и искусства, обнародованные после их перехода в общественное достояние, в части охраны прав публикаторов таких произведений.

Для возникновения, осуществления и защиты смежных прав не требуется регистрация их объекта или соблюдение каких-либо иных формальностей. Охранный документ не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после смерти.
5. Прочее

- селекционные достижения

- топологии интегральных микросхем

- секреты производства (ноу-хау).

Объектами авторских прав являются произведения науки, литературы и искусства независимо от достоинств и назначения произведения, а также от способа его выражения: литературные произведения; драматические и музыкально-драматические произведения, сценарные произведения; хореографические произведения и пантомимы; музыкальные произведения с текстом или без текста; аудиовизуальные произведения и т.д.

Объектами смежных прав являются:

1) исполнения артистов-исполнителей и дирижеров, постановки режиссеров - постановщиков спектаклей (исполнения), если эти исполнения выражаются в форме, допускающей их воспроизведение и распространение с помощью технических средств;

2) фонограммы, то есть любые исключительно звуковые записи исполнений или иных звуков либо их отображений, за исключением звуковой записи, включенной в аудиовизуальное произведение;

3) сообщения передач организаций эфирного или кабельного вещания, в том числе передач, созданных самой организацией эфирного или кабельного вещания либо по ее заказу за счет ее средств другой организацией;

4) базы данных в части их охраны от несанкционированного извлечения и повторного использования составляющих их содержание материалов;

5) произведения науки, литературы и искусства, обнародованные после их перехода в общественное достояние, в части охраны прав публикаторов таких произведений.

Прочее:

В соответствии с п. 1 ст. 1412 ГК РФ объектами интеллектуальных прав на селекционные достижения (ранее в отношении рассматриваемого понятия применялся термин "селекционное достижение") - это сорта растений, породы животных, зарегистрированные в Государственном реестре охраняемых селекционных достижений. Под сортом понимается группа растений, которая независимо от охраноспособности определяется по признакам, характеризующим данный генотип или комбинацию генотипов, и отличается от других групп растений того же ботанического таксона одним или несколькими признаками.

 (НОУ-ХАУ) признаются сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности в научно-технической сфере, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности,

  • которые имеют действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности их третьим лицам;
  • к которым у третьих лиц нет свободного доступа на законном основании;
  • в отношении, которых обладателем таких сведений введен режим коммерческой тайны (ст. 1465 ГК РФ).

Топология интегральной микросхемы - зафиксированное на  материальном носителе пространственно-геометрическое расположение  совокупности элементов интегральной микросхемы и связей между ними. При этом  интегральной микросхемой является микроэлектронное изделие окончательной или  промежуточной формы, которое предназначено для выполнения функций  электронной схемы, элементы и связи которого нераздельно сформированы в  объеме и (или) на поверхности материала, на основе которого изготовлено  такое изделие (статья  1448 ГК РФ).

 

5. Правовая охрана ОИС. Сроки правовой охраны. Объекты патентного права и права на средства индивидуализации.

Право интеллектуальной собственности можно определить как систему правовых норм, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения, возникающие в связи с созданием и использованием результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации.

 Задачами (функциями) права интеллектуальной собственности являются:

1) стимулирование деятельности по созданию объектов интеллектуальной собственности;

 2) создание условий для использования результатов интеллектуальной деятельности в интересах общества;

 3) обеспечение условий для добросовестной конкуренции.

Источники правового регулирования отношений в сфере интеллектуальных прав можно разделить на национальные и международные. В РФ правовое регулирование интеллектуальных прав является предметом федерального ведения. Основной источник правового регулирования - ГК. С 1 января 2008 г вступила в силу ч. 4 ГК, включающая общее и специальное правовое регулирование интеллектуальных прав.

 Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности не может быть ограничена рамками одного государства, поэтому важнейшую роль в регулировании соответствующих отношений играют международные соглашения (конвенции), главные из которых:

-  o Всемирная конвенция об авторском праве (1952 г. пересмотрена в 1971 г.);

- o Договор ВОИС по авторскому праву (1996 г.)

- o Международная конвенция об охране прав исполнителей, изготовителей фонограмм и вещательных организаций (1961 г.);

- o Договор ВОИС по исполнениям и фонограммам (1996 г);

- o Парижская конвенция по охране промышленной собственности (1883 г.);

- o Договор о патентной кооперации (1970 г.);

- o Договор о регистрации товарных знаков (1973 г.), и др.

1. Объекты патентного права

- изобретение (срок охр. 20 лет, продление не допуск-ся)

- полезная модель (срок охр. 10 лет, м/б продлено на 3 года)

- промышленный образец (срок охр. 15 лет, продление на 10 лет)

2. Права на средства индивидуализации

- фирменное наименование (срок охр. с момента вкл. в ЕГРЮЛ и до момента искл.)

- товарный знак и знак обслуживания (срок охр. 10 лет, продл. не ограничено, охр. док-т  Свид-во)

- наименование места происхождения товара (срок охр. 10 лет, продл. бессрочно по 10 лет, Свид)

- коммерческое обозначение (срок охр. с момента начала использования и до момента истечения одного года с момента истечения времени. Охр. документ отсутствует.)

 

6. Правовая охрана ОИС. Сроки правовой охраны. Объекты авторского права, объекты смежных прав, прочее.

Право интеллектуальной собственности можно определить как систему правовых норм, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения, возникающие в связи с созданием и использованием результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации.

 Задачами (функциями) права интеллектуальной собственности являются:

1) стимулирование деятельности по созданию объектов интеллектуальной собственности;

 2) создание условий для использования результатов интеллектуальной деятельности в интересах общества;

 3) обеспечение условий для добросовестной конкуренции.

Источники правового регулирования отношений в сфере интеллектуальных прав можно разделить на национальные и международные. В РФ правовое регулирование интеллектуальных прав является предметом федерального ведения. Основной источник правового регулирования - ГК. С 1 января 2008 г вступила в силу ч. 4 ГК, включающая общее и специальное правовое регулирование интеллектуальных прав.

 Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности не может быть ограничена рамками одного государства, поэтому важнейшую роль в регулировании соответствующих отношений играют международные соглашения (конвенции), главные из которых:

-  o Всемирная конвенция об авторском праве (1952 г. пересмотрена в 1971 г.);

- o Договор ВОИС по авторскому праву (1996 г.)

- o Международная конвенция об охране прав исполнителей, изготовителей фонограмм и вещательных организаций (1961 г.);

- o Договор ВОИС по исполнениям и фонограммам (1996 г);

- o Парижская конвенция по охране промышленной собственности (1883 г.);

- o Договор о патентной кооперации (1970 г.);

- o Договор о регистрации товарных знаков (1973 г.), и др.

 

3. Объекты авторского права

- произведения науки, литературы и искусства (Регистрации не требуется. С момента создания. Охр. док-т не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти)

- программы для ЭВМ (Охр. с момента создания. Охр. док-т: или его нет (матер. доказывание факт создания), или свид-во о гос. регистрации в специальном реестре. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после его смерти).

- база данных (Охр. либо с момента завершения создания, либо с момента регистрации в спец. реестре. Срок охраны 15 лет. Возобновляется при  любом обновлении. Док-т Свид-во. Продление не предусмотрено).

4. Объекты смежных прав

Объектами смежных прав являются: 1) исполнения артистов-исполнителей и дирижеров, постановки режиссеров - постановщиков спектаклей (исполнения), если эти исполнения выражаются в форме, допускающей их воспроизведение и распространение с помощью технических средств; 2) фонограммы, то есть любые исключительно звуковые записи исполнений или иных звуков либо их отображений, за исключением звуковой записи, включенной в аудиовизуальное произведение; 3) сообщения передач организаций эфирного или кабельного вещания, в том числе передач, созданных самой организацией эфирного или кабельного вещания либо по ее заказу за счет ее средств другой организацией; 4) базы данных в части их охраны от несанкционированного извлечения и повторного использования составляющих их содержание материалов; 5) произведения науки, литературы и искусства, обнародованные после их перехода в общественное достояние, в части охраны прав публикаторов таких произведений.

Для возникновения, осуществления и защиты смежных прав не требуется регистрация их объекта или соблюдение каких-либо иных формальностей. Охранный документ не предусмотрен. Срок охраны в течение всей жизни автора и 70 лет после смерти.

Прочее:

В соответствии с п. 1 ст. 1412 ГК РФ объектами интеллектуальных прав на селекционные достижения (ранее в отношении рассматриваемого понятия применялся термин "селекционное достижение") - это сорта растений, породы животных, зарегистрированные в Государственном реестре охраняемых селекционных достижений. Под сортом понимается группа растений, которая независимо от охраноспособности определяется по признакам, характеризующим данный генотип или комбинацию генотипов, и отличается от других групп растений того же ботанического таксона одним или несколькими признаками.

 (НОУ-ХАУ) признаются сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности в научно-технической сфере, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности,

  • которые имеют действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности их третьим лицам;
  • к которым у третьих лиц нет свободного доступа на законном основании;
  • в отношении, которых обладателем таких сведений введен режим коммерческой тайны (ст. 1465 ГК РФ).

Топология интегральной микросхемы - зафиксированное на  материальном носителе пространственно-геометрическое расположение  совокупности элементов интегральной микросхемы и связей между ними. При этом  интегральной микросхемой является микроэлектронное изделие окончательной или  промежуточной формы, которое предназначено для выполнения функций  электронной схемы, элементы и связи которого нераздельно сформированы в  объеме и (или) на поверхности материала, на основе которого изготовлено  такое изделие (статья  1448 ГК РФ).

 

7. Особенности экономического оборота ОИС.

         В рыночной экономике интеллектуальная собственность является инструментом завоевания и удержания ниши рынка, источником высоких технологий и наукоемкой продукции, элементом создания конкурентоспособной, высокотехнологичной продукции, пользующейся спросом, как на внутреннем, так и на мировом рынке, а также самостоятельным объектом сделки.

         Современные экономические процессы привели к появлению нового фактора повышения конкурентоспособности компании на мировом рынке. Таким фактором является интеллектуальный капитал, который представляет собой собирательное понятие для обозначения нематериальных (неосязаемых) ценностей, повышающих рыночную стоимость компании. Происходящий в мире процесс глобализации экономики, с одной стороны, включает в коммерческий оборот все новые объекты интеллектуальной собственности, а с другой стороны, создает новые знания, которые в свою очередь становятся мощным инструментом для разработки новых технологий. Ставка на инновационную экономику позволяет использовать рыночный механизм для выведения научно-промышленной основы экономики на приоритетный уровень, с преимущественной реализацией результатов интеллектуальной деятельности как высоколиквидного товара.

В зависимости от степени развития законодательства рынок ОИС можно разделить на 3 вида:

  1. нецивилизованная т.е не развитая законодательством
  2. цивилизованный т.е. с развитым законодательством, кроме законодательства по ОИС.
  3. Высоко цивилизованная (с развитым рыночным законодательством по ИС)                                                                      

 

8. Виды лицензий. Виды лицензионных соглашений.

ВИДЫ ЛИЦЕНЗИЙ

Под лицензией понимается предоставление за определенное вознаграждение и на определенных условиях прав на использование изобретений, промышленных образцов, товарных знаков, ноу-хау и других научно-технических достижений.

В практике лицензионной торговли выделяют следующие виды лицензий.

По виду объекта:

  • патентная лицензия – это соглашение о передаче прав на использование объекта промышленной собственности, т.е. технического решения, имеющего правовую охрану;
  • беспатентная лицензия – это передача ноу-хау (знаний, не защищенных правами промышленной собственности) для использования лицензиатом.

По объему предоставляемых прав:

  • неисключительные (простые) лицензии. Лицензиар на согласованных условиях предоставляет лицензиату право на изготовление и продажу определенной продукции, но в то же время такие же права оставляет и за собой. Это означает, что лицензиар может выдать несколько простых лицензий на одной и той же территории и, кроме того, сам может осуществлять права по распоряжению объектом лицензии;
  • исключительные лицензии. Право монопольного пользования объектом лицензии на конкретном рынке в объеме, определяемом условиями договора, предоставляется одному лицу. В этом случае лицензиар не вправе использовать предмет лицензии на данной территории в течение указанного в договоре срока, а также предоставлять лицензии другим лицам;
  • полные лицензии, когда лицензиату предоставляются все права на использование объекта лицензии без ограничения территории и срока действия (на объекты промышленной собственности на весь срок действия патента).

По условиям предоставления:

  • чистые лицензии предоставляют право использования объектов промышленной собственности или ноу-хау в рамках самостоятельного лицензионного договора, а не в составе других торговых сделок. Торговля чистыми лицензиями часто сопровождается поставками оборудования, комплектующих деталей, сырья, материалов, необходимых для внедрения и использования объектов лицензии. Неправомерно ограничивать чистые лицензии такими сделками, в которых предусматривается лишь передача прав и технологической документации;
  • возвратные лицензии предоставляют лицензиару права на использование объекта техники или технологии, разработанных лицензиатом на основе знаний, первоначально полученных им по основному лицензионному договору. Обязательства в отношении возвратных лицензий обычно вытекают из статьи «Технические усовершенствования и новые патенты», включаемой в типовые лицензионные договора;
  • перекрестные лицензии (кросс-лицензии) – взаимное предоставление патентных прав различными патентообладателями в тех случаях, когда они не могут осуществлять производственную или коммерческую деятельность без нарушения патентных прав друг друга;
  • принудительные лицензии – разрешения, выдаваемые компетентными государственными органами заинтересованному лицу на использование запатентованного изобретения, полезной модели или промышленного образца в случае длительного использования или недостаточного использования патентообладателем своей разработки, а также отказа в продаже лицензий;
  • открытые лицензии предоставляют права на использование объектов промышленной собственности на основе официального заявления патентообладателя в патентное ведомство о готовности продать лицензию любому заинтересованному лицу;
  • обязательные лицензии являются разрешениями на использование объектов промышленной собственности, выдаваемыми без согласия патентообладателя по решению правительства в интересах обороны и национальной безопасности страны;
  • сублицензии. Лицензиат может предоставить право на использование объектов промышленной собственности третьим лицам при согласии лицензиара и на условиях, которые должны быть оговорены в основном лицензионном договоре между лицензиатом и лицензиаром.

Виды лицензионных платежей

В практике лицензионной торговли установились следующие виды лицензионных платежей:

*        периодические платежи (процентные отчисления) в течение срока действия лицензионного соглашения — роялти;

*        твердые (фиксированные) суммы платежей, выплачиваемые единовременно или в рассрочку — паушальные платежи;

*        периодические платежи (процентные отчисления) в сочетании с первоначальным платежом — комбинированные (смешанные) платежи.

 

9. Порядок проведения оценки стоимости нематериальных активов. Сравнительный анализ основных подходов и методов оценки. Методы затратного и методы сравнительного подходов.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД оценки нематериальных активов

Затратный подход используется для целей инвентаризации, балансового учета, определения минимальной цены интеллектуальной собственности, ниже которой сделка для владельца нематериального актива становится невыгодной.

В рамках затратного подхода при оценке стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности используются следующие методы:

  • метод суммирования фактических затрат;
  • метод восстановительной стоимости;
  • метод стоимости замещения;
  • метод приведенных затрат.

 

Метод суммирования фактических затрат оценки нематериальных активов

Метод суммирования фактических затрат применим в отношении тех объектов интеллектуальной собственности, которые создаются самими правообладателями. Стоимость объекта интеллектуальной собственности в рамках данного метода определяется по формуле:

СЗ(факт.) = С1 + С2+ С3+ С4 , где:

СЗ(факт.) - расчетная величина стоимости оцениваемого нематериального актива;

С1 - затраты на создание нематериального актива, являются суммой фактически произведенных затрат на выполнение НИР в полном объеме и разработку всех стадий технической документации, рассчитанных с учетом рентабельности.

С2 - затраты на правовую охрану нематериального актива;

С3 - затраты на маркетинговые исследования;

С4 - затраты на доведение нематериального актива до готовности промышленного использования и коммерческой реализации.

Метод восстановительной стоимости оценки нематериальных активов

В основе данного метода лежит отождествление стоимости прав на нематериальные активы с затратами на его воссоздание с учетом разумной величины прибыли. Такое воссоздание предполагает полное копирование калькуляции оцениваемого объекта интеллектуальной собственности и учет затрат на его правовую охрану. Формула расчета:

                Т

Сз = Кc  S ∑  Зi x Кi x Киi ,

               i=t

Сз - стоимость восстановления ОИС;

Кс - коэффициент морального старения (амортизации) нематериальных активов к конечному году расчетного периода;

Зi - затраты на создание нематериальных активов, понесенные в i-м году;

Кi - численное значение коэффициента приведения разновременных стоимостных оценок к расчетному году (коэффициент наращивания ставок банковского процента) для i-го расчетного года;

Киi - коэффициент индексации, учитывающий изменение индексов цен для i-го расчетного года.

Кс - определяется по формуле: Кс = 1 – Тф/Тн, где:

Тн - номинальный срок действия охранного документа, лицензии;

Тф -  фактический  срок  действия  охранного  документа,  лицензии   в конечном году расчетного периода;

t - начальный год расчетного периода;

Т - конечный год расчетного периода.

Определение рыночной стоимости нематериальных активов с использованием метода восстановительной стоимости включает следующие основные этапы:

  • определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки;
  • определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки;
  • расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки.

Метод стоимости замещения оценки нематериальных активов

Метод стоимости замещения предполагает, что для оценки используется аналог оцениваемого объекта интеллектуальной собственности с аналогичными потребительскими свойствами.

В рассчитанной стоимости учитываются затраты по приведению объекта интеллектуальной собственности - аналога, замещающего оцениваемый объект интеллектуальной собственности, в состояние, готовое к дальнейшему использованию в запланированных целях.

Такими затратами могут быть перечисленные в методе стоимости создания затраты, которые учитывают сумму вознаграждений только лицам, содействовавшим приобретению замещающего объекта интеллектуальной собственности и приводившим его в состояние, пригодное к дальнейшему использованию в запланированных целях.

Метод приведенных затрат при расчете текущей рыночной стоимости объекта оценки заключается в пересчете фактических прошлых затрат на создание и подготовку к использованию объекта оценки в текущую стоимость с учетом изменения денег во времени. Формула:

                                 t

Сз(пр.) = Сз(факт.) S ∑  Кi Di /100,

                               i=1

где:

Сз(пр.) - приведенные затраты;

Сз(факт.) - фактические затраты;

Di - доля фактических затрат в i-том году, %;

Кi - численное значение коэффициента приведения разновременных стоимостных оценок к расчетному году (коэффициент наращивания ставок банковского процента) определяется по формуле:

1) для периода времени, предшествующего расчетному году: Кi = (1 + E)T-tp

2) для периода, следующего за расчетным годом: Кi = 1/(1 + E)T-tp , где:

Е - норматив приведения разновременных стоимостных оценок, рассчитываемый по формуле:

Е = a/100, где:

a - банковский процент (ставка рефинансирования);

tp - год, в котором стоимостная оценка приводится к расчетному году (начальный год разработки объекта правовой охраны, начальный год действия исключительных прав на объект, год действия лицензионного договора и т.п.).

Таким образом, мы рассмотрели основные подходы и методы оценки объектов интеллектуальной собственности и  нематериальных активов.

 

При оценке рыночной стоимости интеллектуальной собственности методами сравнительного подхода проводятся такие же действия, как и при оценке материальных активов:

o собирается информация о купле-продаже аналогичных активов, при этом информация может собираться по стоимости приобретенных (метод стоимости приобретения) или проданных (метод сравнения продаж) аналогичных нематериальных активов;

o определяются и обосновываются характеристики и показатели, по которым будет проводиться сопоставление оцениваемого нематериального актива с выбранными аналогами;

o проводится корректировка стоимости аналогов переводом значений показателей, принятых для сравнения, объекта-аналога в показатели оцениваемого актива;

o определяется стоимость оцениваемого актива на основе корректировки данных объектов-аналогов в данные оцениваемого нематериального актива.

Метод сделок проводится на основе сбора информации методом стоимости приобретения или методом сравнения продаж. Этот метод определения стоимости предполагает, что объект интеллектуальной собственности приобретается на рынке по цепе, отражающей его рыночную стоимость.

Она определяется на основе пересчета рыночной стоимости аналогичного объекта интеллектуальной собственности с внесением поправок, обеспечивающих сопоставимость аналогов, имеющихся на рынке, и оцениваемого актива.

Общая формула сравнения объектов такова:

Стср = Sс ± Пс, (9.13)

где Стср - расчетная величина рыночной стоимости оцениваемого актива; 5с - скорректированная величина стоимости сопоставимого аналога на дату оценки; Пс - общая (совокупная) величина поправок к скорректированной величине стоимости сопоставимого аналога, трансформирующих количественные и качественные характеристики сопоставимого аналога в характеристики оцениваемого НМА.

Скорректированную величину стоимости аналога Sс можно рассчитать следующими способами:

1) по оставшимся периодам:

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image359.jpg

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image360.jpg

где Sс2 - стоимость оцениваемого объекта на дату продажи объекта - аналога; Sс1 - стоимость оцениваемого объекта на дату его продажи; Т1 - оставшееся время действия прав на НМА (патента) на дату продажи оцениваемого объекта; Т2 - оставшееся время действия прав на НМА (патента) на дату продажи объекта - аналога; Тобщ - общий срок правовой защиты (действия патента) оцениваемого объекта; Са - стоимость объекта-аналога; Ki - коэффициент инфляционной корректировки;

2) скорректированная величина стоимости аналога Sc при выделении начисленной амортизации оцениваемого актива определяется по формуле

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image361.jpg (9.14)

где А - величина начисленной амортизации за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты определения стоимости оцениваемого объекта интеллектуальной собственности или нематериального актива. Амортизация определяется по формуле

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image362.jpg

гдеОписание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image363.jpg - коэффициент устаревания для расчета амортизации

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image364.jpg

Т2 - дата совершения сделки с объектом-аналогом; Т1 - дата определения стоимости оцениваемого объекта (в месяцах).

Величина общей (совокупной) поправки (Пс) к скорректированной величине стоимости сопоставимого объекта-аналога, учитывающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого ОИС и НМА и сопоставимого объекта-аналога, является функцией

Описание: http://studme.org/imag/econom/bus_ospr/image365.jpg (9.15)

где Гв - страна, где зарегистрирован или каким-либо образом юридически оформлен объект интеллектуальной собственности или нематериальный актив; Оэ - отрасль экономики (сектор рынка или промышленности) или область применения объекта интеллектуальной собственности или нематериального актива; Ви - вид изделия, созданного па основе или производимого с использованием объекта интеллектуальной собственности или нематериального актива; Ппр - полнота прав (исключительная, неисключительная), передаваемая по лицензии или другому договору; Пп - наличие правовой охраны (охранного документа); Фп - форма платежа (паушальный, роялти, комбинированный); Тд - территория действия охранного документа или лицензии; Юс - юридический срок действия охранного документа или лицензии; Сип - срок действия предоставляемых нрав; Вс - степень влияния объекта интеллектуальной собственности или НМА на разработку и создание или производство новой, совершенствование существующей продукции или на вывод ее на новые рынки.

Платежи лицензиата лицензиару осуществляются по лицензонному договору в виде фиксированных паушальных, периодических, выраженных в процентах от результатов экономической деятельности, роялти или комбинированных (паушальный и роялти) платежей.

Потребительские свойства НМА определяются большим количеством характеристик, и его объекты-аналоги, необходимые для сравнения, информация по сделкам, совершенным с подобными объектами, могут не содержать всех данных о необходимых параметрах или вообще отсутствовать. В этом случае необходимо расширить область поиска объектов-аналогов с необходимыми параметрами в других отраслях промышленности или экономики.

Стоимость оцениваемой интеллектуальной собственности и НМА определяется на основе корректировки показателей объектов-аналогов, выявленных по сопоставимым сделкам, как функция, отражающая зависимость стоимости интеллектуальной собственности от характеристик и свойств объекта интеллектуальной собственности или НМА.

 

10. Порядок проведения оценки стоимости нематериальных активов. Сравнительный анализ основных подходов и методов оценки. Методы доходного подхода и методы оценки Гудвилла.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД оценки нематериальных активов

Основные методы доходного подхода оценки нематериальных активов:

  • метод дисконтирования денежного потока нематериальных активов,
  • метод прямой капитализации нематериальных активов,
  • метод освобождения от роялти нематериальных активов,
  • метод избыточных прибылей нематериальных активов,
  • метод дробления прибыли нематериальных активов

Использование доходного подхода при оценке нематериальных активов осуществляется при условии возможности получения доходов от использования интеллектуальной собственности.

Доходом от использования интеллектуальной собственности является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток), получаемая правообладателем за предоставленное право использования интеллектуальной собственности.

Основными формами денежных поступлений являются платежи за предоставленное право использования интеллектуальной собственности, например, роялти, паушальные платежи и другие.

Величина платежей за предоставленное право использования интеллектуальной собственности рассчитывается на основе наиболее вероятного значения, которое может сложиться, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине платежей не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основными формами выгод от использования интеллектуальной собственности являются:

  • экономия затрат на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и/или на инвестиции в основные и оборотные средства, в том числе фактическое снижение затрат, отсутствие затрат на получение права использования интеллектуальной собственности (например, отсутствие лицензионных платежей, отсутствие необходимости выделения из прибыли наиболее вероятной доли лицензиара);
  • увеличение цены единицы выпускаемой продукции (работ, услуг);
  • увеличение физического объема продаж выпускаемой продукции (работ, услуг);
  • снижение выплат налогов и (или) иных обязательных платежей;
  • сокращение платежей в счет обслуживания долга;
  • снижение риска получения денежного потока от использования объекта оценки;
  • улучшение временной структуры денежного потока от использования объекта оценки;
  • различные комбинации указанных форм.

Выгоды от использования нематериального актива определяются на основе прямого сопоставления величины, риска и времени получения денежного потока от использования интеллектуальной собственности с величиной, риском и временем получения денежного потока, который получил бы правообладатель, при неиспользовании интеллектуальной собственности.

Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности с использованием доходного подхода осуществляется путем дисконтирования или капитализации денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Метод дисконтирования денежных потоков

Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования интеллектуальной собственности, не равные по величине между собой, величина стоимости определяется путем дисконтирования будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности, основанное на дисконтировании, включает следующие основные процедуры:

  • определение величины и временной структуры денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности;
  • определение величины соответствующей ставки дисконтирования;
  • расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с использованием интеллектуальной собственности.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

При расчете ставки дисконтирования для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемой интеллектуальной собственности; ставки отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

При этом безрисковая ставка отдачи на капитал определяется как ставка отдачи при наименее рискованном вложении капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод прямой капитализации дохода

Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования интеллектуальной собственности, равные по величине между собой или изменяющиеся одинаковыми темпами, величина стоимости определяется путем капитализации будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности, основанное на капитализации, включает следующие основные процедуры:

  • определение денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности;
  • определение величины соответствующей ставки капитализации денежных потоков от использования интеллектуальной собственности;
  • расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем капитализации денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин денежных потоков от использования интеллектуальной собственности за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины денежного потока от использования интеллектуальной собственности за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком соответствующую ставку капитализации.

При расчете ставки капитализации для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, следует учитывать: величину ставки дисконтирования (отдачи на капитал); наиболее вероятный темп изменения денежных потоков от использования интеллектуальной собственности и наиболее вероятное изменение ее стоимости (например, при уменьшении стоимости интеллектуальной собственности в связи с сокращением оставшегося срока ее полезного использования - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение интеллектуальной собственности).

Ставка капитализации для денежных потоков, создаваемых интеллектуальной собственностью, может определяться путем деления величины денежного потока, создаваемого аналогичной интеллектуальной собственностью, на ее цену.

Метод освобождения от роялти

Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии.

Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.

 Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль). Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.

  • На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитывая жизненный цикл продукции).
  • На втором – определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.
  • На третьем – определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.
  • На следующем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
  • На пятом – из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.
  • На шестом – рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.
  • На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Формула расчета объекта интеллектуальной собственности методом освобождения от роялти имеет вид:

Описание: http://dom-khv.ucoz.ru/rojalti.bmp

где

Вt - выручка в t-й год;

R - ставка роялти по отрасли;

Зt - расходы, связанные с поддержанием НМА в силе в  t-й год;

Т - срок действия патента, лет.

Стоимость лицензии методом роялти вычисляется как:

Описание: http://dom-khv.ucoz.ru/licenzija.bmp

где

Вt - выручка от реализации продукции по лицензии в t-й год;

Ri- размер роялти в i- году, %;

Т -  срок действия лицензионного договора, лет.


Размер роялти зависит от следующих факторов:

  • объема правовой охраны (продажа незапатентованной разработки снижает цену лицензии до 30%);
  • объема передаваемых прав использования (наиболее дорогой - полная лицензия, наиболее дешевый -  простая лицензия);
  • объема производства и возможности контролировать выпуск продукции по лицензии (если контроль затруднен, то цена лицензии возрастает);
  • срока (чем больше срок, тем меньше ставка роялти);
  • научно-технической значимости и коммерческих возможностей использования нововведения (передовая разработка стоит дороже);
  • размера капиталовложений, необходимых для организации производства продукции по лицензии;
  • объема передаваемой технической документации: передается ли в полном объеме (конструкторская, технологическая, эксплуатационная) или частично (только конструкторская);
  • зависимости лицензиата в поставках материалов, инструментов, комплектующих деталей для организации производства продукции по лицензии, а также от объема технической помощи со стороны лицензиара в освоении объекта;
  • ситуации на рынке: наличия конкурентных предложений па покупку аналогичных по экономической  эффективности технологий;
  • Размер роялти может быть определен эмпирически (на базе стандартных среднестатистических значений) или расчетным путем.

Например, ставки роялти составляют 20-25% от дополнительной прибыли лицензиара или 0,5-14% от объема продаж, себестоимости или цены продукции.

При отсутствии данных по конкретной отрасли промышленности или объекту лицензии расчет ставок роялти выполняется с учетом уровня рентабельности производства и доли лицензиара в прибыли лицензиатам:

Описание: http://dom-khv.ucoz.ru/rojalti2.bmp

где:

Р -  рентабельность производства и реализации продукции по лицензии;

d - доля прибыли лицензиара в общем объеме прибыли лицензиата от производства и реализации продукции по лицензии (от 10 до 50%).


Метод избыточных прибылей

Суть метода заключается в расчете среднеотраслевой прибыли на активы и последующем ее сравнении с аналогичным показателем исследуемого предприятия. Предполагается, что предприятие, обладая не отраженным на балансе (либо же отраженным по заниженной стоимости) НМА, получает дополнительную прибыль от его использования. Данная прибыль путем умножения ее на коэффициент капитализации и выявляет непосредственно стоимость НМА.

Этапы оценки стоимости нематериальных активов методом  избыточных прибылей:

1. определение рыночной стоимости всех активов;

2. нормализация прибыли оцениваемого предприятия;

3. определение среднеотраслевой доходности на активы;

4. расчет ожидаемой прибыли на основе умножения среднего по от­расли дохода на величину активов (или на собственный капи­тал);

5. определение избыточной прибыли (из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль);

6. расчет стоимости ОИС путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.

Метод преимущества в прибылях

Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, генерируемая оцениваемым НМА. Преимущество в прибыли образуется либо по сравнению с предприятиями, выпускающими аналогичную продукцию, но без использования оцениваемой ИС, либо по сравнению с выпуском продукции тем же предприятием, но до использования оцениваемой ИС.

Суть данного метода заключается в том, чтобы спрогнозировать и оценить в денежной форме преимущество в прибыли, возникающее на протяжении всего срока использования нематериального актива, привести его к текущей стоимости и просуммировать - это и будет стоимостью оцениваемого объекта интеллектуальной собственности.

Общая формула оценки нематериальных активов методом преимущества в прибылях:

Описание: http://dom-khv.ucoz.ru/preimushh_prib.bmp

где:

∆П - преимущество в прибыли

r - ставка дисконта;

Т - предполагаемый период получения преимущества в прибыли.


Метод дробления прибыли

Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

                               T

Слицензии = Дл-ра*∑Vt * (Цед – Сед) * Кдиск, где:

                              t=1

Дл-ра – доля лицензиара;

Vt – объем производства за 1 год;

Т – количество периодов;

Цt – цена единицы продукции;

Ct – себестоимости единицы продукции;

Кдиск – коэффициент дисконтирования.


В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 – 30%.

Для определения доли лицензиара учитывают 5 факторов:

1. Территория по лицензии, то есть перечень стран, в которых лицензиату предоставлены права в соответствии с условиями лицензионного соглашения на использование промышленной собственности для организации производства и продажи продукции по лицензии. Рассчитывается с помощью показателя оговоренной в соглашении территории: Pt = Nt/Nв, где:

Nt – количество стран, оговоренных соглашением территорий;

Nв – количество стран, занимающих ведущее положение в производстве продукции данного вида (определяется на базе патентных исследований).

2. Объем прав по лицензии, то есть, какое право получил лицензиат по условиям лицензионного соглашения. Po = 1 – исключительная лицензия; Po = 0,5 – неисключительная лицензия.

3. Степень правовой охраны объекта промышленной собственности в рамках оговоренной территории: Рпо = Nпо/Nt, где:

Nпо – количество стран в рамках оговоренной территории Nt, в которых обеспечена правовая охрана ОИС по предмету лицензии.

4. Возможность беспрепятственной реализации продукции по лицензии без нарушения прав 3-х лиц в рамках оговоренной территории (патентная чистота продукции по лицензии): Рпч = Nпч /Nt, где:

Nпч – количество стран в рамках оговоренной территории Nt, в которых проведена экспертиза на патентную чистоту.

5. Объем переданной документации (конструкторская – 30%); Оп – полный пакет документации.

Все эти 5 факторов сводятся в единую формулу:

Доля лицензиара = 0,3*(Pt+Po+Pпо+Pпч+Pод)/5

Таким образом, мы рассмотрели основные методы оценки нематериальных активов доходного подхода.

Метод определения стоимости Гудвилла.

  1. Бухгалтерский метод

 

Гудвилл = Рын. Ст-ть – (активы - обязательства)

 

  1. Метод избыточной прибыли.

По методу избыточной прибыли величина Гудвилла определяется как дополнительная стоимость активов предприятия, которые должны появиться у предприятия, чтобы рентабельность активов предприятия стала равняться среднеотраслевой рентабельности.

Поэтому метод Гудвилл предприятия есть только при превышении рентабельности предприятия над среднеотраслевой.

Порядок реализации:

  1. Выявляется рентабельность активов предприятия путем деления чистой прибыли на стоимость активов.
  2. Определяется среднеотраслевая рентабельность путем деления чистой прибыли по отрасли на среднегодовую стоимость активов по отрасли.
  3. Вычисляется разница между рентабельностью активов предприятия и рентабельности активов отрасли. Если величина положительна у предприятия имеется Гудвилл.
  4. Положительная разница между рентабельности предприятия и отрасли умножается на чистую прибыль предприятия.

Т.о. мы выявляем долю прибыли сформированную за счет Гудвилла предприятия.

       5.  Полученную величину капитализируем, в результате имеем величину стоимости Гудвилла                             предприятия.

       Если Гудвилл рассчитанная нами поставить на баланс предприятия,  рентабельность сравняется со среднеотраслевой.

 

 

II Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

11. Доходный подход и особенности его применения

Использование доходного подхода осуществляется при условии возможности получения доходов (выгод) от использования интеллектуальной собственности.

Доходом от использования интеллектуальной собственности является разница за определенный период временны между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток), получаемая правообладателем за предоставленное право использования интеллектуальной собственности.

Этапы:

  1. Определение величины и временной структуры денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности;
  2.  Определение величины соответствующей ставки дисконтирования;
  3.  Расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с использованием интеллектуальной собственности.

При этом, под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Методы:

  1. Метод прямой капитализации
  2. Метод ДДП
  3. Метод преимущества в прибыли
  4. Метод выигрыша в себестоимости
  5. Метод освобождения от роялти

 

II Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

12. Метод прямой капитализации

Этот метод применяется как метод экспресс оценки, для простых и не ответственных расчетов. Т.к. базируется на предположении, что денежные потоки не изменятся, либо меняются в будущем неравномерно.

Порядок реализации:

  1. Выявляются источники дохода от использования ОИС
  2. Определяется размер чистого дохода приносимого объектом оценки.
  3. Рассчитывается ставка капитализации чистого дохода
  4. Определяется рыночная стоимость прав на ОИС как частное от деления чистого дохода на ставку капитализации.

СОО = ЧД/СК

СК= ЧД/СОО

СКД – ДТР

СД – ДТР = ЧДОО

СОО=ЧД/(СД - ДТР)

Где:

СОО – стоимость объекта оценки

СК – ставка капитализации

ЧД – чистый доход

ДТР – долгосрочный темп роста

СД – ставка дисконтирования

 

II Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

13. Метод ДДП

Порядок реализации:

 

  1. Устанавливается продолжительность периода получения доходов от использования ОИС ( по умолчанию 5 лет)
  2. Оцениваются будущие денежные потоки отражающие динамику чистого дохода по годам прогнозируемого периода
  3. Рассчитываются величина чистого дохода, приходящегося на долю ОИС
  4. Определяется ставка дисконтирования
  5. Рыночная стоимость рассчитывается - как суммарная текущая стоимость всех приведенных денежных потоков.

 

II Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

14. Метод преимущества в доходах (прибыли)

Этот метод является полезным в том случае, когда есть возможность в разумной степенью точности определить преимущество в прибыли, созданное объектом оценки.

 

Порядок реализации:

 

  1. Проводится сопоставимый анализ цены продукции произведенной с использованием ОИС, по сравнению с аналогом произведенным без её использования.
  2. Определяется дополнительная прибыль.
  3. Определяется период, в который объект оценки обеспечивает выявленное преимущество.
  4. Определяется ставка дисконтирования
  5. Определяется рыночная стоимость по Методу ДДП.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

15. Метод выигрыша в себестоимости.

В отдельных случаях ОИС позволяет сэкономить на затратах.

Выигрыш может быть обеспечен экономией рабочей силы, материалов, энергетических или временных ресурсов.

 

Порядок:

  1. Проводится сопоставительный анализ себестоимости продукции произведенной с использованием ОИС по сравнению с продукцией произведенной без ее использования.
  2. Определяется размер экономии в денежном выражении
  3. Определяется период существования выявленного преимущества
  4. Определяется ставка дисконтирования
  5. Определяется рыночная стоимость по методу ДДП

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

16. Метод освобождения от роялти. Стандартное роялти.

Роялти - вид лицензионного вознаграждения, периодическая компенсация, как правило денежная, за использование патентов, авторских прав, франшиз, природных ресурсов и других видов собственности, при производстве которых как раз и использовались данные патенты, авторские права и др.

 

Может выплачиваться в виде процента от стоимости проданных товаров и услуг, процента от прибыли или дохода. А также может быть в виде фиксированной выплаты, в таком виде имеет некоторые сходства с арендной платой

 

В этом методе предполагается, что объект оценки не принадлежит истинному владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе за определенные отчисления от выручки – роялти.

         В силу того, что объект на самом деле принадлежит владельцу, рассчитанная величина может считаться его чистым доходом и после капитализации по Методу ДДП представляет собой стоимость объекта оценки

 

Стандартные ставки роялти

В качестве базы может использоваться:
- валовой доход (эффективный валовой доход, сумма продаж, объем реализации);
- чистый доход;
- дополнительная прибыль;
- цена единицы (партии) продукции;
- себестоимость;
- единичная мощность цеха (производства);
- стоимость основного переработанного сырья и др.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

17. Затратный подход и особенности его применения.

Затратный подход используется при оценке стоимости ОИС, если невозможно найти объект — аналог, отсутствует какой-либо опыт реализации подобных объектов или прогноз будущих доходов не стабилен.

 

Затратный подход к оценке интеллектуальной собственности основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа.

Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода включает следующие основные процедуры:

  1. определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки;
  2. определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки;
  3. расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки.

Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием интеллектуальной собственности и приведением ее в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание интеллектуальной собственности.

Полученный результат умножается на коэффициент научной значимости.

 

СОО = (ЗЗВ) – И + П) × КНЗ

Где:

СОО – тоимость объекта оценки

ЗЗВ) – затраты на замещение/воспроизводство

И – износ

П – прибыль предпринимателя

КНЗ – коэффициент научной значимости

 

Методы затратного подхода:

 

  1. Метод начальных затрат (исходных)
  2. Метод стоимости воспроизводства (реставрации)
  3. Метод стоимости замещения

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

18. Метод стоимости воспроизводства.

В основе лежит отождествление стоимости прав на ОИС с затратами на его воссоздание.

Такое воссоздание предполагает полное копирование калькуляции объекта оценки и учет затрат на его правовую охрану. Этот метод лучше всего подходит для расчета стоимости уникальных  ОИС, не имеющих близких аналогов созданных в последнее время.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

19. Метод стоимости замещения.

Данный метод предполагает, что для оценки используется аналог данного актива с аналогичной потребительской полезностью.

Согласно этому методу, рыночная стоимость определяется исходя из минимальной цены создания функционального аналога, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием интеллектуальной собственности и приведением ее в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание интеллектуальной собственности.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

20. Метод исторических (начальных) затрат.

Метод исходных затрат заключается в суммировании исторических (первоначальных) затрат, пересчитанных с учетом настоящих условий с учетом индекса изменения цен в данной отрасли.

Порядок реализации:

  1. Выявляются все фактические затраты связанные с созданием и введением в действие актива. Включая расходы по приведению их в состояние в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.
  2. Производится корректировка выявленных фактических затрат на величину индекса цен на дату определения стоимости.
  3. Определяется в денежном выражении величина износа в соответствии с уровнем актуальности (новизна и изобретательский уровень не потеряны, не перекрыты другими новыми решениями) и полезным сроком действия.
  4. Определяется разница между величиной затрат и величиной устаревания ценности актива.
  5. Прибавляется разумная предпринимательская прибыль.
  6. Полученный результат умножается на коэффициент научной значимости.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

21. Сравнительный подход и особенности его применения. Метод стоимости приобретения. Метод сравнения продаж.

Использование сравнительного подхода осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки (далее - аналог) и действительных условиях сделок с ними. При этом может использоваться информация о ценах сделок, предложений и спроса.

 

Метод сравнения продаж.

 

Метод сравнения продаж основан на принципе эффективного функционирующего рынка, на котором активно продаются и покупаются аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные значения. Он предусматривает сопоставление оценки стоимости ОИС по намечаемой сделке с уже состоявшейся аналогичной сделкой.

 

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода включает следующие основные процедуры:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами (далее - элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемой интеллектуальной собственности;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемой интеллектуальной собственности;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемой интеллектуальной собственности;
  • расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с интеллектуальной собственностью.

 

 

Метод стоимости приобретения. (метод сделок)

 

Метод сделок является основным методом сравнительного подхода. В рамках этого метода стоимость НМА анализируется на основе произошедших рыночных сделок с аналогичными нематериальными активами. В целом применение этого метода можно разбить на следующие этапы:

Во-первых, анализируются преимущества и недостатки объектов-аналогов по сравнению с оцениваемым объектом НМА;

Далее, устанавливаются корректирующие коэффициенты, связанные с различиями между объектами-аналогами и оцениваемым нематериальным активом.

Наконец, производится расчет мультипликаторов и их применение к параметрам оцениваемого нематериального актива для расчета стоимости этого объекта.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

22. Деловая репутация (Гудвилл) предприятия. Бухгалтерский метод и метод избыточных прибылей при оценке гудвилла.

В профессиональной оценке Гудвиллом считается та часть рыночной стоимости предприятия, которую невозможно обосновать имеющимся у предприятия в наличии активами. Иными словами величина равная разнице между рыночной стоимостью предприятия и величиной чистых активов.

Бухгалтерский метод

Стоимость Гудвилла предприятия определяется разницей между рыночной стоимостью предприятия, определенной одним из принятых в оценке методов, за вычетом стоимости активов предприятия уменьшенных на величину обязательств.

 

Гудвилл = СОО – (А – О);

 

А – О = ЧА

 

Гудвилл = СОО - ЧА

 

Где:

СОО – стоимость предприятия полученная одним из принятых в оценке методов

А – активы предприятия

О – обязательства предприятия

ЧА – чистые активы

 

Метод избыточных прибылей

По методу избыточных прибылей величина Гудвилла определяется, как дополнительная стоимость активов предприятия, которая должна появиться у предприятия, чтобы рентабельность активов предприятия стала равняться среднеотраслевой рентабельности. По этому методу Гудвилл у предприятия есть только при превышении рентабельности предприятия над среднеотраслевой.

 

Порядок реализации:

 

  1. Выявляется рентабельность активов предприятия путем деления ЧП на стоимость активов
  2. Определяется среднеотраслевая ентабельность путем деления ЧП по отрасли на среднегодовую стоимость активов по отрасли.
  3. Вычисляется разница между рентабельностью активов предприятия и рентабельностью активов отрасли. Если величина положительная, то у предприятие есть Гудвилл, если отрицательная то нет.
  4. Положительная разница между рентабельностью предприятия и отрасли умножается на чистую прибыль предприятия. Таким образом выявляется доля прибыли сформированная за счет Гудвилла предприятия

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

23. Оценка ущерба и компенсации при нарушении прав на объекты интеллектуальной собственности.

Любое физическое или юридическое лицо, использующее ОИС без разрешения его правообладателя является нарушением исключительных прав.

 

Лицо, право которого нарушено может требовать полного возмещения убытков. Под убытками понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произведет для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же не полученные доходы, которые это лицо получило бы, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

 

Таким образом, при нарушении прав владельцев ОИС могут возникнуть следующие цели оценки:

 

  1. Расчет фактически состоявшихся убытков
  2. Расчет упущенной выгоды владельца
  3. Расчет дохода, полученного в следствие нарушения исключительных прав.

 

II. Оценка стоимости НМА и интеллектуальной собственности

 

24. Особенности оценки объектов интеллектуальной собственности при внесении в уставный капитал.

Схема внесения ОИС в уставный капитал

 

  1. Выявление наличия ОИС (результаты научно – технической деятельности)
  2. Определение наличия объективно выраженной формы выявленных ОИС (отчёты НИКОР, чертежи, регламенты и пр.)
  3. Выявление правоустанавливающих документов (патенты, свидетельства, договоры)
  4. Оценка стоимости ОИС (экспертное заключение о первоначальной стоимости для постановки на баланс и о рыночной стоимости для внесения в уставный капитал)
  5. Признание вклада учредителями (протокол собрания учредителей)
  6. Постановка выявленных ОИС на баланс предприятия (приказ, заключение о стоимости, акт выполненных работ и т.д.)
  7. Подготовка учредительных документов
  8. Документирование факта передачи ОИС в уставный капитал (оформление договора уступки прав и акта приема-передачи)
  9. Регистрация учредительных документов.

 

Теория оценки ценных бумаг

  1. Понятие стоимости ценных бумаг и факторы, его определяющие.

Ценной бумагой – называется бумажный, либо небумажный документ, по которому возможно получить денежные средства.

Согласно Гражданскому кодексу, ст. 142 п.1, ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможно только при его предъявлении.

Для любой ценной бумаги характерны следующие основные признаки:

1.-ценная бумага – документ установленной формы и с обязательными реквизитами. Отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме согласно п. 2 ст. 144 ГК влечет ее ничтожность.

2.-всякая ценная бумага должна удостоверять определенные права (требования уплаты конкретной денежной суммы, дивидентов или процентов и др.), которые имеет указанный в бумаге законный владелец в отношении обязанного лица, также обозначенного в бумаге. Ст. 142 п. 1 говорит лишь об имущественных правах, удостоверяемых ценными бумагами, но в них могут содержаться и иные права. Например, акция помимо имущественных прав удостоверяет право на участие в управлении делами АО. Ценные бумаги могут удостоверять не любые виды гражданских прав, а только указанные в законе.

3.-для осуществления и передачи прав . удостоверенных ценной бумагой, необходимо ее предъявление. Это означает, что обладание ценной бумагой легитимирует владельца в качестве субъекта права из бумаги.

 Ценные бумаги выпускаются для привлечения капитала. Кроме того, продажа ценных бумаг дает возможность реконструировать собственность.

Согласно ст. 143 ГК. к ценным бумагам относятся: государственная облигации, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты. Банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и др. документы, которые законами о ценных бумаг или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Исходя из определения, чаще всего для оценки стоимости ценной бумаги используют доходный подход.

 Определенные ценные бумаги имеют обращение на рынке. Для таких ценных бумаг возможно использование сравнительного подходы.

Затратный подход для оценки ценных бумаг. За исключением акций, практически не применяется.

Примеры ценных бумаг: акции, облигации, вексель, паи, дорожные чеки, деньги, карты (счета электронные), дебиторская задолжность, расписка и др.

Следует различать оценку стоимости ценных бумаг и оценку инвестиционной привлекательности ценных бумаг.

Оценкой стоимости ценных бумаг занимается как правило оценщик. Оценкой инвестиционной привлекательности занимаются участники рынка ценных бумаг. При этом терминология у этих участников различна. Участники рынка ценных бумаг для определения стоимости ценных бумаг чаще всего используют термин фундаментальная цена, либо фундаментальная стоимость.

Элементом называется то кто выпустил в обращение ценную бумагу.

 

  1. Использование метода дисконтирования денежных потоков при оценке рыночной стоимости различных видов облигаций.

Облигацией называется ценная бумага, по которой от эмитента ожидается выплата по истечению определенного срока номинала, а также в некоторых случаях и иных платежей.

Оценка бескупонной облигации. Пусть Н-это номинал облигаций, тогда в рамка доходного подхода стоимость такой облигации определяется как С=Н/(1+r)t, где Н-номинал, t-период до гашения облигации, r-рыночная ставка дисконта для облигаций. Основной проблемой при определении доходного подхода является определение рыночной стоимости долга эмитента.

Оценка купонной облигации. Оценка купонных облигаций с фиксированным уровнем выплат. Фиксированные выплаты по купонной облигации производятся в каждый период, тогда в рамках доходного подхода стоимость такой облигации будет определяться как: С=К/(1+r)1+K/(1+r)2+…+K/(1+r)t+K/(1+r)t=∑ti=1K/(1+r)i+H/(1+r)t=K*Atr+H/(1+r)t, где t- оставшийся период обращения облигаций, К-купон.

Оценка облигаций с плавающей купонной ставкой. Плавающая купонная ставка означает, что в каждый период времени, выплаченный купон уникален по значению. Следовательно можно обозначить каждый из купонов, как К1, К2, К3…Кt, где Кt-оставшийся срок обращения облигаций. Тогда в рамках доходного подхода стоимость такой облигации будет равно: С=K1/(1+r)1+K2/(1+r)2+ K3/(1+r)3…+ Kt/(1+r)t+ H/(1+r)t.

Оценка бессрочных облигаций с фиксированным купоном. К - фиксированный купон. Тогда стоимость такой облигации по доходному подходу составит: С=К/r=K(1+g)/r-g=|g=0|. Так как купон фиксированный, то g=0, поэтому по модели Гордона С3=А/r.

Оценка бессрочных облигаций с плавающим купоном. Для бессрочных облигаций плавающий купон обычно предполагает рост купона из периода в период заданного темпа, который можно обозначить через «g», тогда стоимость по доходному подходу такой облигации в соответствии с моделью  Гордона составит С=к(1+g)/r-g, где к-  текущий купон, g – заданный темп роста купона, r – стоимость долга эмитента облигаций. Текущая доходность определяется, как текущий купон разделить на цену приобретения облигаций δ/K. Полная доходность облигаций это ставка внутренней доходности при покупке данной облигации. IRR - внутренняя доходность. Пусть покупка облигаций осуществляется по рыночной стоимости. Как рыночной цене «Р», тогда внутренняя доходность операции по покупке облигаций по цене «Р» будет определяться из уравнения: ∑ti=1Ki/(1+IRR)i+ H/(1+IRR)t-P=0, где t-оставшийся срок жизни облигаций, Кi-купон выплаченный в период i, Н-номинал облигаций.

В случае бескупонной облигации Ki =0, следовательно IRR=H/ (1+IRR)t-H=0 à IRR =– 1.

Для облигаций с фиксированным купоном необходимо решить уравнение: К*АIRRi+ Н/(1+IRR)t-Р=0. Данное уравнение решается методом деления отрезка пополам.

Для бессрочных облигаций с фиксированным купоном для нахождения внутренней доходности IRR необходимо решить уравнение: K/IRR-H=0àIRR=R/P. В этом случае внутренняя доходность совпадает с текущей доходностью.

Для бессрочных облигаций заданным ростом купонов «g» необходимо решить уравнение вида:  - Р=0, где g – темп роста выплаты купоновàIRR=g+.

Облигация с плавающим курсом, то для каждого IRR необходимо решить:. Данное уравнение решается методом деления отрезка пополам.

Определение ставки дисконта. Если предприятие эмитент функционирует на развитом рынке взаимствования, то ставка дисконта по облигациям должна быть для него равной цене кредита. Таким образом, для того чтобы определить рыночную ставку дисконта для облигаций необходимо любым доступным методом определить рыночную ставку кредита для предприятия, после чего уменьшить на налоговый щит, полученная величина и будет рыночной ставкой дисконта для облигаций предприятия. Выплаты по облигациям производят только за счет чистой прибыли, поэтому и используется посленалоговая процентная ставка по кредиту.

 

  1. Оценка облигаций.

Облигацией называется ценная бумага, по которой от эмитента ожидается выплата по истечению определенного срока номинала, а также в некоторых случаях и иных платежей.

Номиналом облигаций называют цену, обозначенную на облигации. Частный пример облигаций: денежные купюры. Номинал-то что на ней нарисовано. Прочие платежи помимо номинала называются купоны. В зависимости от того, как выписывается купон, различают облигации с фиксированным купоном, как процент от номинала облигации с плавающим купоном, как плавающий процент от номинала. Бескупонные облигации – происходит гашение только номинала. Бессрочные облигации – гашение номинала не происходит, выплачиваются только купоны.

Оценка бескупонной облигации. Пусть Н-это номинал облигаций, тогда в рамка доходного подхода стоимость такой облигации определяется как С=Н/(1+r)t, где Н-номинал, t-период до гашения облигации, r-рыночная ставка дисконта для облигаций. Основной проблемой при определении доходного подхода является определение рыночной стоимости долга эмитента. В рамках сравнительного подхода чаще всего используют метод рынка капитала. Для облигаций, в том числе и бескупонных, имеющих обращение на рынке. Рыночная стоимость определяется на основании цен зафиксированных на дату оценки рынком. В случае если, по мнению оценщиков, на дату оценки было резкое изменение цены, то он производит следующие действия. По данным рынка ценных бумаг выбирается статистика сделок с оцениваемой ценной бумагой, как правило, за 1 год предшествующей дате оценки. Полученную статистику по ценам изображают графически. Полученный график анализируют. Определяют линию тренда. По уравнению полученной линии тренда определяют расчетную цену ценной бумаги, которую и принимают равной рыночной стоимости ценной бумаги. Затратный подход для оценки облигаций, в том числе и бескупонной не принимается (пример с деньгами).

Оценка купонной облигации. Оценка купонных облигаций с фиксированным уровнем выплат. Фиксированные выплаты по купонной облигации производятся в каждый период, тогда в рамках доходного подхода стоимость такой облигации будет определяться как: С=К/(1+r)1+K/(1+r)2+…+K/(1+r)t+K/(1+r)t=∑ti=1K/(1+r)i+H/(1+r)t=K*Atr+H/(1+r)t, где t- оставшийся период обращения облигаций, К-купон. В рамках сравнительного подхода применяется общая схема оценки ценных бумаг методом рынка капитала.

Оценка облигаций с плавающей купонной ставкой. Плавающая купонная ставка означает, что в каждый период времени, выплаченный купон уникален по значению. Следовательно можно обозначить каждый из купонов, как К1, К2, К3…Кt, где Кt-оставшийся срок обращения облигаций. Тогда в рамках доходного подхода стоимость такой облигации будет равно: С=K1/(1+r)1+K2/(1+r)2+ K3/(1+r)3…+ Kt/(1+r)t+ H/(1+r)t.

Оценка бессрочных облигаций с фиксированным купоном. К - фиксированный купон. Тогда стоимость такой облигации по доходному подходу составит: С=К/r=K(1+g)/r-g=|g=0|. Так как купон фиксированный, то g=0, поэтому по модели Гордона С3=А/r.

Оценка бессрочных облигаций с плавающим купоном. Для бессрочных облигаций плавающий купон обычно предполагает рост купона из периода в период заданного темпа, который можно обозначить через «g», тогда стоимость по доходному подходу такой облигации в соответствии с моделью  Гордона составит С=к(1+g)/r-g, где к-  текущий купон, g – заданный темп роста купона, r – стоимость долга эмитента облигаций. Текущая доходность определяется, как текущий купон разделить на цену приобретения облигаций δ/K. Полная доходность облигаций это ставка внутренней доходности при покупке данной облигации. IRR - внутренняя доходность. Пусть покупка облигаций осуществляется по рыночной стоимости. Как рыночной цене «Р», тогда внутренняя доходность операции по покупке облигаций по цене «Р» будет определяться из уравнения: ∑ti=1Ki/(1+IRR)i+ H/(1+IRR)t-P=0, где t-оставшийся срок жизни облигаций, Кi-купон выплаченный в период i, Н-номинал облигаций.

В случае бескупонной облигации Ki =0, следовательно IRR=H/ (1+IRR)t-H=0 à IRR =– 1.

Для облигаций с фиксированным купоном необходимо решить уравнение: К*АIRRi+ Н/(1+IRR)t-Р=0. Данное уравнение решается методом деления отрезка пополам.

Для бессрочных облигаций с фиксированным купоном для нахождения внутренней доходности IRR необходимо решить уравнение: K/IRR-H=0àIRR=R/P. В этом случае внутренняя доходность совпадает с текущей доходностью.

Для бессрочных облигаций заданным ростом купонов «g» необходимо решить уравнение вида:  - Р=0, где g – темп роста выплаты купоновàIRR=g+.

Облигация с плавающим курсом, то для каждого IRR необходимо решить:. Данное уравнение решается методом деления отрезка пополам.

Для согласования результатов оценки стоимости облигаций можно использовать, например метод Наегли, так как получено 2 значения стоимости по доходному и сравнительному результату.

Определение ставки дисконта. Если предприятие эмитент функционирует на развитом рынке взаимствования, то ставка дисконта по облигациям должна быть для него равной цене кредита. Таким образом, для того чтобы определить рыночную ставку дисконта для облигаций необходимо любым доступным методом определить рыночную ставку кредита для предприятия, после чего уменьшить на налоговый щит, полученная величина и будет рыночной ставкой дисконта для облигаций предприятия. Выплаты по облигациям производят только за счет чистой прибыли, поэтому и используется посленалоговая процентная ставка по кредиту.

 

  1. Оценка векселей, депозитных и сберегательных сертификатов.

Для оценки стоимости векселя возможно применение доходного подхода. В рамках доходного подхода стоимость будет определена следующим образом: С=Н/(1+r)t, где С-стоимость векселя, Н-номинал долгового обязательства по векселю, t-оставшийся срок платежа по векселю, r-ставка дисконта, которая отражает риски получения номинала по векселю. Данные риски рассчитываются, как правило, как риск дефолта плательщика по векселю или как стоимость долга плательщика по векселю.

Надобность в оценке большинства векселей отсутствует, так как  большинство трассантов это банки с низким уровне риска. Поэтому в бухгалтерском учете вексель учитывают как эквивалент денежных средств, а не как краткосрочные финансовые вложения.

Ставка дисконта для векселя определяется как ставка дисконта по собственному капиталу плательщика по векселю. Если принимается вексель юридического лица, то сторона, принимающая данный вексель, несет риски по получению объявленной суммы также как и собственник предприятия плательщика по векселю. Вексель банка и вклад в банк несут одинаковые риски.

Оценка сертификатов производится доходным подходом. Пусть S – сумма которую получают по сертификату, тогда С=S/(1+r)t, где t-оставшийся срок от даты оценки до выплаты по сертификату, r-рыночная ставка доходности по аналогичным сертификатам.

 

  1. Оценка долевых ценных бумаг (акций).

Акция является документом подтверждающим владение частью собственного (уставного) капитала акционерного общества, таким образом, если оценщик умеет оценивать собственный капитал предприятия, то он умеет оценивать и акции.

Метод рынка собственного капитала сравнительного подхода основан на ценах, выплаченных за акции оцениваемого предприятия на бирже, либо внебиржевых торгах, случайная торговая акция. Этапы метода: на сайте биржи скачать данные по цене акций за год от даты оценки. Отобразить графически полученные данные. Выяснить причины резкого отклонения цены 1 акции, в точках пиках. Если в пиках информация является несущественной, то значение в этих точках заменяют на значения в предыдущий день. На скорректированном графике строят линейную линию тренда. На основании полученной линии тренда определяют расчетную стоимость 1 акции на дату оценки.

Управленческие аспекты оценки акций. Эффективность привилегированных акций. Участники рынка ценных бумаг рассматривают привилегированную акцию, как бессрочную облигацию. Соответственно оценка эффективности привилегированных акций будет такой же, как оценка эффективности бессрочной облигации. При этом в качестве купона используют дивиденд, выплаченный по привилегированной акции.

 

  1. Особенности оценки различных видов акции обыкновенных и привилегированных, акций с равномерно возрастающими дивидентами и акций компаний с изменяющимся темпом роста.

Участники  рынка ценных бумаг дают оценку цены простой акции с помощью методологии доходного подхода. Акция как ценная бумага генерирует денежные потоки, которые называются дивиденды, так как акция бессрочна, то текущую стоимость ее можно найти по формуле: PV=, где r-ставка доходности покупателя акции, Di-дивиденды периода i. При этом чаще всего используется модель Гордона: PV=∑Ni=1Di/(1+r)i+ Dn+1/(r-g)I * 1/(1+r)n

В зависмости от того на сколько частей хочется разбить бесконечную сумму различаю одно, двух, трех стадийные модели. С точки зрения участников рынка ценных бумаг акция представляет собой бессрочную облигацию с плавающим купоном. Следовательно, все показатели доходности будут такими же, как бессрочные облигации с плавающим купоном. Для акций, по которым предполагается известный рост дивидендов «g» полная доходность определяется также как и для бессрочных облигаций с возрастающими купонами:  d=g + , где d-полная доходность такой акции, g-ожидаемый рост дивидендов, D-текущий дивиденд, Р-цена приобретения акции. В общем случае для нахождения полной доходности необходимо решить уравнение вида: Р=∑Ni=1Di/(1+d)i + Dn+1/(d-g) + 1/(1+d)n, где Р-цена приобретения акции, Di – дивиденды каждые из периодов n, g- ожидаемый рост дивиденда, Dn+1-дивидент в период n+1. Если после n периода известна цена продажи акции, то для определения полной доходности необходимо решить уравнение вида: Р=∑ni=1 Di/(1+d)i + Pn/(1+d)n.

Привилегированными акциями называются акции, по которым, как правило, предусмотрена регулярная выплата фиксированных дивидендов, но не гарантированного возмещения своей номинальной стоимости. Привилегированные акции обладают преимуществами по сравнению с обыкновенными акциями относительно выплаты дивидендов и предъявлении требований на активы. При оценке действительной стоимости. Привилегированных акций используется тот же подход, что и к определению стоимости бессрочных облигаций. Для привилегированных акций не предусматривается какой-то заранее объявленный срок погашения. Учитывая фиксированную природу выплат по таким акциям, можно отметить, что эти ценные бумаги похожи на облигации, не имеющие конечного срока погашения. Таким образом, при оценке действительной стоимости привилегированных акций целесообразно использовать тот же общий подход, что и к определению стоимости бессрочных облигаций.

Основные отличия привилегированных акций:

-по большинству вопросов вносимых на общее собрание акционеров эти акции не голосуют, исключение – вопросы затрагивающие интересы владельцев привилегированных акций.

-дивиденд фиксированный и определяется по ставке дивиденда как процент от номинальной стоимости.

-при ликвидации АО обязательства перед держателями привилегированных акций выполняются раньше, чем перед акционерами. Так как акции бессрочны, индивидуальная текущая стоимость акции для инвестора составит: PV=D/r, где D-объявленный уровень дивидендов, r-требуемая норма прибыли (ставка доходности).Текущая рыночная доходность для привилегированных акций: dp=D/Po*100%, где Ро-текущая рыночная цена акций.

 

  1. Особенности оценки производных ценных бумаг.

Производные ценные бумаги удостоверяют право или обязанность инвестора купить или продать определенное количество базисного актива в определенное время или в течении определенного времени по определенной цене (варранты, опционы, форварды, фьючерсы, права).

Форварды – предполагают поставку базового актива  в определенный момент по определенной цене. Отличие – это внебиржевой контракт.

Фьючерс – стандартный биржевый контракт (1, 3, 6 месяц). Фьючерс финансовый Са=Ца+Ца*П*м/12(Д360), где П-проценты определенные как среднерыночная ставка доходности, Ца-цена базового актива (курсовая стоимость).

Если по базовому активу предусмотрено начисление процентов: Са=Ца+Ца *(П-Па)*м/12(Д/360), где Па-годовая ставка процентов начисляемая по финансовому инструменту. Фьючерс товарный(базовый актив - конкретный товар): Са=Ца+Ца*П*м/12(Д/360)+Ца*Т*м/12(Д/360), где Т-расходы связанные с транспортировкой и хранением базового актива, выражается в процентах от стоимости.

Фьючерс валютный: Са=Ца*(1+Пр*(м/12))/(1+Пу*(м/12)), где Пр-процент по рублевым депозитам, Пу-процент по валютным депозитам, определяется как среднерыночная величина.

Фьючерсы на биржевом рынке. Как ставка на величину изменения цен Са=И + ∆И*м/12, где текущий индекс и его стоимость по сложившимся уже контрактам. ∆И-среднегодовое изменение индекса.

Варранты – 1)это двойное складское свидетельство-цена товарного фьючерса; 2) это производная бумага дающая право держателя на приобретение акций эмитента в определенный период времени по определенной цене – как правило, ниже рыночной. Определяется как цена финансового фьючерса.

 Опцион –это контракт, представляющий покупателю право купить ил продать определенное количество базисного актива по фиксированной в момент его заключения цене, которое называется исполнительной ценой (цена страйк). Дает право покупателю опциона распоряжаться сделкой. Ф-ла Блека-Шольца: Со=SоN(di)-Хе-rt * N(d2), где d1=, d2=d1-, где Со-текущая стоимость опциона, So-текущая цена базового актива, Х-исполнительная цена базового опциона, е-основание натурального логорифма, r-ставка безрисковой доходности, r=ln(1+rf), rf-безрисковая ставка, Т-время исполнения до опциона, ln-знак натурального логарифма, - среднеквадратическое отклонение цены акции за год.

 

Теория оценки недвижимости

1.Обзор рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости.

 

Рынок недвижимостиэто рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями уникальностью каждого объекта, условия финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Специфические особенности рынка недвижимости: 1)специфика объектов недвижимости, 2)относительно более высокий уровень риска, характерные для недвижимости 3)воздействие рынка капитала 4)невозможность достичь состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

-экономическим ростом или ожиданиями такого роста:

- финансовыми возможностями для приобретения, недвижимости, что обусловлено стадией экономического развития региона, наличием и характером рабочих мест

- взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или оного района

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

  1. Факторы гос.регулир-я  рынка недв-ти- - нормативные акты, регулир-щие сделки купли-продаж недв-ти, налоговое законодательство, рег-щее сделки с недв-тью, отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недв-ю на регион.уровне
  2. Общеэкономическая ситуация – производство национального дохода, объем промышленного производства, занятость трудоспособного населения, ставки доходности фин. Активов, платежный баланс страны, состояние торгового баланса, приток капитала, рост доходов населения, индекс потребительских цен
  3. Микроэкономическая ситуация – эк. развитие региона, диверсификация занятости работоспособного населения, эконом. Перспективы развития региона, притоки капитала в регион, оттоки капитала из региона
  4. Социальное положение в регионе – возможность межэтнических и военных столкновений в регионе, отношение к частному капиталу, отношение к иностранному капиталу, устойчивость политики администрации региона, уровень безработицы в регионе
  5. Природные условия в регионе – экологическое положение в регионе, наличие развитой инфраструктуры

Классификация объектов недвижимости:

По происхождению:

-естественные (природные);

- искусственные

По назначению:

- свободные земельные участки;

- природные комплексы или месторождения

-постройки для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности и др

По масштабу:

-земельные массивы

-отдельные земельные участки

-комплекс зданий и сооружении

-Жилой дом многоквартирный

-  Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

- Секция (подъезд)

- Этаж в секции.

-  Квартира.

- Комната.

 - Летняя дача

- Комплекс административных зданий.

Готовность к использованию  1). Готовые объекты.  2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.  3). Требующие завершения строительства.

Специализированная и неспециализированная недвижимость

Специализированная недвижимость та, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (заводы, электросети)

Неспециализированная та, на которую существует общий спрос и которая в основном продается и покупается на открытом рынке

Понятие «рынок недвижимости означает куплю-продажу различные объектов недвижимости.

 

2. Понятия стоимости недвижимости, основные виды. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Процесс оценивания, т.е нахождение денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую.

Потребительская стоимость: обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств объекта, с точки зрения конкретного пользователя, кот. исходит из  сложившегося варианта использования объекта.

Меновая стоимость: возникает в процессе обмена объектов недвижимости, при этом всеобщим эквивалентом выступают деньги. Форма проявления миновой стоимости  цена, которая  отражает действия всех рыночных факторов.

Форма проявления меновой стоимости:

- Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

-Кадастровая -Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Инвестиционная стоимость – представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанных на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет И.С основан на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Рассчитывается при застройке вакантных земельных участках, расширении или реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в уставной капитал предприятия.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

           Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

           Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

           Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

  К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт. архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

 

3.Анализ объекта недвижимости для определения наиболее эффективного использования.

Означает,что из возможных вариантов объекта недвижимости выбирается тот при кот. Наиболее полном реализуется функциональные возможности участка и стоимость будет максимальна. Наиболее эффективное использование определяется –как использование недвижимости которое :

1)является законодательно разрешенным т.е соответствует юрид. нормам, включая распоряжение о замирование территории ,нормы охраны окруж.среды, градостроит.ограничения, требование по охране памятников истории и архитектуры , требов. по благоустройству прилегающей территории.

2)физическая осуществимость вариант осуществления использования земельн. уч. т.е.размер и форма зем.уч. ,его транспортная доступность, имеющие строения позволяющая реализовывать выбранный вариант использования.

3)финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестированного капитала т.е. использование обеспеч. доход превышающий капит.затраты, эксплатуационные расходы, финансовые обязательства.

4)Обеспечивает наивысшею стоимость земельного участка.

НЭИ по фсо №7

1)НЭИ  лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

2)НЭИ может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование. Например: ремонт или реконструкцию имеющихся объектов капит. строительства.   3)НЭИ позволяет выявить наиболее приблизительное использование зем.участков на кот. ориентируется участники рынка, при формировании цены сделок. При определение рыноч.стоимости оценщик руководствуется результатом этого анализа ,для выбора подходов и методов оценки и выбора сопоставимых объектов аналогов.

4)НЭИ объекта оценки проявляется как правило по объемно-планированным и конструктивным решением для застройки земельн.уч. НЭИ определяется с учетом имеющихся улучшений. Анализ при этом выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если  представленные обоснования не требует их расчета.

 

4.Основне этапы процесса оценки недвижимости.

 

1. Определение задачи оценки

А) Определение цели и задач проведения оценки, объекта оценки.

Определение вида стоимости, установление оцениваемых имущественных прав.

Б) Определение даты проведения оценки, даты определения стоимости. Дата оценки.

ФСО №7

Задание на оценку должно содержать следующую дополнительную информацию указанный в п.17 ФСО №1 :

- Состав объекта оценки с указанием сведений достаточных для идентификаций каждый из его частей (при наличии);

- Характеристики объекта оценки и его оцениваемых или ссылки на доступные для оценки документы, содержащие такие характеристики;

- Права учитываемых при оценки объекта оценки, ограничения обременения этих прав, в т.ч. в отношении каждой из частей объекта оценки.

2. Состаление договора на проведение оценки.

А) выбор методов оценки;

Б)определение источников информации;

В) определение размера денежного вознаграждения

Г) составление договора на проведение оценки.

3. Сбор и анализ информации.

а) осмотр объекта и прилегающей территории

б) описание объекта недвижимости (юр, физ, экономические характеристики)

в) проверка достоверности собранной инфо.

ФСО №7

При сборе информации об оцениваемом объекте  недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период возможно близкий в дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

В случае не проведении осмотра. Оценщик указывает в отчете причины по которым осмотр не произведен. А так же опущения и ограничения связанные с не проведенным осмотром.

Совместная оценка земельного участка и улучшений на нем при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, проводится с учетом установленных действующим закнодателсьтвом прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

4. Этап анализ НЭИ.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов или обоснованный отказ от них.

6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

- проверка полученных данных о стоимости;

- допущения о огранивающие условия;

- выведение итоговой стоимости.

 

5. Подходы и методы оценки недвижимости, сравнительный анализ.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости :-  сравнительный;-  доходный;-  затратный.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1.  Объект не должен быть уникальным.
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Методы сравнительного подхода:1. Метод парных продаж 2. Метод валового рентного мультипликатора

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
-  уровень заработной платы;
-  величина накладных расходов;
-  затраты на оборудование;
-  нормы прибыли строителей в данном регионе;
-  рыночные цены на строительные материалы.

Методы затратного подхода:1. Метод сравнительной единицы. 2. Метод разбивки по компонентам 3. Метод количественного обследования.

Преимущества затратного подхода:
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§  оценка зданий специального назначения;
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§  анализ эффективности использования земли;
§  решение задач страхования объекта;
§  решение задач налогообложения;
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход- основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.Базовая формула доходного подхода :Описание: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image002.gif или Описание: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image004.gif , где С (V) - стоимость недвижимости;ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент иКоэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

ли ставка капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
-  рыночной стоимости.

Методы доходного подхода: 1. Метод капитализации доходов .2. Метод дисконтированных денежных потоков

 

6.Затратный поход к оценке недвижимости, особенности и практика применения, основные этапы при использовании подхода.

Затратный подход характеризуется :

1.Оценкой имущественного комплекса, состоящий из земельного участка и улучшений на нем на основе расчета затрат необходимых на создание конкретных объектов на дату оценки.

2. Учет износа(устаревания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.

3.Подход основан на принципе замещения.

ФСО №7 ЗП

1)ЗП рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости земельных участков застроенных кап. строениями, но не их частей. Например :встроенных помещений, жилых помещений.

2)По ФСО №7 ЗП целесообразно применять если объект недвижимости соответствует НЭИ, а так же есть возможность корректной оценки физич.износа, а так же функционального и внешнего устаревания.

3)ЗП рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных необходимых для применения сравнительного и доходного подхода., а так же для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Этапы оценки ЗП:

1.Определение стоимости прав на земельн. участок как незастроенный.

2.Расчет затрат на создание объектов кап.строительства(воспроизводства или замещения).

3.Определение прибыли предприятия.

4.Определение износа и устаревания.

5.Опеределение стоимости объекта улучшения путем суммирование затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитывается физич.износ и устаревание.

6.Определение стоимости объекта недвижимости, как сумму стоимости прав на зем.участок и стоимости объектов кап. строительства.

Применение ЗП предпочтительней:

1.Когда оценивается новое или недавно построенное объекты.

2.Для оценки объектов незавершенного строительства.

3.Для оценки в целях налогообложений.

4.Для переоценки основных фондов.

 

7.Затратный подход: определение затрат на воспроизводство и замещение.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Стоимость затрат на создание улучшений может быть определена, как стоимость затрат на воспроизводство или стоимость затрат на замещение.

Стоимость затрат на воспроизводство это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость затрат на замещение- затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов стандартов, проектов и архитектурных строений.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
-  уровень заработной платы;
-  величина накладных расходов;
-  затраты на оборудование;
-  нормы прибыли строителей в данном регионе;
-  рыночные цены на строительные материалы.

 

8.Затратный подход: виды износа и устаревание (физический, функциональное, экономическое), определение накопленного износа (Устаревания)объекта недвижимости.

Износ(устаревание)-характеризуется уменьшением полезности объектов недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временим стоимости под воздействием различных факторов.

Износ измеряется в %, а стоимостным выражение износа является обесценивание. В зависимости от причин вызывающих износ выделяют след. виды :физический, функциональный, внешний(экономический).

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ-это износ устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты способствую повышению стоимости объекта в целом. Выявление всех возможных видов износа это накопленный износ.

В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между стоимостью затрат на создание объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Функция времени жизни здания

1)Физич. Срок жизни (ФСЖ)-период эксплуатации здания в течение которого состояние несущих конструкций , элементов соответствует определенным критериям, а именно надежность и долговечность. Срок физич. жизни здания закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается когда объект сносится.

2)Хронологический возраст (ХВ)-период времени прошедшее со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки( возраст по паспорту).

3)Экономический срок жизни(ЭСЖ)-определяется временим эксплуатации в течение которого объект приносит доход. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация не может принести доход обозначенный требуемый ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

4)Эффективный возраст- рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния, в зависимости от особенности эксплуатации. Эффективный возраст  может отличаться от хронологического в большею или меньшею сторону, в случаи нормальной типичной эксплуатации, эффективный возраст соответствует хронологическому.

5)Оставшийся срок экономической жизни- это период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ  - это постепенное утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплутационных качеств строительств. Под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Методы расчета физич.износа:1.Номативный метод.2.Стоимостной метод 3.Метод срока жизни.

Функциональный износ-  это несоответствие объемно-планируемых и или конструктивных решений элементов современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания.

Внешний или экономический износ-   это обесценивание объекта обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды, изменение внешней среды. Внешний износ в большинстве своем не устраним.

 

9.Затратный подход: определение стоимости земельного участка (Прав на земельный участок). Затратный подход характеризуется :

1.Оценкой имущественного комплекса, состоящий из земельного участка и улучшений на нем на основе расчет затрат необходимых на создание конкретных объектов на дату оценки.

2.Учет износа (устаревания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов. 3.Подход основан на принципе замещения.

Оценка земельного участка, методы:

1.Метод выделения- используется для оценки только застроенных зем.участков. Условие применение метода:Наличие информации о ценах единых объектов недвижимости, включ. в себя аналогичные зем.участки.

Этапы оценки:1)Выбор аналога единых объектов недвижимости.2)Выявляется характеристика и степени отличий каждого аналога от объекта оценки.3)Корректировка цен аналога по выявленным ценообразующим факторам.4)Обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости как среднего или средневзвешенного цен аналогов.5)Расчет стоимости затрат на замещение или стоимости затрат на воспроизводство, улучшений зем.участка.6)Расчет рыночной стоимости оцениваемого участка, путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости улучшений с учетом накопленного износа и устаревание.

 2.Метод распределения- используется для оценки только застроенных зем.участков. Условие применение метода :1)Наличие информации о ценах единых объектов недвижимости включая в себя аналогичные зем.участки. 2)Наличие информации о наиболее вероятной доли стоимости зем.участка в стоимость единого объекта недвижимости.3)Соответствие улучшений зем.участка по наиболее эффективному использования.

Метод распределения основан на определение соотношений между стоимостью  возведение на ней улучшений. Цена объекта недвижимости разделяется на 2 части: стоимость улучшений и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки в конкретном районе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений при этом стоимость земли определяется по след.формуле: Рыночная стоимость зем.участка= Стоимость един. объектов недвижимости*Доля зем.участка

 

10.Сравнительный подход: метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения , этапы применения метода.

Основан на принципе замещения, базируется на информации о ценах аналогичных объектов.

Условия применения сравнительного подхода:
1.  Объект не должен быть уникальным.
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Метод сравнительного анализа продаж продаж.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Этапы сравнительного подхода:1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Последовательность внесения поправок:
1.  Поправка на условия финансирования.
2.  Поправка на особые условия продаж.
3.  Поправка на время продажи.
4.  Поправка на местоположение.
5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

11.Сравнительный подход: метод валового рентного мультипликатора , особенности и практика применения ,этапы применения метода.

Основан на принципе замещения, базируется на информации о ценах аналогичных объектов.

Условия применения сравнительного подхода:
1.  Объект не должен быть уникальным.
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Этапы сравнительного подхода:1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

 

12. Дох. Под. метод ДДП , особенности и практика применения, этапы применения метода.

Дох.Под. Основан на принципе замещение. ДП оценивает стоимость недв-ти, как текущую ст-ть будущих денежных потоков в данный момент времени. ДП отражает кач-во и кол-во дохода, который объект недвижимости способен генерировать  в течении срока экономической жизни. В рамка ДП применяются методы: - метод прямой капитализации; - метод дискантирования денежных потоков; - метод капитализации по расчетным моделям.

Метод ДДП более сложен, детален позволяет оценить об. Оц. В случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя харак-е черты их поступлений. Метод применяется в следующих случаях: - предпологается что бу. Ден. Пот. Будут существенно отличаться от текущих. – имеются данные, позвол-е обосновать размер буд. Ден. Потоков; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оц.об. недв. Крупный много функциональный об-т; - об. Нед. Строится или только что введен. Метод ДДП позволяет оценить ст-ть недв-ти на основе собственных из прогноз-х ден. Потоков и стоим-ти риверсии.

ЭТАПЫ Оценки методом ДДП. 1. Определение длительности прогнозного периода. Длительность периода зависит от объема информации достаточного для долгосрочных прогнозов. Чаще всего в российской практике  дл.прог. пер. составляет 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин д.п. Потенциальный Валовый Доход, Ддействительный Валовый Доход,Чистый Ооперативный Д; 3. Расчет ст-ти риверсии. Ст-сть риверсии можно спрогнозировать с помощью:

- анализ текущего состояния рынка и предположений относительно будущей ст-ти об-та оценки; - принятие допущений относительно изменений ст-ти, за период владения; - капитализация дохода за год следующий, а годом окончания прогнозного периода М=ЧОД пост. прог./ К с испол-м самостоят-но расчитаной ст-ки капитализации. 4. Определение ст-ки дисконтирования. Ставка дисконтирования- то коэфициэнт  используемый для расчета текущей стоимости денежн. суммы, получаемой или

 

13. метод ДДП, порядок определения ЧОД. Выбор величины прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1)  потенциальный валовой доход;
2)  действительный валовой доход;
3)  чистый операционный доход;
4)  денежный поток до уплаты налогов;
5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

 

14. Метод ДДП , безрисковая ставка, Определение ставки дисконтирования при оценке недв., основные методы.  Дох.Под. Основан на принципе замещение. ДП оценивает стоимость недв-ти, как текущую ст-ть будущих денежных потоков в данный момент времени. ДП отражает кач-во и кол-во дохода, который объект недвижимости способен генерировать  в течении срока экономической жизни. В рамка ДП применяются методы: - метод прямой капитализации; - метод дискантирования денежных потоков; - метод капитализации по расчетным моделям.

Метод ДДП более сложен, детален позволяет оценить об. Оц. В случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя харак-е черты их поступлений. Метод применяется в следующих случаях: - предпологается что бу. Ден. Пот. Будут существенно отличаться от текущих. – имеются данные, позвол-е обосновать размер буд. Ден. Потоков; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оц.об. недв. Крупный много функциональный об-т; - об. Нед. Строится или только что введен. Метод ДДП позволяет оценить ст-ть недв-ти на основе собственных из прогноз-х ден. Потоков и стоим-ти риверсии.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

Описание: image014 ;

Описание: image016 ; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

Описание: image018 ;

Описание: image020 ; где

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потокии ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1)  метод кумулятивного построения;
2)  метод сравнения альтернативных инвестиций;
3)  метод выделения;
4)  метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Описание: image038 ; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна =Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

 

15. Метод ДДП, определение постпрогнозной стоимости об. Недв. Основные методы .      Дох.Под. Основан на принципе замещение. ДП оценивает стоимость недв-ти, как текущую ст-ть будущих денежных потоков в данный момент времени. ДП отражает кач-во и кол-во дохода, который объект недвижимости способен генерировать  в течении срока экономической жизни. В рамка ДП применяются методы: - метод прямой капитализации; - метод дискантирования денежных потоков; - метод капитализации по расчетным моделям.

Метод ДДП более сложен, детален позволяет оценить об. Оц. В случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя харак-е черты их поступлений. Метод применяется в следующих случаях: - предпологается что бу. Ден. Пот. Будут существенно отличаться от текущих. – имеются данные, позвол-е обосновать размер буд. Ден. Потоков; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оц.об. недв. Крупный много функциональный об-т; - об. Нед. Строится или только что введен. Метод ДДП позволяет оценить ст-ть недв-ти на основе собственных из прогноз-х ден. Потоков и стоим-ти риверсии.

РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ В ПОСТПРОГНОЗНЫЙ ПЕРИОД

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирают тот или иной метод либо модель расчета ставки дисконтирования:

§  метод ликвидационной стоимости. Данный метод используется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот метод неприменим;

§  метод чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Этот метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;

§  метод предполагаемой продажи. Он заключается в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или отсутствует, применение данного метода для определения конечной стоимости проблематично;

§  модель Гордона. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V(term) = CF(е+1) / (Rd - g),

где V(term) — стоимость в постпрогнозный период;

CF(t+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

Rd — ставка дисконтирования;

g — долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денежный поток шестого года равен 150 млн. руб., ставка дисконтирования — 24%, долгосрочные темпы роста — 2% в год. Подставляя эти данные в формулу, получаем величину стоимости в постпрогнозный период — округленно 682 млн. руб.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

 

16. Доходный подход: метод капитализации дохода при оценке недвижимости, особенности и практика применения, этапы применения метода.

Дох.Под. Основан на принципе замещение. ДП оценивает стоимость недв-ти, как текущую ст-ть будущих денежных потоков в данный момент времени. ДП отражает кач-во и кол-во дохода, который объект недвижимости способен генерировать  в течении срока экономической жизни. В рамка ДП применяются методы: - метод прямой капитализации; - метод дискантирования денежных потоков; - метод капитализации по расчетным моделям.

Метод капитализации доходов применяется если:

·  потоки доходов – стабильные положительные величины,

·  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

·  Данный метод не следует использовать, если:

·  потоки доходов не стабильны,

·  объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта,

·  нет информации по реальным сделкам продажи или аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1.Оценка потенциального валового дохода. Делается на ос­нове анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

S — площадь м2., сдаваемая в аренду;

Са — арендная ставка за 1м2.

Как правило, величина арендной платы зависит от местопо­ложения объекта, его физического состояния, наличия коммуни­каций, времени аренды (срока) и т. д.

2. Оценка потерь от недогруженности неуплат. Произво­дится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД — скидки на простой и неплатежи.

3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижи­мости. Основывается на анализе фактических издержек по ее со­держанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогно­зируемые в будущем) данные. При этом можно использовать дан­ные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, — потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рас­считанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рас­считанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

17. метод капитализации дохода, определение ставки капитализации при оценке недвижимости, основные методы. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации.

Дох.Под. Основан на принципе замещение. ДП оценивает стоимость недв-ти, как текущую ст-ть будущих денежных потоков в данный момент времени. ДП отражает кач-во и кол-во дохода, который объект недвижимости способен генерировать  в течении срока экономической жизни. В рамка ДП применяются методы: - метод прямой капитализации; - метод дискантирования денежных потоков; - метод капитализации по расчетным моделям.

Метод ДДП более сложен, детален позволяет оценить об. Оц. В случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя харак-е черты их поступлений. Метод применяется в следующих случаях: - предполагается что бу. Ден. Пот. Будут существенно отличаться от текущих. – имеются данные, позвол-е обосновать размер буд. Ден. Потоков; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оц.об. недв. Крупный много функциональный об-т; - об. Нед. Строится или только что введен. Метод ДДП позволяет оценить ст-ть недв-ти на основе собственных из прогноз-х ден. Потоков и стоим-ти риверсии.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитывается по формуле

ПВД = S·Ca,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сa — арендная ставка за 1м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - Потери.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называютсяоперационными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Отсюда ЧОД = Действительный валовой доход - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации.

 

3.3. МЕТОДЫ ДЛЯ РАСЧЕТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Существует несколько методов ее определения:

§  метод кумулятивного построения;

§  метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

§  метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

§  метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Это один из наиболее распространенных методов расчета коэффициента капитализации.

Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

§  ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

§  нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

§  безрисковой ставки дохода;

§  премии за риск;

§  премии за низкую ликвидность недвижимости;

§  премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну — страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

§  прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

§  возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

§  возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Рассчитаем норму возврата капитала с помощью этих методов при одинаковых исходных условиях.

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, другими словами, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть ставки капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента приложения 1???????). Ставка капитализации при потоке равновеликих доходов будет равна сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (ставку капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе «Взнос за амортизацию единицы», приложение 1???????).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

 

18. Особенности оценки объектов, незавершенных строительством. Оценка объектов незавершенного строительства требует соответствующей классификации оценщика. Основной критерий классификации — назначение использования объектов: на здания и сооружения производственного назначения; общественные здания и сооружения; жилые здания. Не менее важный критерий классификации — возможность использования этих объектов для получения дохода. При рассмотрении таких объектов в качестве доходной недвижимости необходимо учитывать возможность их перепрофилирования в соответствии с изменившимися рыночными условиями. Данным критериям удовлетворяют большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания, которые могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости. Такие объекты оцениваются методами затратного и доходного подходов.

Исходя из возможностей перепрофилирования здания и сооружения производственного назначения можно разделить на объекты, возможности изменения функционального назначения которых практически отсутствуют в связи с особенностями конструктивных решений, и объекты, обладающие более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями и позволяющие разместить разные типы производств. К первым относят здания и сооружения специализированного назначения, например здания и сооружения добывающих отраслей промышленности, и оценивают их в основном путем затратного подхода; ко вторым — объекты, относящиеся, например, к отраслям машиностроения и пищевой промышленности, оценка которых возможна с позиций как затратного, так и сравнительного подходов. Сравнительный подход при оценке объектов, незавершенных строительством, практически не применяется в силу отсутствия информации по аналогичным объектам.

Оценка объектов, незавершенных строительством, требует идентификации, подразумевающей сбор следующей информации:

• отраслевая принадлежность объекта;

• его классификация с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• площадь застройки;

• дата начала строительства;

• дата фактического прекращения строительства;

• конструктивная система здания и сооружения;

• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т. п

• степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или перепрофилирование объекта требует дополнительных мощностей в части инженерного обеспечения, то затраты на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации должны быть учтены в расчетах.

ПВС объекта может быть определена уже рассмотренными методами затратного подхода. При этом можно рассчитать как ПВС компонентов здания, завершенных строительством на дату оценки, так и ПВС объектов, незавершенных строительством, в виде удельного веса (коэффициента готовности строительной продукции) построенных компонентов в общей ПВС здания как построенного.

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к ПВС объекта. Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного результата с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-инфор-мационной базы.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.

Основу расчета коэффициента готовности с использованием метода остатка составляет принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта.

Стоимость объекта, незавершенного строительством, может быть определена по формуле

С0 = ПВСН + СЗ + ПЗ - О,

где С0 — стоимость объекта, незавершенного строительством; ПВСН — полная восстановительная стоимость объекта, незавершенного строительством; СЗ — сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопе-ра, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов); ПЗ — прибыль застройщика; О — обесценение объекта, вызванное выявленными видами износа.        Накопленный износ предпочтительно определять методом разбиения, предусматривающим расчет величины физического, функционального износа и износа внешнего воздействия.

В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершенного строительством объекта в стоимости такового не учитывают прибыль застройщика, считая ее ликвидационной скидкой.

С целью повышения инвестиционной привлекательности объекта рассчитывают затраты для завершения строительства объекта в соответствии с выбранным НЭИ методами затратного и доходного подходов. В области доходного подхода приоритетным является метод ДДП; этот же метод применяют для расчета периода окупаемости инвестиций.

 

 

Теория оценки земли

1. Рынок земли, структура, функции, объекты и субъекты.

Большинство ученых в сфере земельного права, следуя традиции, которая сложилась в общей теории права, выделяют в структуре земельных правоотношений следующие элементы.

Во-первых, это норма права, на основе которой складывается правоотношение.

Во-вторых, — субъекты, деятельность которых регулируется соответствующей нормой права.

В-третьих, – объект, по поводу которого складываются земельные правоотношения. Этим объектом в земельном праве является индивидуально определенный земельный участок. Правда, в сфере государственного регулирования объектом земельных правоотношений может быть земельный фонд в целом, а также его составные части в пределах границ субъектов РФ.

В-четвертых, в структуру земельных правоотношений входит содержание, под которым понимаются права и обязанности участников отношений, а также их действия, направленные на реализацию этих прав и обязанностей. Функции земельного права включают в себя охранительные земельные отношения, которые непосредственно связаны с применением юридических санкций за различные земельные правонарушения.

Основной экономико-производственной функцией земельного права является использование земли как незаменимого средства производства сельскохозяйственной продукции и лесного хозяйства.

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Формы (субъект) права собственности на ЗУ. Частная (гражд. Юр.Л, МУНИЦИПАЛЬНАЯ , ГОСУД-Я (Соб-ть РФ, суб. РФ), функцией правовое регулирование между субъектами и объектами является  функцией

2. Особенности методов оценки земельных участков под застройку.

Метод выделения. Условия применения метода – Наличие информации о ценах единых объектов недвижимости, включающих в себя аналогичные ЗУ.

ЭТАПЫ:

1) Выбор анал-х об-в нед-ти.

2) выявление характера и степени отличий, каждого аналога от об.оц.

3) коректир-ка цен анал-в по выявленным ценообр-м факторам : - обоснование и расчет рын-й ст-ти единого об. Нед-ти, как среднего и средневзвешанного значения цен аналогов.- Расчет ст-ти затрат на замещение или ст-ти затрат на воспроизводство, улучшения ЗУ. – Расчет рын-й ст-ти объекта оценки путем вычитания из ст-ти един.об.нед-ти ст-ти улучшений с учетом накопл-го из-са и устарев-я.

РСзу= СПед.об.- Сулуч. (ЗП)

 

Метод распределения. Условия применения метода:

1)Наличие информации о ценах единых об-в нед-ти, включающих себе аналогичные ЗУ,

2) Наличие информации о наиболее вероятной доли ст-ти ЗУ в ст-ти единого Объекта Нед-ти,

3)Соответствие улучшения ЗУ, к НЭИ.

Этот метод основан на определении соотнош-й м/у ст-тью ЗУ и ст-ю возведенных на ней улуч-й. Цена об.нед. разделяется на 2 части, ст-ть улуч-й и ст-ть ЗУ. Для каждого типа застройки в конкретном р-не сущест-т пропорция между ст-ю ЗУ и ст-ю улуч-й, при этом Ст-ть ЗУ опред-ся по формуле

РСзу = Стоимость ед.об.нед. *Доля зу.

 

Так же преимущественно используют Метод остатка земли. Условия применения метода – возможность использования ЗУ, способом приносящим доход.

При применении м-да остатка должны быть известны:

1) Ст-ть улучшений,

2)Чистый операцион. доход, приносимый ЗУ и улучшениями,

3) Коэффициент капитализации для ЗУ и улучшений.

ЭТАПЫ:

1) Расчет ст-ти улучшений (затраты на замещение или воспроиз-во) с учетом износа и устаревания,

2) Расчет ЧОД от единого объекта нед-ти на основе рыночных ставок аренд. платы.

3) расчет ЧОД, приходящегося на улучшение как произведение стоимости воспроизводства/замещения на кооф-т капитал-и доходов от нед-ти.

4) Расчет ЧОД (земельной ренты) приходящегося на ЗУ = ЧОД единого объекта нед. - ЧОД улучш.

5) Расчет РС. ЗУ путем капитализ-ии ЧОД (земельной ренты)  для ЗУ.

 

3. Оценка сельскохозяйственных земель Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

Описание: http://www.aup.ru/books/m246/img/image096.png, гдеVL — стоимость земельного участка, IL — доход от владения землей, RL: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.   

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка:

  • характеристики местоположения,
  • размер,
  • форма,
  • окружающий тип землепользования,
  • транспортная доступность,
  • инженерное оборудование.    

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных, городских, и лесных земель.

4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Кадастровая оценка городской земли

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

 

. Кадастровая оценка земель лесного фонда

Данная оценка проводится для обоснования платы за землю.

Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, -грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м3/га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Родовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).

 

Теория оценки машин, оборудования и транспорта

  1. Классификация машин и оборудования.

Большое  значение  для  решения  задач  оценки  имеет  классификация машин, оборудования и транспортных средств, то есть разделение  множества  объектов  на  подмножества  по  их  сходству или различию в соответствии с определенными правилами. Для упорядочения собираемой ценовой и технической информации, а  также  для  быстрого  поиска  нужных  сведений  об  аналогичных рисунок объектах из имеющихся массивов информации применяют специальные классификаторы. Классификаторы необходимы также для построения электронных баз данных.

Учитывая  исключительное  многообразие  машин,  оборудования и транспортных средств, при их оценке невозможно обойтись без официально принятых классификаторов многоцелевого применения. К последним относятся:

  • Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94),
  • Общероссийский классификатор продукции (ОК 005-93)
  • Классификатор «Товарная номенклатура для внешнеэкономической деятельности» (ТН ВЭД).

Классификаторы общероссийского уровня построены по иерархическому методу классификации, предусматривающему последовательное  подразделение  множества  объектов  на  подчиненные  друг  другу  классификационные  группировки:  классы, подклассы, группы, подгруппы и т.д. При этом применяется последовательная десятичная система кодирования, когда для каждого признака (группировки) выделено определенное количество десятичных знаков.

О многообразии рассматриваемого вида имущества свидетельствует  то,  что  в  Общероссийском  классификаторе  продукции  (ОКП) можно выделить 31 класс продукции, которая относится к категории машин, оборудования и транспортных средств

Описание: http://dom-khv.ucoz.ru/klassifikacija_mio.jpg

Один из видов классификации, используемой для оценки, выглядит следующим образом:

•       машины сельскохозяйственные и лесохозяйственные;

•       машины для металлургической, горнодобывающей промышленности и строительства;

•       машины для обработки пищевых продуктов, напитков и табака;

•       машины для производства бумаги и картона;

•       двигатели, генераторы и трансформаторы электрические;

•       устройства распределения электроэнергии и управляющее оборудование;

•       оборудование медицинское, хирургическое и ортопедическое;

•       приборы и устройства для измерений и поверки, часы и хронометры;

•       станки, приборы и инструменты, оборудование серийное и специальное;

•       универсальные и специализированные технологические линии;

•       технологические комплексы;

•       строительная, дорожная техника;

•       вычислительная техника, оргтехника и др.

 

Еще один вариант классификации:

 -     станки и механизмы;

 -     технологическое оборудование и оснастка;

 -     автотранспорт;

 -     железнодорожный транспорт  и подвижной состав;

 -     Компьютеры и оргтехника;

 -     Мебель, бытовая техника и оборудование.

 

Также возможны следующие способы классификации объектов оценки:

 

а) по виду основных средств - на производственные или непроизводственные в зависимости от их вхождения в состав соответствующих подразделений предприятия. Этот способ классификации актуален при проведении оценки отдельных служб или подразделений предприятия;

б) по этапу жизненного цикла объектов:

недавно поступившие и подготавливающиеся к эксплуатации, монтирующиеся, отлаживающиеся, проходящие пробную эксплуатацию;

находящиеся в эксплуатации;

временно не эксплуатируемые и находящиеся в капитальном ремонте, на реконструкции, модернизации, переоснащении и т.д.;

находящиеся на консервации или в запасе (в том числе мобилизационном);

подготавливаемые к выбытию для продажи или передачи;

выбывшие из эксплуатации, подлежащие разборке и утилизации;

в) по праву собственности, где выделяются:

относящиеся к собственным средствам предприятия;

безвозмездно полученные во временное пользование;

арендуемые у другого владельца;

собственные; сданные в аренду;

г) по способу приобретения и происхождения - выделяются машины и оборудование:

отечественные, приобретенные новыми;

импортные, приобретенные новыми;

отечественные, приобретенные подержанными;

импортные, приобретенные подержанными;

изготовленные собственными силами;

д) по степени универсальности выделяют машины и оборудование:

универсальные;

специализированные;

специальные;

е) по функциональному назначению в соответствии с функциональной и отраслевой классификацией, где существуют классификаторы:

основных фондов;

товарной номенклатуры для внешнеэкономической деятельности;

отраслевые.

 

  1. Идентификация и описание машин и оборудования

 

а) При оценке важное значение имеет идентификация объекта оценки, т. е. установление соответствия между документацией на объект и его реальным состоянием. Машины и оборудование изготовляются во множестве исполнений и модификаций, имеют различную комплектацию, что существенно влияет на их стоимость. В связи с этим идентификацию проводить необходимо, и от ее качества в значительной степени зависят результаты оценки и авторитет оценщика. При проведении идентификации следует дать описание (листинг), оцениваемого объекта, которое имеет следующую структуру:

а) наименование, модель (марка) объекта;

б) назначение и принцип действия;

в) масса и габариты;

г) основные технические характеристики, позволяющие определить потребительские свойства объекта:

д) характеристика системы управления;

е) комплектация, включая приспособления, управляющие программы и инструмент;

ж) год изготовления и дата ввода в эксплуатацию;

з) сведения об установке на фундамент и подключении к энергетическим и информационным сетям;

и) сведения о ремонте и техническом обслуживании объекта, замене его отдельных узлов и агрегатов;

к) наименование и реквизиты изготовителя.

Идентификация объекта проводится в два этапа. На первом этапе анализируется инвентарная опись оцениваемого оборудования, уточняются его технико-экономические характеристики. Этот этап проводится оценщиком на своем рабочем месте и предусматривает наличие определенной информации по оцениваемому объекту. По завершении этого этапа оценщик должен сделать для себя вывод - может ли он взяться за предлагаемую работу и уяснить для себя особенности оцениваемых машин и оборудования. Второй этап проводится на месте установки объекта и предполагает изучение имеющихся документов на объект, его комплектности, работоспособности и фактического состояния.

 

б) Прежде чем приступить непосредственно к оценке, нужно сформировать массив подлежащих оценке объектов, затем собрать первичную информацию из документов на эти объекты и провести внешний осмотр и идентификацию объектов.

Для целей оценки оборудование рекомендуется группировать по следующим видам;

•  Основное технологическое;

•  Вспомогательное;

•  Автотранспортное;

•  Офисное      –     компьютерная     техника,     техника     связи, производственный и хозяйственный инвентарь, мебель;

Такая группировка облегчает процесс оценки. Так, методы оценки основного технологического и вспомогательного оборудования могут иметь свои особенности. На транспортные средства, строительную технику, офисное оборудование и хозяйственный инвентарь, как правило, бывают известные рыночные цены (как на новую, так и на подержанную технику).

В отдельные группы целесообразно выделять также морально устаревшие машины и оборудование, снятые с производства, аналоги которых следует искать на вторичных рынках продаж. Целесообразно также отдельно рассматривать оборудование, предназначенное к установке, оценка стоимости которого не связана условиями существующего использования, и импортное оборудование, оценка которого не зависит от процессов внутреннего ценообразования.

Например, наиболее полный перечень технических сведений о металлорежущем станке выглядит следующим образом:

•  Наименование и модель станка;

•  Код по классификатору ОКОФ;

•  Габаритные размеры в плане, мм .;

•  Масса конструкции, кг .;

•  Основные технические характеристики: максимальные размеры обрабатываемой детали, точность обработки, размеры рабочего стола и т.д.

•      Дополнительные устройства: например, тип и характеристика ЧПУ;

•  Мощность электродвигателя, кВт.;

•  Нормативный срок службы, годы;

•  Ремонтная сложность;

•  Предприятие-изготовитель;

Первейшей задачей внешнего осмотра является идентификация объектов оценки. Идентификация в широком смысле – это установление тождественности между предметом, который реально имеется, и тем описанием предмета, которое дано в официальном документе на этот объект. Идентификация объектов оценки означает, во-первых, составление или уточнение списка оцениваемых единиц оборудования, машин и транспортных средств по их реальному наличию, т.е. проведение как бы своеобразной инвентаризации, во-вторых, проверка и приведение в соответствие с реальным состоянием учётной и технической документации на оцениваемые объекты.

Внешний осмотр с целью идентификации является обязательной процедурой особенно пре по единичной оценке.

В некоторых случаях возникает необходимость не только внешне осмотреть объект, но и проверить реальную комплектность инструмента, приспособлений, оснастки и инвентаря. Убедиться в работоспособности и эксплутационной готовности объекта путём пробного его включения, проверить некоторые его характеристики во включённом состоянии.

Иногда в целях экономии времени внешний осмотр совмещают с экспертизой физического состояния объекта. В результате такой экспертизы получают дополнительную информацию об объекте, необходимую для более точного расчёта стоимости.

 

  1. Износ и устаревание машин и оборудования. Виды износа и устареваний.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом. Классификация износов может быть проведена по критерию технической возможности и экономической целесообразности их устранения и по причинам, их вызывающим. С точки зрения возможности устранения различают:

- неустранимый износ, то есть износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей машины и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение износа превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта;

- устранимый износ, то есть износ, который возможно устранить технически и целесообразно экономически.

На современном уровне развития науки и техники превалируют экономические причины отнесения износа к неустранимому, так как технически практически при любой стадии износа возможно поддерживать работоспособное состояние машины.

По причине, вызвавшей износ, различают:

- физический износ - обусловленный частичной потерей работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения;

- функциональное устаревание;

- экономическое (внешнее) устаревание.

Машины и оборудование, подвергшиеся влиянию различных физических факторов и в определенной степени изношенные, не могут иметь такую же стоимость, как новые. В этом случае имеет место обесценивание, вызванное физическим износом.

Физический износ машин и оборудования - это изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо разрушения поверхностного слоя при трении.

Кроме физического износа, на обесценивание машин и оборудования оказывают влияние функциональное и экономическое устаревание.

Функциональное устаревание возникает в результате технического и технологического прогресса. Машина, выпущенная несколько лет назад, естественно, отличается от современных машин, имея худшие технические характеристики, что снижает привлекательность ранее изготовленной техники и приводит к ее обесцениванию.

Экономическое устаревание происходит из-за внешних по отношению к объекту собственности причин (экономических) и приводит к недоиспользованию объектов, то есть снижению уровня доходов, приносимых владельцу. Такое устаревание называют также внешним.

Способом устранения физического износа является ремонт, а функционального устаревания - модернизация машин и оборудования.

Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и т.д. Износы бывают нормальными и аварийными.

Нормальным, или естественным, называют износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации машины, то есть в результате использования заданного ресурса ее работы. Аварийным, или прогрессирующим, называют износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной. При определенных значениях изменений, возникающих в результате изнашивания, наступает предельный износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, машины в целом, что вызывает необходимость ее ремонта.

 

  1. Метод экспертизы состояния для определения физического износа машин и оборудования.

Известны следующие методы определения степени физического износа машин при их оценке:

•      метод экспертизы физического состояния;

•      метод эффективного возраста (срока службы);

•      метод средневзвешенного хронологического возраста;

•      метод экспертно-аналитический;

•      метод ухудшения главного параметра.

Метод экспертизы физического состояния объекта

Смысл при применении этого метода заключается в сопоставлении объекту оценки одного из множества описаний его возможных технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа. Обычно такое множество имеет вид экспертных шкал или таблиц, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответствующих коэффициентов физического износа (Ки,ф из .)

Пример такой шкалы приведен в табл. (2). Чтобы связать износ машины с ее стоимостью, таблицы-шкалы для определения коэффициентов износа обычно строят на основе обработки статистической информации о ценах новых и бывших в эксплуатации машин. Значения коэффициентов износа определяют, сопоставляя цены продаж (Цвтор ) на вторичном рынке машин, техническое состояние и физический износ которых известен, с ценами (Ц) новых идентичных машин.

В этом случае коэффициент износа можно найти, как;

Описание: http://market-pages.ru/images/ocenkamashin/image030.jpg

Описание: http://market-pages.ru/images/ocenkamashin/image032.jpg

Оценщик, как правило, в состоянии применить метод достаточно точно только в ситуациях, когда он хорошо знаком с объектом оценки. В остальных случаях при определении коэффициента физического износа (Ки,ф из .) этим методом, оценщик может привлекать квалифицированных специалистов в области эксплуатации оборудования для консультаций по его техническому состоянию (независимых экспертов). Весьма полезными для оценщика при этом являются аргументация ответов специалистов и информация об источниках этой аргументации.

Для повышения достоверности оценки (Ки,ф из .) может быть учтено мнение нескольких экспертов, особенно когда речь идет о выборе значения из достаточно широкого диапазона значений в пределах одной строки таблицы. В этом случае результат оценки представляет собой средневзвешенное значение экспертов.

 

  1. Метод хронологического возраста для определения физического износа машин и оборудования.

Метод может быть применён тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, заменён ряд агрегатов и деталей, и их возраст оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа может быть рассчитан по формуле:

Описание: http://market-pages.ru/images/ocenkamashin/image036.jpg

Это по зданию, может быть понадобится.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = Описание: Определение износа×100% (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки метода:

1. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

2. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался запас прочности по принципу «внукам и правнукам жить да радоваться». И даже из этой на первый взгляд безвыходной ситуации российские оценщики умудряются найти достойный выход (честь и хвала их изобретательности). И выход предельно простой. Существует такой нормативный документ, как Постановление Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов». В пункте 4 этого нормативного документа приведена таблица соотношения фактически прошедшего расчетного срока службы (т.е. в нашем понимании физического износа, определенного методом хронологического возраста) и степени аналитического износа. При этом, например, степени физического износа в 1% соответствует степень аналитического износа в 0,02%. А степени физического износа в 100% - степень аналитического износа 91,08%. А дальше, т.е. за 100% что? Цитирую нормативный документ: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт». И это распространяется на все виды основных фондов! А чем не выход? Документ нормативный. Методика расчета предельно просто описана. Ну и что с того, что нормативный документ создан для целей статистики, а не для оценки. Подавляющее большинство нормативных документов, которыми мы пользуемся, создавалось не для целей оценки. Что далеко ходить – те же сборники УПВС изначально предназначались для переоценки основных фондов. Это мы, оценщики, их под себя приспособили. Не знаю как Вам, а мне такой выход понравился. Правда, логики маловато, да и на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, если попытаться нарисовать зависимость. Да, есть такой недостаток у методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам должна была «умереть» еще в эпоху застоя, а она до сих пор стоит как часовой у мавзолея и глаз эксплуатанта радует.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

 

  1. Метод корреляционных моделей (экспертно-аналитический метод) для определения физического износа машин и оборудования.

 

Экспертно-аналитический метод

Метод предполагает определение коэффициента физического износа машины при одновременном учете ее хронологического возраста Т и экспертной балльной оценки Б физического состояния.

Рассмотрим применение метода на примере станков. Для некоторого количества станков одной и той же модели (новых и подержанных) были определены:

а) коэффициенты физического износа по формуле:

kи, физ = (Цн – Цп)/Цн;

б) техническое состояние в баллах Б по специальной шкале (экспертно).

При одинаковом возрасте станки обнаруживали разный коэффициент износа. После обработки данных была получена математическая модель физического износа:

kи, физ = (0,208 – 0,003.Б).Т 0,7;

где Т — хронологический возраст станка.

В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.

 

 

Метод корреляционного анализа

В основу данного метода положена взаимосвязь между ценой на по­держанное оборудование и величиной физического износа. Величина из­носа, в первую очередь, зависит от возраста оборудования, а также от его технического состояния. Согласно работе Быкова В., Ковалёва А.П. «Как оценить износ оборудования», опубликованной в журнале «Оборудование: рынок, предложение, цены» №3 за 2000 г. было проведено исследова­ние влияния возраста подержанного металлорежущего оборудования на величину износа. Они определяли износ как разность между ценой на по­вое и подержанное оборудование одной и той же модели. Анализ прово­дился по состоянию на декабрь 1999 года. В результате корреляционного анализа установлено, что связь между коэффициентом физического износа и возрастом станка Т наилучшим образом описывается с помощью степен­ной функции:

Кфиз =Описание: http://rudocs.exdat.com/data/91/90666/90666_html_m17ca17.gif(9.1)

где а,b — некоторые коэффициенты, зависящие от состояния рынка на по­держанное оборудование.

После обработки исходной информации установлено, что а = 0,0932; b = 0,7075. Тогда коэффициент физического износа будет определяться в соответствии с формулой

Кфиз = 0,0932 Т0,7075 (9.2)

Выражение (9.2) учитывает только возраст станка, не учитывая его техническое состояние. Техническое состояние станка можно учесть через коэффициент а. Для этого прологарифмируется выражение (9.1):

Описание: http://rudocs.exdat.com/data/91/90666/90666_html_20a02d4c.gif(9.3)

Линия регрессии в данном случае будет представлять собой прямую. Пе­ресечение этой линии с одной из осей координат (например, с осью орди­нат) даст значение lga, а угол наклона линии будет определяться коэффи­циентом b = const.

Для нахождения крайних значений lga (а следовательно, и а) построе­но корреляционное поле зависимости износа станков от возраста в лога­рифмических координатах и параллельно линии регрессии проведены гра­ничные линии корреляционного поля. Кроме того, проведены еще две промежуточные линии. Полученное семейство прямых соответствует раз­личным техническим состояниям металлорежущих станков.

Техническое состояние оборудования устанавливают экспертами в ходе технической экспертизы. Результаты экспертизы удобнее всего выразить в баллах, руководствуясь шкалой экспертных оценок (табл. 9.1). Ниж­няя граничная линия соответствует 50 баллам, следующая за ней линия - 40 баллам и т.д. Это позволило авторам вышеупомянутой статьи найти корреляционную связь между параметром а и количеством баллов Б:

а = -0,0034Б + 0,2082. (9.4)

Таблица 9.1. Балльная шкала уровней технического состояния


Уровень технического состояния


Характеристика технического состояния


Средний балл


Очень

хорошее


Оборудование мало эксплуатировалось; соблюдался комплекс операций по техническому обслуживанию (ремонту); не требуется замены деталей и узлов


50


Хорошее


Оборудование эксплуатировалось при нагрузках значи­тельно меньше номинальных (т.е. было слабо загруже­но), полностью отремонтировано с заменой части дета­лей и узлов(обновлено)


40


Среднее


Оборудование в удовлетворительном состоянии, требу­ется проведение небольшого ремонта с заменой незна­чительных деталей, эксплуатировалось при нагрузках, близких к номинальным


30


Посредствен­ное


Оборудование в работоспособном техническом состоя­нии, но требуется проведение капитального ремонта с заменой некоторых основных частей


20


Плохое


Оборудование эксплуатировалось с нарушением ком­плекса операций по техническому обслуживанию (ре­монту), требуется проведение капитального ремонта с заменой или обновлением основных рабочих агрегатов


10



С учетом выражения (9.4) формула (9.2) для определения коэффи­циента физического износа приводится к виду

Кфиз = (0,2082-0,0034Б)Т0,7075 (9.5)

Достоинством данного метода является то, что он учитывает реаль­ную ситуацию на рынке данного типа оборудования, но при этом при из­менении ситуации необходима корректировка коэффициентов а и b.

Формула (9.5) выведена для металлорежущего оборудования, но ею можно пользоваться для определения коэффициента физического износа другого технологического оборудования при условии правильной эксперт­ной оценки его технического состояния.

 

  1. Метод факторной модели (экспертно-аналитической метод) для определения физического износа машин и оборудования

 

Метод факторной модели износа Основывается на том, что степень износа каждого конкретного объекта оценки определяет­ся ограниченным кругом факторов, которые нужно зафиксиро­вать и учесть при оценке, независимо от размера списка. Ведь да­же условия массовой оценки не освобождают оценщика от обя­занности провести внешний осмотр объектов.

В описанном выше методе нормативного срока службы зало­жена та идея, что износ машин и
оборудования с возрастом раз­вивается монотонно (по линейной или нелинейной форме), от
нулевого значения в начале срока службы до 100% в его конце. В действительности такой
монотонной динамики нет и связано это прежде всего с тем, что машины и оборудование
подвергаются капитальным ремонтам, оказывающим непосредственное влия­ние на стоимость.

Под влиянием таких периодически проводимых ремонтов кривая показателя физического износа
приобретает пилообраз­ный вид. Физический износ машины достигает высокого уровня в канун
очередного капитального ремонта, а сразу после него рез­ко снижается. 

(формулу не нашла!!!)

 

8.Метод эффективного возраста (метод срока жизни) для определения физического износа машин и оборудования.

Метод эффективного возраста применяется в случае, когда известен нормативный срок службы объекта оценки и можно с помощью средств инструментальной диагностики определить эффективный возраст объекта оценки:

Иф = (Тэф / Тн) * 100%, (5)

где: Тэф - эффективный возраст объекта оценки на дату оценки, лет;

Тн - нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.

Метод эффективного возраста

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста Тэф оборудования. Если хронологический возраст Т — это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст Тэф — это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок Т и учитывающий условия ее эксплуатации.

Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст Тэф машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

kи, физэфн (5)

где Тн — нормативный срок службы машины.

Обычно для определения Тэф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Тэф = Тн – Тост. (6)

Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).

Для машин типична работа с переменными нагрузками. Для части из них (обычно специальных или используемых в массовом производстве) характерна упорядоченная работа с периодической закономерностью. Однако в машинах общего назначения режим работы формируется под совокупным влиянием большого количества факторов. Установить достаточно точно закономерности изменения режима работы за время работы машины оценщик практически не может. Поэтому он может лишь довольствоваться информацией, косвенно характеризующей загрузку машины при работе лишь на протяжении обозримого времени.

Метод предполагает, что возможны иные пути нахождения Тэф. Например, для определения Тэф можно использовать метод корректировки хронологического возраста Т машины с помощью ряда коэффициентов, отражающих условия эксплуатации машины. Для этого можно воспользоваться такими показателями, как характер производства, сменность и условия работы объекта оценки. При назначении срока полезного использования (срока службы) предполагалось вполне определенное использование машины. Если известно, что машина эксплуатировалась в иных условиях, то для определения эффективного возраста вполне оправдана корректировка ее хронологического возраста в соответствии с изменившимися условиями:

Тэф = Т Ксм Кхп Кур,

где Ксм — коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования. Например, для машиностроения эта величина приблизительно равняется 1,7–1,8.

Кхп — коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина (0,9–1 — для массового производства, при котором оборудование загружено полностью; 0,67–0,77 — для серийного производства; 0,5–0,65 — для единичного производства); так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования Кви;

Кур — коэффициент условий работы машины (1 — при работе в цеховом помещении; 0,6–0,7 — при работе в отдельном помещении; 1,3–1,5 — при вредных для оборудования условиях работы (высокая интенсивность загрязнения или запыленности, повышенная влажность, контакт с химически активной средой и т.п.); при очень высокой интенсивности загрязнения 3–5).

Произведение всех трех коэффициентов назовем коэффициентом использования машины:

Кисп = Ксм Кви Кур. (7)

Таким образом,

Тэф = Т Кисп. (8)

Корректировка хронологического возраста с целью определения Тэф может дать надежные результаты, если значения использованных коэффициентов достаточно точно отражают условия эксплуатации объекта оценки за весь период его эксплуатации, предшествующий моменту оценки.

Пусть, например, известно, что хронологический возраст машины Т = 10 лет. Машина работает в две смены (Ксм = 1), в единичном производстве (Кви = 0,67) и установлена в одном из цехов предприятия (Кур = 1).

Эффективный возраст машины при таких условиях загрузки можно оценить, как:

Тэф = 10 . 1 . 0,67 . 1 = 6,7 года,

то есть фактически машина выглядит моложе своего хронологического возраста. Соответственно она лучше сохранила свои потребительские свойства.

Для определения коэффициента физического износа нужна информация о сроке полезного использования машины. Пусть Тн = 12 лет (по данным бухгалтерии заказчика). Тогда:

kи, физ = Тэф / Тн=6,7 / 12 = 0,56 или 56%.

Сопоставляя оба подхода к определению Тэф, следует отметить, что оба они обладают недостатком в части неопределенности условий эксплуатации объекта за пределами некоторого интервала времени, примыкающего к моменту оценки.

 

9.Метод поэлементного расчета для определения физического износа машин и оборудования.

Метод поэлементного расчета физического износа применяется для сложных, состоящих из отдельных блоков, систем, агрегатов, объектов оценки, таких как производственные линии или аппаратные комплексы. В соответствии с данным методом выделяется ограниченное число, как правило, до 10 основных элементов (блоков, систем, агрегатов) объекта оценки, суммарная стоимость которых составляет до 90% его общей стоимости. Затем рассчитывается физический износ и стоимость в новом состоянии каждого из указанных агрегатов, а также общий физический износ и стоимость в новом состоянии невыделенной части комплектующих объекта оценки. На основании указанных предварительных расчетов определяется общий физический износ объекта оценки:

Иф = i=1∑mλi Ифi + λост Ифост, (12)

где: m - число выделенных основных элементов объекта оценки;

λi - стоимостной вестовой коэффициент для i-го основного элемента;

Ифi - физический износ i-го основного элемента на дату оценки,

λост - стоимостной вссовой коэффициент для оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки;

Ифост - физический износ оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки на дату оценки, %.

Стоимостной весовой коэффициент для i-го основного элемента равен:

λi = Ciэл / Соб, (13)

где: Ciэл - стоимость в новом состоянии i-го основного элемента объекта оценки в месте оценки на дату оценки, руб.;

Соб - общая стоимость объекта оценки в новом состоянии в месте оценки на дату оценки, руб.

Физический износ i-го основного элемента объекта оценки определяется по формулам (5)-(11).

Cтоимостной весовой коэффициент λост для оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки равен:

λост = (Соб - i=1∑mCiэл) / Соб, (14)

Сумма стоимостных весовых коэффициентов λi и λост должна быть равна единице.

Физический износ Ифост оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки определяется методом экспертизы состояния по общему состоянию объекта оценки.

 

  1. Метод анализа циклов для определения физического износа машин и оборудования.

 

Что предлагают известные методы

 

Закономерность пилообразной динамики износа лежит в основе метода анализа циклов [1]. Согласно этому методу коэффициент износа выбирается по таблице в зависимости от номера ремонтного цикла, в котором находится объект, и вербальной оценки его физического состояния (отличное, хорошее, среднее, удовлетворительное, плохое). Кроме экспертного оценивания физического состояния по указанным выше пяти градациям, серьезную трудность вызывает установление номера цикла, т.е. другими словами номера последнего капитального ремонта, которому подвергся оцениваемый объект. В силу разной интенсивности эксплуатации аналогичные объекты одного возраста часто оказываются в разных циклах. Для того, чтобы выявить при осмотре был или не был объект в капитальном ремонте, а если был, то в каком по счету последнем капитальном ремонте, нужны специальные знания и серьезная диагностика, что обычным оценщикам недоступно.

Определение номера цикла исходя из отношения хронологического возраста к средней продолжительности ремонтного цикла, характерной для данного типа машин, надежного результата не дает. Это объясняется тем, что продолжительность ремонтного цикла – весьма неустойчивая величина. Даже в прежние годы плановой экономики, когда на предприятиях повсеместно внедрялась система планово-предупредительных ремонтов (ППР) предписанная периодичность капитальных ремонтов строго не соблюдалась. Примером могут служить данные о результатах наблюдений в 1970-х годах за эксплуатацией технологического оборудования на крупных предприятиях Харькова (Украина). Так, разброс продолжительности первого ремонтного цикла у токарно-винторезных станков составлял от 26 до 61 месяца или от 2 до 5 лет [2]. В настоящее время система ППР практически не применяется, а ремонты выполняются по мере потребности. Поэтому сколько-нибудь корректное определение порядкового номера цикла для оцениваемого объекта становится проблематичным.

Чем больше возраст машины, тем сглаженнее ход кривой износа у нее. Это связано с тем, что каждый последующий капитальный ремонт все в большей степени работает на продолжение срока службы машины и все слабее его «износопонижающий» эффект. Это обстоятельство заставляет обратиться к вопросу о моделировании закономерной динамики износа путем построения сглаженной кривой износа, показывающей связь между коэффициентом износа и хронологическим возрастом для каждой группы машин одного класса.

Исследования по построению статистических моделей и кривых остаточного ресурса для объектов имущества в промышленности были выполнены в 1940-1950-х годах учеными-статистиками Университета штата Айова в США [3]. Задача этих исследований заключалась в том, чтобы разработать практические модели для обоснованного расчета сроков службы прежде всего машин и оборудования, отталкиваясь от данных статистики о постепенном выбытии эксплуатируемых объектов при достижении определенного возраста. В какой-то степени эти статистические методы напоминают те, которые применяются для определения среднего срока жизни людей. Результаты данных исследований, как отмечают авторы, могут быть полезны при назначении периодов амортизации для разных классов машин и оборудования, а также в оценке.

Суть метода заключается в следующем. Выделим достаточно представительную группу машин одного класса, которые начали эксплуатироваться в одно время (например, в первой половине одного и того же года) и функционируют в примерно одинаковых условиях. Далее анализируем многолетние статистические данные о том, сколько машин из этой группы каждый год становятся неработоспособными и списываются. Подсчитываем процент машин, заканчивающих свою жизнь в каждом году, от первоначального числа машин в данной группе. Проценты можно считать как по натуральным, так и по денежным единицам. По полученным данным строят сначала эмпирическую ломанную кривую, а затем ее аппроксимируют в виде сглаженной кривой остаточного ресурса.

Таким образом, сглаженная кривая остаточного ресурса показывает изменение доли (процента) продолжающих функционировать машин с ростом их хронологического возраста в общем количестве машин, начавших свою жизнь одновременно с этими машинами. Авторами разработаны 18 типов сглаженных кривых, различающихся крутизной и кривизной, симметричных и ассиметричных, способных отобразить разнообразные ситуации износа у разной техники. В качестве примера на рис. 1 приведена сглаженная кривая остаточного ресурса, полученная авторами работы [3], для газовых центробежных насосов. Математически данная кривая описывается довольно сложным функционалом в виде многочлена из нескольких степенных функций.

По данной кривой можно определить средний срок службы у рассматриваемой группы машин. Для этого нужно посчитать площадь под кривой остаточного ресурса (суммирующий поинтервальный расчет в проценто-годах) и разделить на 100%. Для газовых насосов средний срок службы составил 19 лет, на рис.1 проведена вертикальная линия среднего срока службы. Понятно, что фигуры, примыкающие к линии среднего срока службы слева и справа по площади равны.

Рис. 1. Кривые остаточного ресурса и выбытия для газовых центробежных насосов [3]

 

С точки зрения определения динамики износа интерес представляет другая кривая – кривая выбытия. Эта кривая является зеркальным отражением кривой остаточного ресурса и также представлена на рис.1. Она показывает процесс нарастания с возрастом доли выбывших из эксплуатации машин. Кривая выбытия начинается от нуля в момент вступления в эксплуатацию наблюдаемой группы машин и достигает 100% в тот год, когда прекращает свою жизнь последний «долгожитель» из этой группы, для газовых насосов это соответствует 32 годам.

Какой смысл заключен в кривой выбытия? Положим мы имеем 100 машин. Если все эти машины будут нормально эксплуатироваться в течение предстоящего года, то это означает, что на начало года мы располагаем техническим ресурсом в 100 машино-годов. Но с каждым годом в работу вступают все меньше машин, какая-то их часть приходит в негодность и списывается. Следовательно, общий групповой технический ресурс машин с возрастом постепенно уменьшается под воздействием износа. Применительно к одной какой-либо машине или единице оборудования из рассматриваемой группы кривая выбытия приобретает смысл кривой износа, отражающей некую закономерную потерю ее технического ресурса или другими словами ресурса долговечности.

 

11. Метод учета восстановления машин после капитальных ремонтов.

Метод основан на очевидном представлении о снижении потребительских свойств машин при эксплуатации из-за возростания физ.износа и их частичного восстановления после проведения капремонта. Уровень потребительских свойств (ПС) машины (производительность, надежность, точность и др. выходные параметры) можно выразить с помощью некоторого обобщенного относительного показателя, представляющего собой взвешенную аддитивную функцию значений основных нехнико-экономических показателей (Хi) машины в момент оценки по отношению к значениям тех же показателей (Xi0) в начале эксплуатации:

                      ПС = S (Xi / Xi0)                             (1)

Средняя величина продолжительности ремонтных циклов (Тр – время м/у двумя капремонтами или от ввода в эксплуатацию до 1-го капремонта) для машин сост. 5-6лет. Из опыта эксплутации машин можно принять, что за ремонтный цикл их потреб-ие св-ва снижаются примерно на 50-60% первоначального уровня, т.е. при указанной выше продолжительности ремонтного цикла скорость снижения потреб. св-в (u) машины составляет 8-10% в год. Проведение капремонтов машин повышает их потреб. св-ва в среднем на 20-40% первоначального уровня (причем 20% соответствует треьему капремонту, 30% - второму капремонту и 40% - первому капремонту). Определение физ. износа:

Иф = (1 - (ПСмо)m) ´ 100%,

Где: ПСмо – относительная величина потреб св-в на момент оценки (в соотвествии с (1));    m – показатель  степени (обычно 05,-0,7).

ПСмо = (1 - u ´ Вэ + DПСмо / 100%),

Где: DПСмо – изменение потреб св-в после капремонта (если после капремонта потреб св-ва улучшились на 20%, а в начальный момент эксплуатации эти св-ва составляли 100%,                            то DПСмо / 100% =  20% / 100% = 0,2).

Если капремонта не было, то       ПСмо = (1 - u ´ Вэ)

Эффективный возраст рассчитывается по формуле: Вэ = Всс - Во

Если определение остающегося срока службы вызывает затруднения, вследствии отсутствия информации о том как будет эксплуатироваться объект оценки с момента оценки до самого окончания срока его службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.), то для определения эффективного возраста можно использовать метод корректировки хронологического возраста (для оборудования машиностроения: станки, пресса и т.п.): Вэ = Вх ´ Кисп ;  Вэ = Вх ´ Ксм ´ Ктп ´ Кур,

Где: Кисп – коэф-т использования (загрузки) объекта оценки; Ксм – коэф-т сменности (в две смены Ксм =1; в одну смену Ксм = 0,6; оборудование массой выше 10т применяем коэф-т 0,8 (нормы аморт.отчислений); Ктп – коэф-т типа произв-ва (для массового произв-ва Ктп = 0,9-1; для серийного произв-ва Ктп = 0,67-0,77; для единичного произв-ва Ктп = 0,5-0,65); Кур – коэф-т условий работы машины (в цеховом помщении Кур = 1; в отдельном помещении Кур = 0,6-0,7; при вредных условиях работы Кур = 1,3-1,5 (иногда до 3-5))

 

12. Метод потреи производительности (ухудшения главного параметра) для опред-ия физ.износа  МиО. Этот метод основан на предположении, что физ.износ приводит к ухудшению одного или двух из технических праметров МиО, являющихся ценообразующим параметром. Расчет выполняется по ф-ле:     Иф = (1 – (Х / Хн)n ) ´ 100%,    Где: Хн и Х – значения параметров МиО новой и на момент оценки соответственно; n – коэф-т торможения.

 

13. Физический износ трансортных средств, спецтехники и строительно-дорожной техники. Расчет физ.износа (Иф) ТС и спецтехники с учетом возраста и пробега: Иф = 100 х (1-е-W), где е – основание натуральных логорифмов, » 2,72;   W - функция, зависящая от фактического возраста (Дф,лет) и пробега (Пф, тыс.км). Вид функции W для различных видов ТС опрделяется согласно таблице «Вид ТС – Вид зависимости»

Для спецтехники, где учитывается только фактическая наработка (Нф, тыс.моточас): Пф = Нф ´ К. Для спецтехники где учитывается факт.пробег и факт.наработка: Пф = Пф.тс. + Нф ´ К, где Пф.тс – факт.пробег ТС (шасси, спецтехники), тыс.км; К – коэф-т приведения наработки двигателя к пробегу, км/моточас. Данный коэф-т берется из таблицы «Тип спецтехнки – Коэф-т (К), км/моточас»

Расчет Иф дорожно-строительных машин с учетом наработки (Н) и возраста (Вх) определяется согласно табл.

 

14. Функциоанльное устаревание МиО. Обесценение МиО вызванное функц. устареванием, явл. Следствием новых технологий. Если физ.износ имеет абсолютный характер, то функц.устаревание явл. относительным, потому что он рассматривается по отношению к объектам-аналогам, и тем самым зависит от поля сравнения. Функц.устаревание проявляется сразу с появлением объектов-конкурентов, а не постепенно, как физ.износ. По причинам, вызвавшим функц.устаревание, выделяют: 1) Моральное устаревание – это устаревание, причина кот-го – улучшение св-в изделий аналогичных оцен.объекту или удешевление их произв-ва. Моральное устаревание делят на 3 группы: - устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами, т.е. благодоря новым технологиям произв-во современных аналогов дешевле; - устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами, т.е. благодоря новым технологиям эксплуатация современных аналогов дешевле; - устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д.  2) Технологическое устаревание – это устаревание, причина которого – различия в дизайне и составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с объектом оценки, а также изменение технологического цикла производства. Определяется экспертно. Функц.устаревание опред. по формуле: Ифун = 1 - (Х0 / ХА) n, где Х0 и ХА – парметр объекта оценки и объекта аналога соответственно; n – коэф-т торможения.

 

15. Экономическое устаревание МиО.  Экономическое устаревание – это потеря ст-ти, обусловленная внешними факторами, такими как: законадательные изменения (ограничивающие или ухудшающие права собственности), сокращение спроса, возросшая конкуренция, изменения в структуре запасов сырья, рост расценок на сырье, рабочую силу или комунальные услуги без соотвествующего увелечения цены выпускаемой продукции, инфляция, высокие процентные ставки, изменения в структуре рынка товаров, факторы окружающей среды и т.д. При расчете велечины экон. устаревания используют принцип полезности (т.е. есть полезность – есть стоимость, нет полезности – нет стоимости) и принцип замещения (т.е. цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные объекты). В силу сложившихся экономических причин часть оборудования оказыввается не задействованной и не приносит ни какой пользы. А поскольку объект в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его уменьшается. «Недоиспользование», а в результате потеря стоимости из-за эконом.устаревания (Иэ), выражается уравнением: Иэ = [1-(Np / Nн) n] ´ 100%, где: Np и Nн – реальная и номинальная мощность или производительность объекта соответственно; n – коэф-т торможения. Необходимо помнить, что недоиспользование объекта может быть причиной функционального устаревания, а иногда и физ.износа. Если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся к экономическому устареванию; есои же нарушен производственный баланс (имеются узкие участки произв-ва), то потери могут быть отнесены на функц.устаревание. Недоиспользование может возникнуть и в силу физических причин, таких как плохое тех.обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен выявить причины и сопутствующие обстоятельства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разделить износ и устаревания и правильно их учесть.

 

16. Суммарный (общий, накопленный, совокупный) износ. Для определения суммарного износа существует два подхода: аддитивный и мултипликативный. Разница между ними состоит в выборе базы, относительно которой определяется износ и устаревания (Иф, Ифун, Иэ). При аддитивном подходе базой являются затраты на воспроизводство:  Иå = Иф + Ифун + Иэ  При мультипликативном подходе базой явл. стоимость, из которой исключены учтенные ранее физический износ и устаревания: Иå = 1- (1 - Иф) ´ (1 - Ифун) ´ (1 - Иэ). При оценке важны не реальные данные об износе, а только его влияние на стоимость.

16.1 Метод определения суммарного износа с применением логистической кривой. Для моделирования процесса износа движимого имущества в широком интервале их жизни можно использовать логистическую кривую (S-кривая). Процесс физ.износа движимого имущества можно представить как процесс диффузии дисфункций в работу и св-ва конструктивных элементов движимого имущества. Дисфункция понимается как переход конструктивного элемента в новое состояние с уменьшенным запасом работоспособности и ухудшенными качеством функционирования. На начальной стадии эксплуатации движ.имущества распространение дисфункций идет замедленно, так как большинство конструктивных элементов обладают еще достаточным запасом работоспособности, а на след. стадии сопротивляемость элементов износу снижается, идет интенсивное внедрение дисфункций и все большее число элементов становятся «заболевшими». Но затем распространение дисфункций замедляется, т.к. они встречают все большее сопротивление со стороны остающихся немногих самых «прочных», износостойких элементов. Развитие функц. устаревания машины можно так же описать припомощи механизма диффузии. Происходит постепенная диффузия более конкурентноспособных объектов-аналогов в рыночную среду с вытеснением движумого имущества старого поколения. Любая новая модель, какой бы совершенной она ни была, не сразу завоевывает весь рынок, требуется какое-то время для ее распространения и получения признания у потребителей. Динамика данного процесса, вызывающего функц.устаревание движимого имущества, может быть так же описана с помощью логистической кривой. Отсюда следует, что суммарный износ, интегрирующий физ.износ и функц.устаревание, также должен подчинятся закономерностилогистической кривой. Логистическая кривая расположена между двумя горизонтальными асимптотами: верхняя асимптота показывает предельный уровень «А» для велечины «y» при неограниченном возростании «х», а нижней асимптотой служит ось «х» при «y»=0 и неограниченном убывании «х». Уравнение логистической кривой в обобщеной форме имеет вид:          у = А/(е-ах + 1), где А – верхняя асимптота для «у» при неограниченном возростании аргумента «х»; а – параметр, определяющий наклон кривой в точке перегиба; е – основание натуральных логорифмов (е=2,718)

16.2 Метод логистической кривой износа. Данный метод опирается на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возроста объекта. Логистическая кривая последовательно отражает три характерные стадии развития износа у движимого имущества: - первая – начальная стадия эксплуатации, характеризующаяся медленным возростанием износа в первые годы и ускорением темпов роста в послед.годы. Уже в начальный момент имеет место износ вторичности (5-15%);  - вторая – основаная стадия, отличающаяся устойчивым и равномерным ростом износа. Здесь участок логист.кривой близок к наклонной прямой, касающейся логист.кривой в средней точке;  - третья – заключительная стадия, характеризующаяся постепенным снижением темпа роста износа и асимптотическим приближением к верхнему предельному уровню. Эта стадия наиболее длительная, ее продолжительность в значит.степени определяется восстанавливающим эффектом проводимых на этой стадии ремонтов.  Параметры логист.кривой для отдельных видов движ.имущества получают путем обработки статистической инф-ции, полученной по данным о ценах поддержанного и нового движ.имущества, реализуемого на рынке. Для того чтобы логист.кривые износа для разных видов движ.имущества были сопаставимы, их приводят к виду:   И = А / ((А/Квт – 1) е «в степени -a(Вх / Всс)» + 1) ´ 100%,  где: А – верхний предельный уровень коэф-та износа (0,9-1). Зависит от того, насколько весома скраповая ст-ть имущества (рын.ст-ть лома) по отношению к ее ст-ти ка «нового»; Квт – коэф-т износа вторичности, вызван тем, что объект становится товаром на вторичном рынке (0,05-0,15); a - параметр, характеризующий наклон линии в средней части, а именно, в точке перегиба; Вх – хронологический возраст, лет; Всс – срок службы, лет.  Параметры логистических кривых износа для пяти амортизационных групп классификатора основных средств (ОКОФ) (эти данные берутся у бухгалтера). Расчет величины износа представлен в табл.

О.о.

Год вып.

Вх, лет

№ группы по ОКОФ

Всс, лет

Параметр a

А(0,9-1)

Квт(0,05-0,15)

Иå,%

 

1995

16

5

17

3,02

0,95

0,10

63,6

 Чтобы упростить процедуру расчета по логистической кривой, вводят понятие приведенного коэф-та износа (Кпр), для которого построена обобщенная кривая износа. Значение приведенного коэф-та износа находят в зависимости от отношения хронологического возраста к сроку службы (Вх / Всс). Расчет выполнчется по формуле: ИS = ((А – Квт) ´ Кпр + Квт) ´ 100%

16.3 Модернизированный метод срока жизни для оценки суммарного износа. Существуют методы расчета суммарного износа, без деления его на отдельный виды. К таким методам относятся методы корреляционно-регрессионного анализа (статистические методы). В их основе лежит предположение о существовании функц.зависимости между ст-тью объекта или удельной ст-тью главного ценообразующего параметра объекта и хронологическим возрастом. Теоритические основы методов базируются на статистическом анализе цен объектов, выставляемых на рынке. Рынок обесценивает движ.имущество, не дифференцируя это обесценение на износ и устаревния. Поэтому износ, расчитываемый на основе анализа статитстических данных, представляет собой суммарный износ. Расчет величины суммарного износа выполняется «Модернизированный метод срока жизни для оценки суммарного износа». Метод основан на применении корреляционных моделей зависимости стоимости движ.имущества от года изготовления или хронологического возраста. Несмотря на технические и функциональные различия между объектами, относящимися к разным сегментам рынка, существуют общие для разных сегментов рынка экономические закономерности, лежащие в основе обесценивания движ.имущества с возрастом. На основании эмпирических исследований, а также используя представления доходного подхода и ст-ти денег во времени, была получена модернизированная формула для расчета износа (в %-ах) методом срока жизни. В качестве срока службы (Всс) принимался такой возраст, при котором среднестатистическая величина износа объектов составляет 80%:   ИS = 100 ´ (1 – е -1,6 х (Вх/Всс)), где: ИS - суммарный износ, %; е – основание натур.логорифма (е=2,718);  Вх – хронологический возраст о.о., лет; Всс – срок службы, лет.

 

17. Расчет затрат на замещение МиО. Метод расчета по удельным затратным показателям.  К затратным показателям относятся такие показатели, изменение которых приводит к однозначному изменению затрат на воспроизводство машины. Среди наиболее характерных затратных показателей можно отметить показатели, как масса машины, ее габаритный объем, мощность двигателей и др. Имеется строгая прямая зависимость между ценой и затратным показателем оборудования, и эта связь явл. косвенным проявлением затратного подхода. Расчет затрат на замещение (Зз) осущ-ся по формуле: Зз = Зуд ´ Х, где: Зуд – удельный затратный показатель; Х – значение затратного показателя у о.о. Удельный затратный показ-ль характеризует размер ст-ти, приходящийся на еденицу затратного показателя. Для определения удельного показателя формируют выборку объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по конструкции, составу материалов и технологии их изготовления. На эти оюъекты должны быть известы цены. Для всех объектов выборки рассчитываетсяя удельный показатель и берется его среднее значение. Далее среднее значение уд.показателя проверяется на устойчивость с помощью среднеквадратичного отклонения и коэф-та вариации. Если коэф-т вариации укладывается в допустимые границы, то удельный показатель принимается для оценки объекта.

 

18. Метод замещения (косвенный аналого-параметрический метод). Метод основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет расчитать затраты на воспроизводство (замещение) оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов, то есть на основании зависимостей существующих между ценами и параметрами объектов. Метод замещения базируется на предположении, что улучшение параметров МиО, а следовательно, их потребительских св-в, связано с увеличением затрат на их производство. Если о.о. отличается от аналога хотя бы одним параметром, то за базу оценки берутся затраты на замещение (Зз): Зз = ЗА ´ (ХО / ХА), где: ЗА – затраты на воспроизводство аналога; ХО и ХА – значение ценообразующего параметра о.о. и аналога соответственно. Данная формула справедлива, если параметры у о.о. и аналога различаются не более чем на 20%. При больших различиях расчет производится по формуле: Зз = ЗА ´ (ХО / ХА)n, где n – коэф-т торможения, учитывающий силу влияния параметра «Х» на затраты. Данная формула дает достаточно точные результаты при соотношении сравниваемых параметров, не превышающим 2,5. Если промышленностью выпускается оборудование, идентичное о.о., тогда за базу оценки беруться затраты на воспроизводство этого идентичного оборудования и формула расчета затрат на воспроизводство о.о. примет вид: Зв = За.

 

19. Расчет затрат на замещение ТС и спецтехники косвенным методом.  ЗЗ = ЗА ´ (ХО / ХА)Y, где: Хо и Ха – значение параметра о.о. и аналога; Y – коэф-т торможения (согласно таблице). Расчет затрат на замещение строительной и дорожно-строительной техники: Зз = ЗА ´ (УСО / УСА), где УСо и УСа – условная себистоимость о.о. и аналога соответственно. Корреляционно-регрессионные модели для расчета УСо и УСА находятся в таблице и распределены по группам машин.

 

20. Метод индексации с помощью ценовых индексов затратного типа.  Метод относится к методам долгосрочной индексации балансовой ст-ти. В основе его лежит пересчет балансовой стоимости о.о. в его затраты на замещение на дату оценки с помощью корректирующего индекса: ЗЗ = СП ´ IКОР,  где: Сп – певоначальная ст-ть на момент приобретения (последней переоценки); IКОР – корректирующий индекс, который определяется по формуле: IКОР = I(М.Г.) ОЦ / I(М.Г.)СТ,  где: I(М.Г.) ОЦ – базисный ценовой индекс на дату оценки (м-месяц, г-год); I(М.Г.)СТ – базисный ценовой индекс на дату действия балансовой ст-ти. Индексы цен на продукцию машиностроения содержатся на сайте www.gks.ru. Базисный ценовой индекс на дату оценки (I(М.Г.) ОЦ) рассчитывается по формуле: I(М.Г.) ОЦ = I(12.Г-1) ОЦ + t (Г)ОЦ ´ n (Г)ОЦ , где: I(12.Г-1) ОЦ – базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором проводится оценка; t (Г)ОЦ – среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда проводится оценка; n (Г)ОЦ – номер месяца в дате оценки.  Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой ст-ти опред-ся:   I(М.Г.)СТ = I(12.Г-1) СТ + t (Г)СТ ´ n (Г)СТ,  где: I(12.Г-1) СТ – базисный ценовой индекс на 31 дек предшествующего года по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая ст-ть; t (Г)СТ – среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда зафиксирована балансовая ст-ть; n (Г)СТ – номер месяца в дате записи балансовой ст-ти.

 

21. Метод ценовых индексов (индексирование по фактору времени)

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его стоимость в прошлом, необходимо пересчитать эту стоимость по состоянию на дату оценки. Если известна, например, первоначальная (или последняя восстановительная) стоимость объекта на какую-то дату, а также отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки (в количестве месяцев), то затраты на замещение объекта на дату оценки определяется по формуле: Зз = Сп х I n/о, где: Сп - первоначальная стоимость объекта оценки в базисном (нулевом) месяце; In/o- корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу; n - период индексации, выраженный в количестве месяцев. Корректирующий индекс рассчитывается по формуле: In/o = hcpn , где: hcp- средний цепной ценовой индекс на протяжени n месяцев. Средний цепной ценовой индекс определяется, если в рассматриваемом интервале индексирования известны две цены на аналогичный объект: hcp = (Цn0)1/n где: Ц о и Ц n - цена аналогичного объекта в исходном 0-м месяце и n-м месяце соответственно.

 

22. Метод средневзвешанного параметрического индекса.

Затраты на замещение объекта оценки рассчитываются по формуле:  Зз=За х Iпар, Где: За – затраты на воспроизводство объекта аналога;  Iпар – средневзвешенный параметрический индекс.  Iпар.= (а1 х Хо1 / ХА1)+(а2 х Хо2 / ХА2)+…..+( аm х Хоm / ХАm) Где: Х1 и ХА1 , Х2 и ХА2,…… Хm и ХАm – параметры объекта оценки и аналога соответственно.

а1, а2, … аm – коэффициенты весомости параметра, причем а1+а2+…+аm=1.

Коэффициенты весомости назначаются экспертно и отражают потребительские предпочтения. Если ростом какого-либо параметра затраты на замещение объекта снижаются, то используют обратное значение индекса такого параметра. Основной недостаток данного метода состоит в субъективности экспертных оценок весовых коэффициентов для отдельных параметров.

 

23. Метод направленных качественных корректировок с 2 в З аналогами.

Данный метод применяется в случае оценки, когда нужно внести много  корректировок на различие параметров или характеристик объектов, а "цены" их  трудно или невозможно определить из-за недостатка информации. При этом  определяется только направленность воздействия корректировки на цены, а все корректировки подразделяются на два вида:

- повышающие (↑) цену

- понижающие (↓) цену.

Метод направленных качественных корректировок, может быть, применим тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по цене, занимает промежуточное положение между двумя аналогами. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на цену. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой называется корректировка, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления. Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задаёт нижнюю цену и называется нижним аналогом.Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок. Аналог,  у   которого   количество   понижающих   корректировок   превышает количество повышающих корректировок, задаёт верхнюю цену и называется верхним аналогом. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок. Искомая цена(затраты на замещение) оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а её положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога: Зз = Цн + [(Цв - Цн) / (N↓+ N↑)] х N↑, где: Цн и Цb - нижняя и верхняя цена соответственно;  N↓ - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;  N↑ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.  Если количество аналогов больше двух, то цена объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение.  При этом возможны два случая: 1) Один нижний аналог и несколько верхних аналогов;  2) Один верхний аналог и несколько нижних аналогов. В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижним  аналогом, во втором случае, наоборот, - все интервалы с одним и тем же верхним  аналогом. По полученным значениям цен в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берётся как итоговый результат. Данный метод может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогом проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках наличием или отсутствием тех или иных  дополнительных устройств.

Метод взвешенных направленных качественных корректировок

Данный метод является продолжением предыдущего. В нём каждой корректировке даётся весовой множитель. Наиболее простой подход, когда корректировки подразделяют на сильные, средние и слабые и им присваивают весовые множители 3, 2 и 1 соответственно. Таким образом, одна сильная корректировка как бы эквивалентна трем слабым, а одна средняя корректировка - двум слабым. При этом весовой множитель для корректировки выбирается экспертно исходя из силы влияния параметра на  цену и степени различия в значениях данного параметра у сравниваемых объектов. Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняется с учетом весовых множителей.

 

Вопрос 24 МиО.

1.М-д прямого сравнения с идентичным объектом.

Основывается на сравнении продаж идентичных с О.О., по котор. Известны цены сделок(или предложений) с ними. Данный м-д наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка. Если функциональные или параметрические характеристики О.О. и объекта сравнения идентичны, то поправки(корректировки)  к стоимости объекта сравнения будут определятся только по элементам сравнения: на торг (если указана цена предложения), не возраст, на местоположение, на устранение нетипичных условий продаж, на тех.сострояние и тд. ФОРМУЛА

Со=Цi*[(1-Иф.о.)/(1-Иф.и.)]*К1*К2*….*Кi+ или –Сдоп. Где:

Цi – цена сделки i-го идентичного объекта сравнения;

Иф.о.  и Иф.и. – физ.износ О.О. и объекта сравнения соответственно(определяется п шкале экспертных оценок тех.состояния);

К1*К2)*….*Кi  - корректирующие коэфф-ты(учитывающие все различия между О.О. и объектом сравнения);

С доп – поправка, учитывающая наличие или отсутствие  дополнительных устройств у О.О. в сравн. с идент. объектом сравнения.

В начале вносятся все коэффициентные корректировки , а затем оправки в денежном выражении.

2. Метод прямого сравнения с аналогом.

Аналог О.О.-это схожий по основным экономич, материальн., технич. и другим характеристикам, определяющим его стоимость. М-д предполагает определение ст-ти объекта на основе анализа цен продаж(или предложений) аналогичных(но не идентичных)объектов и корректировки ст-ти аналогов на все отличия от О.О. по элементам сравнения: те же корректировки, что и в предыдущем методе + поправки на типоразмер, т.е. на различие в технических характеристиках.

ФОРМУЛА: Со=Цаi *[(1-Иф.о.)/(1-Иф.а.)] *К1 *К2*…*Кi+ или – C доп.

Цаi – цена сделки i-го объекта аналога;

Иф.о.  и Иф.и. – физ.износ О.О. и объекта аналога соответственно(определяется по шкале экспертных оценок тех.состояния);

К1*К2)*….*Кi  - корректирующие коэфф-ты (учитывающие все различия между О.О. и объектом аналогом);

С доп – поправка, учитывающая наличие или отсутствие  дополнительных устройств у О.О. в сравн. с объектом аналогом.

Корректировки на типоразмер подразделяются на 2 вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене след.обрз.    Со=Ца+n*(Хо-Ха), где: Со – ст-ть О.О.скорректированная внесением поправки;

Ца – цена объекта аналога; n-«цена» ед-цы параметра, показывающая на сколько денеж.ед. изменится цена при изменении параметра на ед.его измерения: Хо и Ха – значение параметра у О.О. и О.А. соотв-но.

Величина n определяется:1)способом «двух точек» Формула – n=(Ц1-Ц2)/(Х1-Х2), где: Ц1 и Ц2 – цены первого и второго О.А. соответственно; Х1 и Х2- значение параметра у 1-го и 2-го аналога соотв.2)способом построения регрессионного уравнения линейного вида применяется если не удается найти два объекта аналога, различающиеся значением только данного параметра. Строится регрессивное уравнение линейного вида: Y=а+n*Х/ Коэффициентная корректировка выполняется: Со=Ца*Ккор. Где: К кор – корректир.коэфф-т, кот.опред-ся по формуле: К кор=(Хо/Хф) в степени n. Коэффициент торможения (n) определяется:1)способом «двух точек»,2)способом регрессионного уравнения степенногг вида (Y=(а*Х) в степени n.

Корректировки на модель применяются для учета различий по главным ценообразующим параметрам, изменением которых сопровождается изменением  многих других параметров.

 

 

25. М-д корреляционных моделей

М-д применим когда прямая оценка машин и оборудования невозможна и расчет затрат на замещение  выполняется на основе стохастических(случайных) зависимостей затрат на замещение от различных факторов(мощность, производительность и др.), Оценка этих зависимостей проводится м-дом регрессионного и корреляционного анализа  .Оценка сводится к тому ,что требуется найти оптимальную зависимость затрат на замещение от значения конкретной величины (параметра). Моделью этой зависимости яв-ся регрессионное уравнение. Таким образом корреляционный анализ исследует силу связи, а регрессионный анализ устанавливает форму зависимости  воздействия одних факторов на другие. Одним из методов корреляционного моделирования яв-ся  м-д парной корреляции. Этот м-д  подразумевает  выявление видов и формы корреляционной зависимости между ст-тью (Y) и главным ценообразующим параметром (Х). Для выбора главного ценообразующего параметра необходимы проанализировать параметры корреляционных коэфф-тов и выбратьт парамерт, коэфф-т которого близок в «+1».Расчет выполняется с помощью инструментов анализа КОРРЕЛЯЦИЯ и РЕГРЕССИЯ в программе Excel.

Другим из м-дов корреляционного моделирования яв-ся  М-д множественной корреляции.

Этот м-д подразумевает выявления вида и формы корреляционной зависимости между затратами на замещение (Y) и основными ценообразующими параметрами (Х). Для выбора основ. ценообраз. параметров необ-мо   поанализировать величины корреляционных коэфф-тов и выбрать первый параметр, коэфф-т  которго ближе к «+1».  Вторым параметром уравнения принимается тот параметр, у которого коэфф-тр взаимной корреляции между ним и первым параметром  меньше, чем коэфф-ты корреляции между ценой и двумя этими параметрами.

 

Вопрос 26 МиО

Метод прямой капитализации.

Данный метод применим для оценки объектов, используемых наиболее эффективным способом и не требующих на дату оценки больших капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод предполагает решение последовательное решение трех задач:

- определение среднегодового дохода от владение объектом (ЧОД),руб.;

-определение ставки капитализации(К):

-определение стоимости объекта (Со) по формуле:

Со=ЧОД/К

Чистый операц. доход(ЧОД)-действительный или ожидаемый доход, считающийся после вычитаний из действ. валов. дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгл. амортизации.

Ставка капитализации - %ставка, используемая для пересчета доходов в рыноч. ст-ть объекта.

Ставка капитализации опред-ся:

1) Методом рыночной выжимки: K=ЧОД/ Со

 2) м-дом кумулятивного построения, т.е.,как сумма ставки дохода(р) и ставки возврата капитала(Кф):

К=р+Кф

Ставка дохода (р) опред-ся:   p=Rf+∑R

R1 – безрисковая ставка дохода(доход в качестве ставки по рублевым депозитам надежных банков РФ;

∑R – сумма рисков, характ-ных. для  О.О. Данные риски можно условно подразделить на общие риски, управленческие риски и риск низкой ликвидности.

пример

Общие риски - в том числе:

7%

Политические решения

1%

Рациональные особенности

1%

Криминогенные факторы

0.5%

Влияние окруж. Среды

0.5%

Потеря потребительс. Свойств

4%

Управленческий риск 

7%

Риск низкой ликвидности

7%

Сумма рисков∑

7%+7%+3%=17%

Вид риско и их значение определяется персонально для каждого О.О.

Ставка возврата капитала (Кф)- это величина , обратная числу лет (n)? Необходимых для возврата вложенного капитала: Кф=1/n.

 

ВОПРОС 27 МиО

 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод осуществляется в приведенной последовательности этапов:

Этап 1: Определение прогнозного периода(месяц, квартал,годы).

Этап 2: Прогнозирование величины денежного потока, включая реверсию на основе:

-данных собственника Объекта оценки(О.О.) о доходах и расходах в ретроспективном периоде;

-изучение текущего состояния рынка аналогичных машин и динамика его изменения;

-обоснованного прогноза доходов и расходов.

Этап.3: Определение ставки дисконтирования;

Этап 4:Определение стоимости реверсии

Этап 5:Определение стоимости О.О. по формуле:

                                                       2                              n                   n

Со=[ЧОД1/(1+r)]+ [ЧОД2/(1+r)]+….+ [ЧОДn/(1+r)]+[Cn/(1+r) ],где

ЧОД1, ЧОД2…  ЧОДn – чистый операционный доход, производимый объектом в 1-й,2-й, n-й году срока полезного использования О.О.;

-r- ставка дисконтирования;

Cn – остаточная рыноч.стоимость О.О.к концу последнего n-го года(опред.методом капитализации);

n-период дисконтирования

Если О.О. представляет собой машинный комплекс, то на этапе 5 определяется стоимость этого комплекса, а потом стоимость отдельной единицы оборудования в составе этого комплекса определяется с помощью долевого коэфф-та:

Сед = Смаш*Dед., где:

Сед – стоимость ед-цы обор-ния в машинном комплексе:

Смаш – ст-ть машинного комплекса.

Dед – долевой коэфф.-т для оцениваемой ед-цы обор-ния или машины(опред-ся как доля баланс.ст-ти данной ед-цы в балан.ст-ти всего комплекса).

Если О.О. представляет собой производственную систему(здание и машин.комплекс), то на этапе 5 определяется стоимость этой системы, затем из этой ст-ти вычитается ст-ть здания, где расположен.машин.комплекс, а потом из ст-ти машин.комплекса, с помощью долевого коэфф-та опред-ся ст-ть отдельной единицы обор-ния в составе этого комплекса.

 

Вопрос 28 МиО

 Метод равноэффективного аналога

Данный м-д позволяет оценить ст-ть О.О., не прибегая к расчету ЧОД. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощ. объекта выполняется промежуточные операции, цены на котор. отсутствуют. Данный м-д предполагает подбор функционального аналога(базисного объекта), котор. Может выполнять одинаковые с О.О. функции, но  может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и др. показ-ям.

В этом м-де оценивается доход от  объекта, но не в полном объеме, а только в той его части, на которую доход О.О. отличается от дохода функционального аналога, т.е. выручка при эксплуатации О.О. равна выручке при эксплуатации базисного объекта, скорректированной коэфф-том различия в производительности этих сравнимых объектов.

Ст-ть объета выводиться из цены базисного аналога при условии обеспечения их прибыльности. М-д базируется на положениях территории эффективности техники.(Условие равно – эффективности):

Со = (Сб+Иб/Кб)*(Qо/Qб)*(Кб/Ко)-(Ио/Ко),где:

Со и Сб – ст-ть оцениваемого и базисного объекта;

Ио и Иб – годовые издержки эксплуатации оцениваемого и базисного объектов соответственно;

Ко и Кб – коэфф-т капитализации оцениваемого и базисного объектов;

Qo иQб – годовой объем продукции, производимой с помощью оцениваемого и базисного объекта соответственно.

 

Вопрос 29 МиО

Метод субъективного взвешивания

Важнейшими критериями, определяющими применение того или иного подхода при оценки МиО, являются: - достаточность и достоверность информации, используемой при оценки(А); - способность учитывать конъюнктуру рынка(Б); - способность учитывать специфические особенности объекта(В). Критерий А. Достоверность и достаточность информации. В зависимости от наличия, точности и достоверности информации, используемой в расчетах, оценщик экспертно проставляет балл, характеризующий степень обеспеченности применения подхода информацией. Критерий Б. Способность учитывать конъюнктуру рынка определяется оценщиком экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера рынка, спроса и предложения, срока экспозиции объекта. Критерий В. Способность учитывать специфические особенности объекта определяется экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера эксплуатации объекта оценки, нетипичных обстоятельств, связанных с объектом оценки и т.д. Все три критерия обладают одинаковой значимостью для данного объекта оценки. Исходя из 10-ти бальной системы экспертно присваиваем баллы каждому из использованных подходов.

 

Вопрос 30 МиО

Метод Наегли

 

Результаты расчетов затратным(ЗП) и сравнительным(СП) подходами оценщик согласует, интерполируя их по методу Наегли. Согласно этому методу рассчитывается отклонение поправочных величин от основных значений. Основным значением принята стоимость объекта, определенная, например, сравнительным подходом. За поправочную величину принимается величина стоимости, определенная затратным подходом. Результаты расчетов сведены в таблицу, при этом в зависимости от величины отклонения показателей принимается соответствующая формула расчета: - при отклонении до 10% - (1*СП+ЗП)/2; - при отклонении от 10% до 20% - (2*СП+ЗП)/3; - при отклонении от 20% до 30% - (3*СП+ЗП)/4; - при отклонении от 30% до 40% - (4*СП+ЗП)/5; - при отклонении свыше 40% - (5*СП+ЗП)/6.

 

Оформить заказ
Отправить заявку


Схема проезда
Онлайн-консультант